En 1977, à l’approche d’une retraite anticipée d’ITT Canada, Frank Balnar, de concert avec son épouse Grace et d’un groupe d’investisseurs, a acquis Twin Towers à Guelph. Cette acquisition a permis à Balnar Management Ltd. de prendre son envol. Ayant célébré son 40e anniversaire en 2017, Balnar Management aujourd’hui possède et gère 13 immeubles résidentiels multifamiliaux comptant un total de 1 700 unités d’habitation ainsi que cinq immeubles commerciaux couvrant une superficie totale de 150 000 pieds carrés dans les régions de Guelph, de Kitchener-Waterloo et de Cambridge.
Balnar est aujourd’hui une entreprise de deuxième et de troisième générations, présidée par Michael Balnar. Intégrant la gestion d’actifs, d’immeubles et d’installations, Balnar a pour mission d’optimiser les flux de trésorerie, d’assurer une stabilité à long terme et de procurer une valeur optimale à ses associés. L’entreprise fonctionne selon une philosophie éprouvée : « Assez grande pour savoir, assez petite pour être attentive ». Balnar est à la fois assez grande pour avoir accès à des ressources, des fournisseurs et des services et assez petite pour fonctionner localement sur le terrain, dans un esprit communautaire, et investir dans la région.
Michael partage ses points de vue sur les marchés de Guelph, de Kitchener-Waterloo et de Cambridge, sur de possibles occasions à saisir, sa vision en matière de croissance et la valeur ajoutée de l’esprit entrepreneurial et du sens des affaires de First National.
Q : Quelles sont vos perspectives concernant les marchés de Guelph, de Kitchener-Waterloo et de Cambridge?
MB : C’est notre région. Nous faisons affaire ici depuis 40 ans. Nos familles vivent ici. Nous avons grandi ici. Nous avons observé le marché évoluer et avons contribué à façonner son évolution.
Notre emplacement est excellent. Située à seulement une heure à l’ouest de Toronto, cette région est très facile d’accès. Le taux de chômage y est faible et le taux de croissance, élevé. La région jouit d’une économie diversifiée, notamment en fabrication, services gouvernementaux, éducation, technologie et agriculture. À plus long terme, on prévoit un système de trains à haute vitesse se rendant à Toronto, ce qui changera à tout jamais le paysage de la région et suscitera une croissance encore plus forte. Fait intéressant, le marché des appartements et des copropriétés dépasse maintenant celui des maisons unifamiliales sur le plan de la croissance.
Les municipalités ici sont également stables. Les prix de tout – espaces de bureaux, loyers, maisons unifamiliales – sont moins élevés que dans la région du Grand Toronto. Et les gens sont attirés à la région parce qu’elle offre un mode de vie moins stressant. Nous sommes très privilégiés d’avoir établi un équilibre unique entre un air de village et une croissance utile et déterminée.
Q : Où se trouvent les possibilités selon vous?
MB : Notre expertise est dans l’exploitation d’immeubles d’appartements dans le marché locatif. C’est notre activité principale. Comme la population est en croissance dans cette région, il y a une forte demande d’unités résidentielles locatives dans des immeubles existants et nouveaux. À l’heure actuelle, procéder à des acquisitions n’est pas simple. Les taux de capitalisation sont faibles. Il y a beaucoup de concurrence. Aussi, la plupart des immeubles nécessitent des dépenses considérables en immobilisations pour en accroître la valeur. Par conséquent, nous avons effectué un virage partiel de nos activités vers le développement. Nous avons trois projets de développement en cours et sommes très fortunés d’avoir trouvé un partenaire de développement/construction ayant des compétences complémentaires et en qui nous avons une confiance implicite.
Q : Quelle est votre vision en matière de croissance?
MB : Nous poursuivons activement d’autres filons de développement. Grâce aux forces de notre partenaire en matière de développement et de construction et grâce à nos propres forces en gestion d’actifs et d’immeubles, nous sommes très enthousiasmés par l’évolution de notre orientation stratégique.
Cependant, si un immeuble à revenu de qualité devient disponible et offre un avantage concurrentiel, nous évaluons la possibilité de l’acquérir. Pour nous, le potentiel de valeur ajoutée est important, voire fondamental. Par exemple, nous avons acheté un immeuble industriel avec bureaux. Les loyers étaient de 6 $ le pied carré au moment où nous l’avons acheté. Nous avons investi des montants considérables pour rehausser la qualité de l’immeuble et sommes aujourd’hui en mesure d’exiger des loyers variant entre 13 $ et 15 $ le pied carré. En plus de cette hausse de loyers, nous avons procédé à l’installation de panneaux solaires – une décision respectueuse de l’environnement qui génère des revenus.
Cet exemple illustre notre philosophie et notre approche à l’égard de notre parc existant qui est au cœur de notre entreprise. Notre priorité stratégique est de maximiser les revenus et la valeur. Donc, nous investissons beaucoup de temps, d’effort et d’argent pour assurer un excellent service à la clientèle à nos résidents et pour optimiser notre programme de dépenses en immobilisations.
De plus, nous prenons des décisions dans une optique de long terme. Nous n’avons pas à composer avec la pression d’atteindre des résultats trimestriels et ne prenons donc pas des décisions précipitées. Nous voulons créer le meilleur scénario possible pour la prochaine génération.
Q : Quel soutien First National vous apporte-t-elle dans la poursuite de vos objectifs de croissance?
MB : D’une perspective de solutions, First National refinance notre parc existant, ce qui nous permet de mener notre programme de dépenses en immobilisations ou de financer de nouveaux projets. De plus, nous faisons appel à First National pour financer nos constructions pendant la phase de développement et pour financer en permanence nos immeubles une fois stabilisés.
Q : Sur la base de votre expérience, comment First National fait-elle la démonstration qu’elle est « plus qu’un simple prêteur »?
MB : Scott Lynds est notre personne-ressource chez First National. Scott comprend qui nous sommes et où nous travaillons. N’importe qui peut prêter de l’argent. Scott pense comme un entrepreneur et cadre donc parfaitement dans la culture entrepreneuriale de First National. Sa perspective commerciale en fait un conseiller digne de confiance à nos yeux. Lorsque nous avons besoin de conseils ou d’une opinion honnête en matière de financement ou d’immobilier, nous communiquons d’abord avec Scott.
Il arrive souvent que nous sollicitions l’opinion de Scott. Nous avons des conversations honnêtes et franches. Scott nous fait bénéficier d’évaluations éclairées : ce qu’il perçoit, où il peut nous fournir plus de renseignements ou de conseils, si l’occasion nous convient ou pas. Par ailleurs, il nous conteste parfois et nous pose des questions difficiles. Ensemble, en équipe, nous couvrons tous les angles.
Aussi, Scott livre pour nous. C’est parfois aussi simple qu’une demande de relevé hypothécaire. Nous l’aurons en main dès le lendemain. Pouvoir compter sur quelqu’un capable de couvrir le continuum – qu’il s’agisse de répondre à une demande administrative ou de tenir une discussion critique de haut niveau sur une transaction immobilière, par exemple – nous est d’une valeur inestimable. Scott est un partenaire essentiel qui nous aide à atteindre nos objectifs.
Comme nous regardons à long terme, il peut arriver que nous décidions de ne pas conclure un montage ou une transaction, sans pour autant passer notre tour la fois suivante. Nous pouvons consacrer du temps à étudier une occasion qui finit par ne jamais aboutir à un montage. Scott et notre équipe partagent la même perspective à cet égard, à savoir que toute transaction potentielle demeure une source de connaissances.
Q : Qu’est-ce qui ressort le plus de votre relation de travail avec First National?
MB : Scott et toute l’équipe de First National pensent comme des gens d’affaires. Lorsque vous avez une telle optique, tout le reste en découle. Chaque occasion est l’aboutissement de cette compréhension profonde de nos activités et de nos objectifs. Nous tenons des discussions avec notre conseiller de confiance pour évaluer chaque occasion et en peser les pour et les contre. Par la suite, Scott s’occupe du volet transactionnel. Contrairement à la situation avec une grande institution, nous ne nous laissons pas empêtrés par des obstacles administratifs.
J’apprécie vraiment l’attention que Scott porte à nos motivations. Par exemple, nous avons acheté un immeuble d’appartements et un terrain adjacent. D’abord, Scott nous a aidés à développer une relation avec le propriétaire de l’immeuble, comme nous avions des motivations mutuelles. L’immeuble présentait manifestement un potentiel de valeur ajoutée moyennant son repositionnement. Cependant, le terrain représentait notre véritable intérêt. Nous pourrions tirer profit de notre solide relation avec notre partenaire en développement pour construire sur ce terrain et ainsi accroître la valeur de notre achat.
Cette combinaison de capacités consultatives, de service à la clientèle, de pensée entrepreneuriale et de sens des affaires fait de First National beaucoup plus qu’un simple prêteur pour nous.