Fondée il y a plus de 30 ans et ayant son siège social à Vancouver, Westbank est une des principales sociétés de promotion immobilière active dans l’immobilier à usage mixte d’Amérique du Nord. Dans sa pratique, Westbank se dédie à créer de la beauté par l’aménagement d’environnements inspirants qui aident les villes à atteindre leur plein potentiel. Judy Leung, cheffe de la direction financière, s’est jointe à l’entreprise en 2000 et, à cette époque, l’équipe ne comptait que huit personnes. Depuis, elle joue un rôle déterminant dans la création et la mise en œuvre des structures comptable et opérationnelle en plus de diriger aujourd’hui l’ensemble des activités financières.
Nous nous sommes entretenus avec Judy sur les changements qu’elle observe dans l’industrie, sur l’accent que met Westbank sur l’excellence de l’exécution et sur les raisons pour lesquelles elle accorde de la valeur à la capacité qu’a First National de trouver un équilibre entre l’esprit d’entreprise et la rigueur nécessaire.
Q : Avec la pandémie derrière nous et un retour à la normale, comment trouvez-vous que le secteur a changé?
JL : La liquidité, les marchés de capitaux et les taux d’intérêt posent beaucoup plus de défis. Les prêteurs sont plus frileux en ce qui concerne les immeubles de bureaux et de commerces de détail et plus optimistes quant aux immeubles multirésidentiels et industriels. Il y a un conservatisme croissant qui oblige les promoteurs à repenser l’aménagement du territoire et les objectifs de développement. Les locataires sont à la recherche de qualité et posent des questions sur les systèmes de CVC, la fenestration et les espaces extérieurs. Les taux d’intérêt créent des barrières à l’entrée pour les acheteurs, ce qui pousse les promoteurs à repenser leurs projets. Vu la diversité des activités de notre entreprise, la pandémie a créé des défis auxquels nous n’avions jamais pensé auparavant. Comment trouver et conserver les meilleures ressources humaines? Comment inciter les gens à revenir après de longues périodes d’inactivité ou de travail à distance?
Q : Quels changements avez-vous observés dans votre entreprise et dans votre marché et comment vous y adaptez-vous?
JL : Le gouvernement a introduit plusieurs nouveaux règlements visant à rendre le logement plus abordable, notamment une taxe aux acheteurs étrangers et de nouvelles règles applicables aux propriétés vacantes. Cependant, ces règles n’ont pas réussi à stimuler l’économie et à rendre l’accession à la propriété plus abordable. La hausse des taux d’intérêt et de l’inflation n’a pas aidé non plus. Nous avons dû trouver des moyens innovants pour nous démarquer. Nos efforts en matière de développement durable et de changement climatique sont importants et notre clientèle nous les demande. Nous avons également dû repenser la proportion accordée aux commerces de détail dans nos projets et nous tourner vers des locataires de plus grande taille et aux reins plus solides pour nos immeubles de bureaux.
Q : Quelle est votre vision en matière de croissance? L’avez-vous modifiée en fonction de la conjoncture économique? Si oui, comment?
JL : Nous ne mettons pas trop l’accent sur la croissance pour l’instant. Notre objectif est de maintenir le cap. Nous pensons que la prudence est de mise et que nous devons continuer à travailler nos dossiers en cours. À l’heure actuelle, nous avons plusieurs grands projets en cours, des projets qui étaient en cours avant la pandémie. Nous nous concentrons sur l’exécution avec excellence et sur la recherche d’occasions de nous démarquer. Nous sommes également en train de revoir la combinaison logements en copropriété/logements locatifs pour les communautés phares en cours de développement. Nous voulons que nos communautés soient des lieux où les gens vivent, travaillent et se divertissent à chaque stade de leur vie. Lorsqu’ils décident de s’enraciner dans une communauté développée par Westbank, ils savent qu’ils pourront y demeurer au fur et à mesure que leur vie évolue et change.
Q : Quelles sont vos priorités pour 2023 et au-delà?
JL : La réussite de nos grands projets en cours est notre principale priorité. Nous avons le village Mirvish à Toronto, le village Oakridge à Vancouver et le village Senakw à Vancouver. C’est un projet locatif spécialement construit sur un territoire des Premières Nations. Nous voulons toujours rester fidèles à notre mission, qui est d’aider les villes à réaliser leur plein potentiel. La réussite de nos communautés renforce les quartiers et les entreprises qui les entourent.
Q : Quel soutien First National apporte-t-il à votre vision en matière de croissance au-delà du financement?
JL : Je suis régulièrement en communication avec Brian Kimmel. Il est toujours là pour moi lorsque je lève la main. Il me répond rapidement et honnêtement chaque fois. Parfois, je lui tends la main juste pour lui demander ce qu’il pense d’un projet envisagé. Il me fait part de son intuition, et je lui fais confiance. Et ce n’est pas toujours à propos d’un dossier immobilier. Mais, lorsqu’il est question d’un dossier, c’est la première personne à qui je m’adresse, car je sais que j’aurai toujours droit à des commentaires francs.
Q : Pouvez-vous décrire votre première opération avec First National? Qu’est-ce qui est ressorti pour vous pendant cette expérience?
JL : Ma première opération avec First National remonte à 2012. Je travaillais avec un initiateur qui n’est plus avec l’entreprise. Je me souviens que, la première fois que nous nous sommes rencontrés, c’était autour d’un verre, juste pour discuter de quelque chose. C’est alors que nous est venue l’idée d’un projet. À la fin de la soirée, nous avions une idée de ce à quoi les choses pourraient ressembler. Cet esprit de collaboration et de spontanéité s’est maintenu.
Q : Comment votre conseiller First National vous habilite-t-il à atteindre vos objectifs?
JL : Brian est formidable, il est expérimenté et versé dans l’industrie. Il n’a pas peur de dire les choses telles qu’elles sont et de fixer des limites à ce qu’il peut et ne peut pas faire. Aussi, il respecte nos propres limites. Notre relation va bien au-delà des affaires. Brian soutient également nos activités caritatives et philanthropiques. J’apprécie son absence d’ego et sa volonté de s’investir même s’il risque de devoir se salir les mains. Il souhaite sincèrement connaître notre entreprise et travailler avec nous à la recherche de solutions. Les immeubles à usage mixte et les grands campus comportent de nombreux éléments mobiles. Il s’y attelle et trouve le moyen de faire bouger les pièces de l’échiquier. Son expérience et ses connaissances me permettent d’échanger librement avec lui et de lui fournir l’information au fur et à mesure que j’y ai accès. Brian est une personne formidable. J’aime travailler avec lui.
Q : Qu’aimez-vous de l’approche de First National?
JL : First National est animé par un esprit d’entreprise et fait preuve de la rigueur nécessaire. Il ne s’agit pas d’une relation opérationnelle. First National est engagé pour le long terme et souhaite voir évoluer la relation. J’ai eu des dossiers où j'ai dû demander à des gens de faire des offres et où First National n’a pas remporté la mise. Brian a été honnête quant à sa déception et à son désir de faire partie de l’actif en question. Pour moi, cela témoigne de la qualité à laquelle First National veut s’associer et de ce qui constitue la fierté d’un dossier.
Je qualifie souvent First National de prêteur « un et demi », c’est-à-dire qu’il n’est ni rigide comme un prêteur de premier rang, ni trop lâche comme un prêteur de second rang. Il y a une volonté de lire entre les lignes des états financiers au besoin pour obtenir une image plus complète. Cette confiance combinée à la créativité est inestimable pour un emprunteur. Pour nous, il s’agit d’une relation symbiotique. First National tient des événements dans nos hôtels pour présenter nos actifs et nos sites à leurs clients. Cela témoigne de la force de notre relation et de l’estime que le prêteur porte à ce que nous créons.
Q : Quelque chose à ajouter en conclusion?
JL : Nous traversons une période d’incertitude, et la prudence est de mise. Nous ne sommes pas à la recherche d’une croissance énorme ou refusons de prendre des risques qui ne sont pas calculés. C’est le moment d’approfondir vos relations existantes, de mettre en œuvre ce que vous avez annoncé et de trouver des moyens d’améliorer les choses. Dans l’immédiat, nous nous efforçons de sortir plus forts que jamais.