Étant donné que les restrictions frontalières demeurent en place pendant la pandémie de COVID-19 et que les schémas migratoires normaux de la population sont perturbés, la source de la demande de logements a changé en Colombie-Britannique au cours de la dernière année. L’activité de construction a également évolué. Dans cette deuxième partie des Perspectives relatives à la côte ouest du Canada pour 2021, Michael Yeung, vice-président régional de First National, Prêts commerciaux pour l’Ouest du Canada, examine l’état et les perspectives de la construction d’immeubles multi-résidentiels.
Michael, vous avez déclaré que vous pensiez que l’avenir était prometteur pour le secteur de la construction. Qu’en est-il aujourd’hui? La pandémie a-t-elle eu pour effet de freiner le développement?
Pas du tout. La construction progresse à un rythme soutenu et il y a une raison à cela. À Vancouver, nous sommes toujours à court d’offres de logements... toujours en retard sur la courbe. Les développeurs regardent au-delà de l’année prochaine, au-delà de la pandémie, vers ce qui les attend et ils aiment ce qu’ils voient. En tant que prêteur, c’est le point de vue que partage First National. Cela étant dit, les développeurs doivent faire face à une certaine évolution de la dynamique.
Par exemple?
Tout d’abord, ils doivent désormais construire pour répondre aux besoins de la population locale, car c’est cette dernière qui domine le marché à l’heure actuelle, et non les immigrants en raison des contrôles frontaliers liés à la pandémie. Les locaux sont favorables au logement abordable, ce qui constitue un thème. Un autre thème est le travail à domicile, qui a ouvert la porte à un exode du centre-ville de Vancouver. Par conséquent, nous observons davantage d’activités de construction sur l’île de Vancouver, dans l’Okanagan et à la limite extérieure de la région du Grand Vancouver, en particulier au sud du fleuve Fraser. Les projets les plus populaires sont les constructions à ossature en bois et les immeubles d’appartements de moyenne hauteur qui répondent aux besoins des consommateurs locaux en matière de logement abordable.
L’objectif du développement s’est donc déplacé géographiquement, mais aussi vers la construction de logements abordables?
Il est vrai que les promoteurs de copropriétés et d’appartements locatifs se concentrent sur l’abordabilité plutôt que de répondre aux besoins des nouveaux arrivants fortunés dans notre province. Les promoteurs sont également plus enclins à construire et à louer des unités plus grandes en raison du travail à domicile et du confinement. Notre étude de marché montre que les unités à une chambre à coucher avec coin salon sont maintenant plus populaires que les suites à une chambre à coucher. En effet, nous observons la véritable nature du marché local, car les étudiants internationaux, les acheteurs étrangers et les voyageurs d’affaires ne sont pas au rendez-vous pour gonfler la demande.
Est-ce une bonne chose et First National est-elle en mesure d’aider les promoteurs à changer d’orientation?
C’est un changement salutaire. Je pense que l’augmentation de la superficie en pieds carrés est salutaire, car elle se traduit par un meilleur milieu de vie. Les personnes qui quittent le centre-ville paient des loyers moins élevés et, bien sûr, vu les faibles taux d’intérêt, les paiements hypothécaires sont également moins élevés. Une plus grande accessibilité financière signifie plus d’épargne et donc l’accumulation d’un patrimoine personnel plus élevé. En ce qui concerne First National, nous sommes en très bonne position pour contribuer à ces changements. Nous connaissons le marché du logement abordable, nous connaissons à fond le marché de la Colombie-Britannique et nous avons des solutions toutes prêtes, comme le programme Bâti-Flex de la SCHL, pour aider les promoteurs à construire des logements abordables. Ce programme suscite un vif intérêt en raison de ses incitatifs et de la facilité avec laquelle il peut être mené à terme.
Comment la pandémie affecte-t-elle les coûts de construction?
C’est un sujet dont nous discutons tous les jours avec les promoteurs. En bref, la pandémie oblige les constructeurs à prêter une attention particulière à la chaîne d’approvisionnement en matériaux : la source d’approvisionnement de ces matériaux et leur coût. Les prix du bois, par exemple, ont augmenté de façon spectaculaire. La raison pour laquelle il s’agit d’un sujet de discussion permanent avec les clients est que les perturbations entraînent des dépassements de coûts. En tant que prêteur, nous voulons voir des estimations réalistes du calendrier et des éventualités appropriées dans les budgets. Il va sans dire que nous préférons que des devis à prix fixe soient établis pour les principaux matériaux de construction.
La chaîne d’approvisionnement présente-t-elle aujourd’hui plus de risques que d’habitude?
Oui, nos clients nous disent qu’ils constatent des retards dans l’approvisionnement en matériaux de construction provenant des États-Unis et d’Europe, deux sources traditionnellement fiables. Seuls les approvisionnements en provenance de la Chine ne sont pas affectés. Lorsque des matériaux arrivent en retard, cela entraîne des problèmes de logistique, des retards pour les travailleurs de la construction et des coûts globaux plus élevés.
Qu’en est-il de la disponibilité de travailleurs de la construction?
Il y a une pénurie de travailleurs qualifiés en raison à la fois de la forte activité de construction et du nombre insuffisant de jeunes qui optent pour un métier. C’est une difficulté permanente pour les promoteurs. N’oubliez pas non plus qu’il est plus complexe de construire des appartements multifamiliaux et des copropriétés que des maisons individuelles ou des maisons en rangée et que, par conséquent, les promoteurs sont parfois obligés d’attendre que des travailleurs qualifiés aient terminé un autre projet avant de commencer le leur. Cela entraîne des retards dans les projets et une nouvelle escalade des coûts de construction.
Comment les promoteurs de la C.-B. font-ils face au déficit en matière de travailleurs de métiers spécialisés?
En recrutant en Alberta. Cette formule fonctionne bien s’il s’agit d’un projet de grande envergure débouchant sur un emploi permanent. Cela ne fonctionne pas aussi bien si un emploi dans le secteur de la construction n’assure que quelques mois de travail.
Qu’en est-il de l’obtention de permis de construire dans le contexte actuel?
Du côté des autorités municipales, nos clients nous disent qu’ils constatent des retards dans l’octroi de permis pour diverses raisons. Sans permis de construire et sans schémas détaillés, les promoteurs ne peuvent pas bloquer la conception finale. Et sans conception finale, il est impossible d’obtenir un devis détaillé pour la construction. C’est un défi, mais nos clients le relèvent.
Comment la taxe sur les propriétés inhabitées affecte-t-elle le marché cette année?
Malheureusement, et de manière quelque peu surprenante, cela rend les logements moins abordables. Nous constatons également une augmentation des impôts fonciers et des coûts d’assurance.
Sachant tout cela, quel est l’appétit de First National pour les prêts à la construction?
Nous sommes de la partie et nous l’exprimons par nos financements engagés, mais aussi par un travail approfondi pour aider nos clients à planifier les imprévus afin qu’ils obtiennent un programme de financement réaliste offrant les meilleures conditions et caractéristiques possibles. Des programmes qui comprennent Bâti-Flex ainsi que des prêts à terme assurés de la SCHL, tout comme des programmes de prêts-relais et de prêts conventionnels, afin de mettre rapidement la main à la pâte.
Une dernière question. À quoi ressemble une reprise en C.-B.? Le marché reviendra-t-il à son état antérieur?
Sur le plan macroéconomique, le plan de sauvetage américain de 1 000 milliards de dollars du président Biden aura une incidence sur les marchés boursiers mondiaux et les rendements obligataires. Cela entraînera des variations des taux d’actualisation et des coûts de financement. C’est un des facteurs à prendre en compte. L’autre est que, à la réouverture de la frontière, il y aura un regain d’activité dans le marché du logement de la part de nouveaux immigrants, qui domineront à nouveau le marché et pousseront la demande vers de nouveaux sommets. Nous savons que le gouvernement fédéral a l’intention de hausser les niveaux d’immigration et que, traditionnellement, la Colombie-Britannique attire 10 % de toute l’immigration au Canada. À son tour, le Lower Mainland attire généralement 90 % de ces 10 %.
Des idées sur le moment où tout cela arrivera?
Je suis très optimiste quant au marché de la Colombie-Britannique et je m’attends à ce qu’une partie de cette nouvelle demande soit libérée à la fin de 2021, en 2022 et au-delà. L’avenir est prometteur.
Michael Yeung est reconnu pour son expertise en financement immobilier, y compris en prêts à la construction d’immeubles commerciaux de grande valeur. Son mandat comprend le développement des activités commerciales de First National en Colombie-Britannique et en Alberta. Si vous voulez parler avec Michael ou tout autre membre de notre équipe commerciale en Colombie-Britannique, composez le 778 887-8433 ou envoyez un courriel à Michael à l’adresse Michael.Yeung@firstnational.ca.