Mark Braun et Raviv Israel sont tous deux associés au sein de CanFirst Capital Management. L’entreprise, fondée en 2002, est un chef de file des investissements immobiliers commerciaux. En exploitant ses fonds immobiliers (au nombre de six) qui couvrent un portefeuille de propriétés à la fois diversifiées et ciblées, CanFirst offre à des institutions et des particuliers fortunés la possibilité d’investir directement dans de l’immobilier commercial. Mark et Raviv se partagent des responsabilités en matière de gestion, de location et de financement d’actifs ainsi qu’en matière d’acquisition et de repositionnement d’actifs à l’intérieur du portefeuille.
Mark et Raviv se prononcent sur le marché commercial de Toronto, là où ils voient des occasions à saisir, la vision de leur entreprise en matière de croissance et pourquoi la confiance que témoigne First National en leurs capacités d’exécution est fondamentale à leur succès partagé et au développement de leur relation.
Q : Quelles sont vos perspectives concernant le marché commercial de Toronto?
MB : Toronto est le plus grand marché du Canada. On y dénombre 800 millions de pieds carrés d’immobilier industriel. L’actuel cycle du marché, amorcé en 2010, semble se poursuivre. On a beaucoup parlé d’une possible correction, mais n’avons toujours rien constaté à cet égard. Le consensus est que ce que nous voyons en ce moment se maintiendra pendant encore quelques années, bien que des modifications mineures demeurent possibles. Des capitaux considérables sont accessibles et la demande ainsi que les prix demeurent élevés. De notre point de vue, l’actuel climat ressemble vraiment à une bulle d’actifs. Chaque classe d’actifs est très bien évaluée en ce moment et les investisseurs tous acabits sont à la chasse aux rendements.
RI : La pénurie de terrains joue également gros dans le portrait. Malgré la légère hausse des taux d’intérêt, l’absence de terrains vacants maintient une pression à la hausse sur les évaluations. Par conséquent, il y a d’autres régions à explorer, où les terrains vacants sont abondants et les avantages sur le plan de la distribution des intérêts industriels sont similaires.
Q : Où se trouvent les possibilités selon vous?
MB : Lorsque nous investissons pour le compte de nos clients, la création de valeur est notre priorité. Nous scrutons donc les occasions qui nous offrent des options ainsi que la souplesse nécessaire pour nous attaquer aux enjeux inhérents aux propriétés. En plus de la pénurie de terrains vacants dans la région du Grand Toronto et à Toronto elle-même, il faut aussi composer avec un grand nombre d’actifs obsolètes et vieillissants. Il existe certainement des occasions en matière de développement commercial. Par exemple, des actifs existants pourraient être démolis et remplacés par de nouveaux immeubles industriels. En bâtissant du neuf, il devient possible de mieux répondre aux besoins des entreprises spécialisées dans le commerce électronique et dont les exigences de distribution sont plus intenses. Ce sont ces deux facteurs qui dictent l’évolution de l’immobilier industriel.
RI : Nombre de propriétés existantes sont vieilles et bien souvent obsolètes, mais les terrains sur lesquels elles sont situées sont irremplaçables. Vu l’actuel pénurie de terrains disponibles, tout est question d’emplacement. Et je suis certainement d’accord avec Mark en ce qui concerne le commerce électronique et la distribution. Toronto est un des plus importants employeurs nord-américains dans le secteur des technologies et des entreprises cherchent à se rapprocher de la ville étant donné que la plupart des nouveaux immeubles industriels sont situés dans le 905.
Q : Quelle est votre vision en matière de croissance?
MB : Nous venons tout juste de capitaliser notre sixième fonds. Nous comptons maintenir notre modèle pour offrir de la valeur ajoutée et des fonds opportunistes à nos investisseurs. Notre plan consiste donc à développer l’ampleur et l’étendue de nos fonds.
RI : Nous commençons aussi à explorer de nouveaux marchés qui peuvent sortir quelque peu des sentiers battus par rapport à nos fonds principaux. Vu l’intense concurrence et l’évaluation élevée du marché, nous examinons des options qui ne figurent peut-être pas encore parmi celles envisagées par d’autres acteurs du marché.
Q : Quel soutien First National vous apporte-t-elle dans la poursuite de vos objectifs de croissance?
MB : L’équipe de First National avec laquelle nous faisons affaire nous fait confiance. Nous avons de nombreuses transactions conclues derrière la cravate. Pendant que nous poursuivons notre vision de croissance et commençons à envisager l’acquisition de nouveaux types d’actifs, notre équipe de First National nous appuie à 100 %. C’est certainement une confiance qui nous permet de passer de la parole aux actes. Par exemple, nous venons tout juste d’acquérir une propriété à Waterloo dans le cadre d’une transaction s’étant avérée relativement complexe. First National y a joué un rôle de premier plan en rendant le processus d’acquisition le plus facile possible.
RI : Mitch Tomulka a plongé et mené une recherche assez exhaustive sur le quartier, surnommé « Ideal Quarter ». Sa recherche lui a permis de découvrir les pierres d’assise du quartier : la communauté universitaire, l’imminente ligne de transport léger sur rail, etc. Ces éléments se sont avérés cruciaux pour clore la transaction.
Q : Sur la base de votre expérience, comment First National fait-elle la démonstration qu’elle est « plus qu’un simple prêteur »?
MB : Pour moi, tout est question de confiance et de croyance. Notre équipe de First National a une confiance totale en nous et nos capacités. Elle nous appuie infailliblement. Et c’est vraiment le facteur qui compte le plus dans un processus de souscription. Aussi, l’équipe est raisonnable dans les garanties qu’elle exige et les demandes qu’elle formule. Notre équipe, appuyée par la direction, est prête à prendre des risques calculés.
RI : Nous entretenons une excellente relation sur les plans personnel et professionnel à la fois. Et Mitch est maître de l’art de combler les écarts et de présenter les transactions sous leur meilleur jour. Rien ne fait inutilement entrave à la conclusion d’une transaction. Tout le monde travaille à ce que tout se déroule le plus facilement possible.
Q : Qu’est-ce qui ressort le plus de votre relation de travail avec First National?
MB : Plusieurs des types de prêteurs avec qui nous faisions affaire dans le passé ont grimpé dans la courbe de qualité et ont donc aujourd’hui une faible tolérance au risque. Ils ne sont tout simplement plus aussi concurrentiels dans les transactions. First National est à l’aise avec les types d’actifs que nous acquerrons et fait confiance en notre capacité d’exécution. Aussi, j’apprécie le fait que Mitch me partage ses avis. Même si First National n’est pas à la table dans le cadre d’une transaction donnée, je peux le consulter pour connaître ses avis et ses opinions. Il fait preuve de franchise, qu’une transaction soit avantageuse ou non. Autrement dit, il nous donne toujours l’heure juste.
RI : Dans le cadre de notre plus récente transaction, Mitch a proposé un montage financier que nous n’avions pas envisagé. Nous cherchons habituellement à négocier des termes d’une durée variant entre un et trois ans. Dans ce cas précis, il nous a plutôt suggéré une option de six mois et nous avons accepté sa suggestion. Nous avons obtenu le ratio prêt-valeur que nous cherchions à obtenir d’emblée et les investisseurs de First National ont pu quitter relativement tôt dans le processus. Ce montage financier nous a offert la souplesse dont nous avions besoin pour démontrer la demande de location aux investisseurs de First National. Ainsi, ces derniers ont été davantage convaincus que la transaction représentait une valeur ajoutée. Aussi, nous avons bénéficié de l’option de refinancer à de meilleures conditions de taux d’intérêt et de ratio prêt-valeur.