En 1978, Clark McDaniel et son associé Denzel Williams ont acheté un premier triplex à Guelph. Ils ont utilisé cette propriété pour définir et consolider ce que signifie mettre les clients au premier plan et fournir un service à la clientèle exceptionnel. Depuis ces humbles débuts, la société s’est développée et, aujourd’hui, elle possède et gère plus de 4 000 logements dans le centre et le sud-ouest de l’Ontario.
Cette année, la Federation of Rental-housing Providers of Ontario (FRPO) décerne à M. McDaniel un prix d’excellence pour l’ensemble de ses réalisations en reconnaissance de sa vision, de son leadership et de ses contributions au secteur immobilier. Nous nous sommes entretenus avec M. McDaniel pour connaître ses perspectives relatives aux logements locatifs, les principales leçons qu’il a apprises et ce qu’il aime de sa relation avec First National.
Q : Comment avez-vous vu le secteur immobilier évoluer?
CM : En 1976, l’inflation montait en flèche. Le gouvernement fédéral a mis en place des mesures de contrôle des salaires et des prix pour tenter de l’endiguer. En 1978, le contrôle des loyers était la seule mesure restante et cela a créé une situation très difficile pour les propriétaires et les exploitants d’immeubles multirésidentiels. En réponse, nous avons réuni un groupe de propriétaires et créé un comité de préoccupation pour le logement locatif, soit le Committee of Concern for Rental Housing. Le mandat de ce comité consistait à encourager le gouvernement provincial à autoriser des augmentations de loyer raisonnables, supérieures au taux légal, afin que les résidents soient traités équitablement et que nous puissions survivre. En 1985, ce comité est devenu la FRPO. Nos efforts ont permis d’instaurer un régime de contrôle des loyers viable. Puis, en 1997, le gouvernement de Mike Harris a déréglementé le contrôle des loyers. C’est ce qui nous a sauvés et c’est devenu le poumon de notre secteur d’activité.
Q : Se voir décerner un prix d’excellence pour l’ensemble de ses réalisations dans le secteur immobilier est un honneur incroyable. Quelles sont vos plus grandes réalisations et les leçons les plus importantes que vous avez apprises?
CM : Nous avons créé une culture d’équipe extraordinaire, ce qui est impératif pour réussir dans ce secteur d’activité. Nos clients passent avant tout. Notre signature est « Laissez à notre service à la clientèle le soin de vous trouver un logement ». C’est ce que nous nous engageons à faire et c’est ce que nous soutenons dans chacune de nos décisions. Et nos clients le ressentent et en sont reconnaissants. Nous sommes le seul propriétaire de notre envergure en Ontario à avoir une note de 4,8 étoiles sur Google. Nous n’avons pas de locataires. Ce sont des résidents. C’est la qualité de notre traitement qui nous différencie de nos concurrents. Ma norme en matière de qualité est claire. Chaque immeuble, chaque gestionnaire et chaque unité que nous livrons doit être d’une qualité équivalente à celle que j’attendrais et que j’exigerais pour ma mère ou ma fille aînée.
L’appel que j’ai reçu de Tony Irwin, le président-directeur général de la FRPO, au sujet de ce prix m’a laissé bouche bée. Il m’a simplement dit « Vous en avez fait beaucoup pour l’industrie. » En y réfléchissant, je me suis rendu compte que nous avons travaillé très fort pour relever la barre pour tous les propriétaires en matière de service et d’excellence dans les 26 villes de l’Ontario, de l’Alberta et de la Colombie-Britannique où nous sommes présents.
J’ai beaucoup appris sur les conséquences négatives que peut avoir le croisement de la politique et du logement. La politique peut parfois nuire aux personnes mêmes qu’elle est censée aider. En 1976, le contrôle des loyers a été présenté comme une mesure d’aide aux locataires. Mais, en réalité, cette mesure s’est avérée être le plus grand frein à une nouvelle offre que l’Ontario n’ait jamais connu. Nous louons 17 % de nos 4 000 logements pour 1 000 $ ou moins par mois. À l’échelle de notre portefeuille, 36 % de nos logements sont loués pour 1 200 $ ou moins par mois. Extrapolez ce chiffre aux 1,25 million de locataires ontariens dont le loyer est contrôlé. En substance, ce sont les propriétaires privés qui subventionnent les locataires, ce qui rend la situation très difficile pour quiconque souhaite construire de nouvelles unités. À mon avis, le contrôle des loyers est en bonne partie responsable du manque de nouveaux logements en Ontario.
Q : Quand avez-vous commencé à travailler avec First National?
CM : Un représentant en immobilier commercial que je connaissais m’a présenté Peter Cook en 1990. Il jouissait d’une excellente réputation en tant qu’expert de la SCHL. Je n’avais jamais entendu parler de First National, mais j’ai tout de suite aimé l’approche non conventionnelle de Peter. Nombre de membres du personnel de First National avaient une pensée entrepreneuriale. Peter me disait « Envoyez-moi vos chiffres et nous verrons ce que nous pouvons faire pour améliorer vos résultats et créer de la valeur ajoutée ». Il était toujours question de moi et de ce que First National pouvait faire pour moi. Peter a toujours eu une attitude fonceuse et il l’a transmise à son équipe. Aujourd’hui, je travaille avec Peter et Evan Pawliuk. Evan a le même esprit fonceur.
Q : Pourquoi avez-vous initialement choisi First National et pourquoi avez-vous continué de choisir First National?
CM : La différence était évidente chaque fois que je devais travailler avec d’autres prêteurs approuvés par la SCHL. Ils étaient souvent lents et peu réactifs. C’était du travail que d’avoir affaire avec eux. Dans le cas de First National, nous avons toujours formé une équipe axée sur la collaboration et travaillant vers l’atteinte du même objectif, celui d’obtenir le meilleur financement et les meilleures conditions possibles, de prendre le dossier en main et de le mener à terme.
Par exemple, nous avons récemment travaillé sur une énorme transaction à Sudbury pour acheter 138 maisons en rangée et un immeuble de 100 logements, qui étaient mal gérés et quelque peu abandonnés. C’était un nouveau marché pour nous et, malgré un peu de scepticisme, mon instinct me disait que nous faisions une bonne affaire. Nous avons fourni les chiffres et je m’attendais à une certaine résistance. Mais Patricia Alvaro, également membre de l’équipe de Peter, m’a rappelé pour m’informer que la transaction avait été approuvée telle quelle, le tout accompagné d’une lettre d’engagement. Aujourd’hui, cette propriété vaut 20 millions de dollars de plus que le prix que nous avons payé pour l’acquérir il y a cinq ans. C’est une propriété d’exception. Patricia avait vu les chiffres et les avait présentés comme étant positifs. Le passé n’est pas nécessairement révélateur de l’avenir. Elle a pris en considération notre expérience et nos antécédents pour faire avancer le dossier.
Q : Comment First National vous a-t-elle aidé à faire croître votre entreprise?
CM : Nous entretenons d’étroites relations avec Moray Tawse, Jeremy Wedgbury, Peter et Evan. Peter fait un travail remarquable. Chaque entreprise compte un dénicheur, un gardien et un affûteur. Le dénicheur détient et oriente la vision de l’entreprise. Le gardien assure le leadership et la surveillance. Et l’affûteur travaille les détails avec les clients et réalise des scénarios où tout le monde gagne. Sans l’apport de ces trois personnes, aucune entreprise ne peut fonctionner. Souvent, dans le cas d’une entreprise de l’envergure de First National, on retrouve des gardiens et des affûteurs, mais c’est rare qu’il y ait un dénicheur. First National est une organisation véritablement axée sur l’entrepreneuriat. Les relations sont importantes. Toutes les personnes que je dirige vers First National bénéficient d’un service et d’une valeur exceptionnels.
Q : Qu’est-ce que vous appréciez en ce qui concerne votre relation avec First National?
CM : Peter et Evan comprennent nos besoins et y répondent. Pas plus tard qu’hier soir, j’ai reçu un courriel d’Evan tard dans la nuit. Il passait en revue notre portefeuille et a découvert un moyen de nous faire économiser 500 000 $ en frais d’intérêt annuellement. Qui fait ça? Je n’ai pas d’autres prêteurs qui m’envoient des courriels le soir pour partager avec moi des idées novatrices sur la manière dont ils peuvent apporter une valeur ajoutée. Aussi, ils s’exécutent de manière irréprochable, sans pratiquement aucune formalité administrative, et ils rendent des comptes lorsque la situation l’exige.
Q : Quelque chose à ajouter en conclusion?
CM : First National repose sur l’intégrité, l’honnêteté, l’engagement et la transparence. Jeremy me demande souvent de lui faire part de mes commentaires, préoccupations et suggestions lorsqu’il s’apprête à rencontrer la SCHL. Il transmet mes commentaires à la SCHL, et certains des points figurant sur ma liste sont mis en œuvre. C’est un vrai partenariat. Lorsque je réfléchis sur ma vie professionnelle passée dans ce secteur d’activité, j’éprouve une réelle gratitude pour ce qu’il a fait pour nous. Malgré les contrôles en place, nous avons atteint l’excellence en faisant ce qu’il fallait dans les domaines que nous pouvions gérer.