Mike Miller a fondé Abstract Developments en 1999 dans le but de concevoir et de construire des espaces innovateurs animés d’un esprit communautaire à Victoria, en Colombie-Britannique. Passionnés du processus de conception, Mike et l’équipe d’Abstract se concentrent sur la commercialisation de boutiques de catégorie A de grande qualité ainsi que sur des immeubles locatifs recherchés.
Nous nous sommes entretenus avec Mike une première fois en 2017 à propos du marché de Victoria, de là où se trouvaient les occasions à saisir selon lui, de sa vision en matière de croissance et l’évolution de sa relation avec First National. Trois ans plus tard, nous avons eu l’occasion de nous entretenir avec Tavish Rai, associé d’Abstract qui est responsable des actifs. Il nous fait part de ce qu’il pense de l’évolution actuelle du marché de Victoria, de la réorientation d’Abstract vers les logements du marché et des raisons pour lesquelles la connaissance de l’industrie et la réactivité de First National sont si précieuses.
Q : Qu’est-ce qui a le plus changé dans votre industrie et votre entreprise depuis notre entretien avec Mike en 2017?
TR : Victoria connaît une évolution. Avant la COVID, il s’y passait une réelle renaissance. Des entreprises technologiques s’installaient dans la ville. La tranche d’âge moyen était en croissance. Il y avait une forte demande de la part des premiers acheteurs cherchant à acheter un premier logement. Les gens investissaient à Victoria plutôt que de n’y voir qu’une simple étape après avoir amassé de la liquidité. La ville gagnait en dynamisme, avec l’ouverture de restaurants, de bars, de salons et de pubs cherchant à attirer une clientèle plus jeune. Comme Victroria est la capitale provinciale et qu’un gouvernement NPD a été nouvellement élu, il y a également une demande croissante de logements et d’espaces de bureaux. La COVID n’a fait qu’accroître les migrations vers l’île. Des gens quittent Vancouver, le reste du Canada et même les États-Unis pour s’installer ici. Le désir d’avoir plus d’espace et la possibilité de travailler à domicile font de Victoria une option intéressante. Nous avons l’espace et nous sommes entourés d’une beauté naturelle. Depuis le début de la pandémie de COVID, le marché des maisons individuelles a explosé à la suite de l’arrivée de nouveaux acheteurs et du choix d’un nombre grandissant d’habitants de Victoria et de Vancouver de s’opter pour des unités en copropriété (désir d’aménager dans plus petit).
Pour ce qui est de notre entreprise, nous avons décidé de délaisser les logements locatifs sur mesure. Nous avons complété un immeuble de 95 unités en 2019 et avons fini par le vendre à terme à une société de placement immobilier de Toronto. Nous avions également un autre projet de rezonage et nous l’avons vendu une fois le rezonage effectué. Nous retournons aux logements du marché, notre véritable force. Nous disposons actuellement d’une importante réserve de logements du marché et nous ne voulons pas trop nous disperser.
Q : Quels sont les objectifs de votre entreprise et quelles sont les occasions que vous poursuivez?
TR : Nous sommes toujours à la recherche de sites pour des logements du marché. Nous nous concentrons sur la région métropolitaine de Victoria et nous avons aussi déniché de nombreuses occasions à Saanich. En ce qui concerne les projets en cours, nous avons lancé un projet de préventes en août 2020. La construction commencera en mai 2021. Nous avons un lotissement de maisons de ville et une copropriété qui en sont à la phase d’emménagement. Des travaux de construction sont en cours sur un autre site. Et nous avons 16 sites terrestres qui sont en cours de rezonage. En ce qui concerne nos objectifs commerciaux, nous avons consacré du temps et de l’énergie à aligner les objectifs de notre entreprise et à nous doter d’une nouvelle expertise. Avec une base solide en place, nous pouvons continuer de croître et de nous développer efficacement. Nous sommes de fiers promoteurs locaux et allons donc continuer de nous concentrer sur l’île de Vancouver. Cependant, nous envisageons des lotissements plus importants en plusieurs phases et nous n’avons pas exclu l’idée de réintroduire à un moment donné de nouveaux logements locatifs sur mesure.
Aussi, il y a beaucoup d’innovation dans l’industrie en ce moment. Nous avons exploré différentes méthodes de construction, y compris des murs et des planchers préfabriqués ainsi que l’utilisation de bois laminé modulaire et comprimé. Les solutions de rechange dans l’industrie permettent aux promoteurs d’offrir un produit de qualité à coût moindre. Abstract est un promoteur local de Victoria ayant deux décennies d’histoire dans la ville. Nous nous considérons comme des bâtisseurs communautaires locaux. Nous gérons nous-mêmes chaque espace que nous construisons. Nous sommes donc très fiers des produits que nous fabriquons et de la façon nos produits rehaussent nos communautés. Victoria se développe et évolue. Notre compréhension approfondie du marché et des exigences des acheteurs nous permettra de continuer de construire des structures emblématiques offrant ce que les gens recherchent.
Q : Quel soutien First National vous apporte-t-il dans la poursuite de vos objectifs au-delà du financement?
TR : Abstract travaille avec First National depuis 2016. Notre émetteur Russ Syme et son équipe sont très bien informés et nous présentent toujours un éventail d’options. Tôt dans chaque dossier d’acquisition, j’appelle Russ. Son équipe est tout aussi formidable. Paul Steckler, l’autre émetteur dans l’équipe de Russ, possède de l’expérience en lotissement, ce qui lui permet de fournir une perspective unique. Laura et Alison répondent très vite aux demandes et c’est un plaisir d’avoir affaire à elles. Je considère que Russ fait partie de notre équipe. Je compte sur lui pour valider des idées. Lorsque nous voulons transformer l’utilisation d’un site, il nous donne un aperçu des répercussions pour nous et pour First National. Il est très créatif et ingénieux lorsqu’il est question de trouver des moyens de financer des projets.
Q : Qu’est-ce que vous appréciez le plus en ce qui concerne votre relation avec Russ?
TR : Lorsque j’appelle Russ, il me donne toujours l’heure juste par rapport à ce qu’il pense que nous pourrons accomplir. Il tient ses promesses. Dans notre secteur d’activités, c’est formidable de pouvoir obtenir des réponses rapides de quelqu’un qui comprend ce qu’il peut apporter. Et Russ nous éduque. Récemment, nous nous sommes demandé s’il était préférable de construire des unités en copropriété du marché ou des logements locatifs sur mesure sur un site donné. Nous avons construit un certain nombre de logements locatifs sur mesure, mais sans financement assuré par la SCHL. Russ m’a présenté le programme de la SCHL ainsi que d’autres programmes qu’il jugeait appropriés pour ce site. La conversation et l’information se sont rendues jusqu’aux oreilles de notre directeur financier. Il a partagé ses connaissances et son expertise sans la moindre hésitation.
Il y a quatre ans, nous avions brièvement envisagé une version plus ancienne du programme de prêts à la construction de la SCHL, mais nous ne pensions pas pouvoir atteindre le niveau de financement approprié. Russ a présenté le programme flexible d’assurance prêt hypothécaire comme option de rechange, en prenant soin de nous expliquer les différences entre ce programme et ce que nous avions envisagé dans le passé. Il a défini les paramètres de ce que nous pourrions réaliser, les exigences nécessaires pour obtenir ce niveau de financement par prêts à la construction et ce que la SCHL rechercherait dans notre demande. En nous guidant dans le processus, Russ a fait en sorte que ce que nous avions trouvé difficile nous paraisse assez facile.
Q : Qu’est-ce qui motive First National, selon vous, au sein de votre relation?
TR : First National est un prêteur résolument axé sur ses clients. Nous avons vécu tellement d’expériences qui démontrent son engagement envers nous. Par exemple, un investisseur dans un de nos dossiers de prêt a ajouté quelques exigences de dernière minute. Tout le monde a travaillé à résoudre le problème : Russ, Paul, Michael Yeung, le vice-président régional en Colombie-Britannique, et Jeremy Wedgbury, vice-président directeur, Prêts hypothécaires commerciaux. Ils se sont mis à notre place et ont trouvé une solution qui fonctionnait pour tout le monde. Tout le monde était disponible et réactif. Tout ce que nous avons entendu, c’est « Je m’en occupe » ou « Nous sommes sur la même longueur d’onde ». C’était réconfortant et ça n’a fait qu’accroître notre confiance à l’égard de la relation.
J’ai énormément confiance en Russ et son équipe. Il est minutieux et me donne des réponses dans un délai de 24 à 48 heures. Je considère Russ comme un membre clé de notre équipe et j’apprécie sa réactivité et sa réelle compréhension de nos priorités.