Perspectives relatives à la côte ouest du Canada avec Michael Yeung de First National : 2021, 1re partie
Étant donné que les restrictions frontalières demeurent en place pendant la pandémie de COVID-19 et que les schémas migratoires normaux de la population sont perturbés, la source de la demande de logements a changé en Colombie-Britannique au cours de la dernière année. Michael Yeung, vice-président régional de First National, Prêts commerciaux pour l’Ouest du Canada, présente son évaluation de l’incidence et de ce que cela signifie pour l’avenir dans cette première édition de Perspectives relatives à la côte ouest du Canada pour 2021. Dans la deuxième partie, Michael se penche sur l’état et les perspectives des activités dans le secteur de la construction.
Cela fait plus d’un an depuis que l’Organisation mondiale de la Santé a qualifié la COVID-19 de « pandémie mondiale ». Avant d’aborder le marché, comment s’en tire First National?
Nous avons trois équipes en Colombie-Britannique et toutes trois connaissent une forte demande de financement provenant des quatre coins de la province. Il reste encore trois trimestres à courir, mais nous prévoyons une année record si nous nous fions aux engagements, aux tendances en matière de parts de marché et à l’intérêt exceptionnel des clients pour nos options de financement – prêts à la construction assurés et conventionnels, prêts à terme et prêts-relais – ainsi que pour notre programme de blocage anticipé du taux d’intérêt qui offre une couverture contre les hausses de taux d’intérêt. Nous sommes particulièrement heureux de présenter notre nouveau programme de prêts conventionnels de base, qui est idéal pour financer tous les types de propriétés commerciales ainsi que des immeubles d’appartements et des immeubles industriels. Au fur et à mesure que l’année avance, nous nous attendons à ce qu’elle contribue à notre croissance.
L’actuelle demande soutenue vous surprend-elle?
Non, nous enregistrons de bons résultats depuis le début de la pandémie. En fait, la croissance et notre désir de répondre aux besoins de nos clients nous ont incités à recruter un autre analyste principal au cours du mois dernier. Keith Wong s’est déjà mis au travail et il est occupé à passer en revue de nombreux dossiers. Cela dit, le nombre de nouveaux prêts qu’émet First National a tendance à croître plus rapidement que le marché dans son ensemble, et ce fut certainement le cas l’année dernière.
En tant que plus important prêteur dans le secteur des appartements au Canada, First National travaille avec de nombreux promoteurs commerciaux. Quels sont les enjeux qui préoccupent le plus vos clients en ce moment?
Je dirais que les clients sont généralement intéressés par quatre ou cinq sujets, à commencer par la situation économique. L’économie de la Colombie-Britannique commence à reprendre, mais pas de façon linéaire. Le chômage est passé de 8,2 % à 7,5 %, mais en mars, le progrès économique a été freiné net par l’arrivée de la troisième vague de COVID. Nous avons raison de croire que nous connaîtrons un recul temporaire de l’emploi en avril. Malgré cela, le marché de l’immobilier est très dynamique, ce qui m’amène à la deuxième question que posent les clients.
Quelle est cette question?
Le marché est-il en train de s’emballer? Pour répondre à cette question, j’examine les moteurs de la demande, ce qui me conduit naturellement à une discussion sur la croissance démographique. Pendant de nombreuses décennies, le taux de natalité naturel dans la région du Grand Vancouver était en moyenne de 7 000 naissances par année. En revanche, le Lower Mainland a traditionnellement compté sur l’arrivée annuellement d’environ 40 000 nouveaux résidents venant de l’étranger ou d’ailleurs au Canada et ces nouveaux arrivants apportaient une nouvelle richesse considérable à la province. Environ 10 % de ces 40 000 personnes étaient des migrants canadiens provenant d’autres provinces. Ces chiffres excluent les étudiants internationaux et les travailleurs étrangers. Par le passé, lorsque des promoteurs pensaient à investir dans l’immobilier, ils se concentraient sur les nouveaux arrivants, car ces derniers représentaient la plus grande source de demande de logements et étaient plutôt aisés. Cela a changé. Depuis la fermeture des frontières, la migration est au point mort et le marché est désormais entièrement dépendant de la consommation nationale.
La demande des consommateurs intérieurs est-elle suffisante pour soutenir un marché immobilier fort?
Oui, elle est suffisante. L’état actuel du marché en est la preuve. Étant donné que le consommateur national a été négligé pendant de nombreuses années et qu’il a eu du mal à s’intégrer en raison de la question de l’accessibilité financière, il existe une demande refoulée de logements, en particulier de logements abordables. Pour la première fois depuis des décennies, c’est le consommateur national qui est à l’origine de la poussée de la demande, et cela vaut aussi bien pour le marché des appartements en copropriété et des logements locatifs sur mesure que pour celui des maisons individuelles. Cela m’amène à ce que j’appelle l’effet de craindre de rater l’occasion.
Qu’est-ce que c’est?
Pour les résidents qui ne sont pas économiquement affectés par la pandémie et qui ont conservé leur emploi, leur pouvoir d’achat a augmenté de façon spectaculaire, notamment en raison des faibles taux d’intérêt. Ils ont également moins de concurrents pour les maisons et les copropriétés, car la frontière est fermée. Par conséquent, les gens se précipitent pour acheter avant que cette situation unique ne prenne fin avec la fin de la pandémie. Ils ne veulent pas rater ce qui pourrait être une occasion unique dans leur vie. Comme il y a une grande pénurie d’habitations unifamiliales, il en résulte une surenchère dans toute la région du Lower Mainland. Environ 55 % de toutes les maisons vendues au cours des six derniers mois se sont vendues au-dessus du prix demandé. Les prix des maisons individuelles et des maisons en rangée ont augmenté d’environ 20 % au cours de la même période.
La situation est donc relativement bonne pour les locaux, à condition qu’ils aient un emploi.
C’est exact. Et un autre facteur à prendre en compte est la masse monétaire. Le gouvernement fédéral a pris de grandes mesures pour stimuler l’activité économique. Nous assistons à un afflux massif de liquidités dans le marché boursier et dans l’immobilier. Dans le cas de l’immobilier, il s’agit d’un refuge bien accepté contre l’inflation. L’inflation est une possibilité beaucoup plus forte que dans un passé récent en raison de la masse monétaire supplémentaire. Contrairement à l’or, qui est un autre refuge contre l’inflation, l’immobilier présente un avantage supplémentaire de taille : des flux de liquidités. Tous ces facteurs combinés me poussent à croire que le marché de l’immobilier ne s’emballe pas.
Pourtant, le taux d’inoccupation des appartements à Vancouver a augmenté.
Oui, de 1 % à 2,6 %. Mais en y regardant de plus près, on s’aperçoit qu’environ deux tiers des stocks excédentaires sont attribuables au fait que les propriétaires font passer leurs immeubles du marché de la location à court terme à celui de la location à long terme en raison de l’absence d’étudiants et de voyageurs étrangers. Lorsque les frontières seront rouvertes, ces deux tiers de stocks excédentaires disparaîtront rapidement et Vancouver reviendra à la situation antérieure où l’offre était insuffisante.
Nous avons donc de quoi nous réjouir?
Disons les choses comme suit. L’immeuble d’appartement de moyenne hauteur typique peut héberger 300 personnes. Si nous revenons à la moyenne de 40 000 personnes venant s’installer à Vancouver, nous devrons construire 133 nouveaux immeubles d'appartements chaque année, juste pour suivre le rythme. Selon nous, les promoteurs et les propriétaires peuvent s’attendre à de nombreuses années de succès et First National sera là à chaque étape du processus pour proposer des solutions de financement dédiées s’appuyant sur des conseils d’experts.
Michael Yeung est reconnu pour son expertise en financement immobilier, y compris en prêts à la construction d’immeubles commerciaux de grande valeur. Son mandat comprend le développement des activités commerciales de First National en Colombie-Britannique et en Alberta. Si vous voulez parler avec Michael ou tout autre membre de notre équipe commerciale en Colombie-Britannique, composez le 778 887-8433 ou envoyez un courriel à Michael à l’adresse Michael.Yeung@firstnational.ca.