Fondée en 1992 à Leamington, en Ontario, l’entreprise Piroli Group a commencé dans les travaux d’entrepreneur général (sous le nom de Piroli Construction), puis a évolué pour devenir un groupe de développement aux multiples facettes. Entreprise familiale ayant investi dans le dynamisme et la croissance du sud-ouest de l’Ontario, Piroli Group a réalisé 270 projets à ce jour, dans les secteurs résidentiel, commercial et municipal.
Nous avons parlé à Rob de la façon dont il s’adapte au climat économique actuel, des raisons pour lesquelles une croissance soutenue est si importante et de la façon dont First National le soutient dans sa vision d’investir dans le marché du sud-ouest de l’Ontario.
Q : Dans le climat économique actuel, comment juges-tu que le secteur a changé?
RP : Les constructeurs traversent une période difficile. L’inflation demeure assez élevée. Les coûts de construction restent élevés et continuent d’augmenter. Les taux d’intérêt restent stables pour le moment. Tous ces facteurs économiques nuisent au financement, car les projets coûtent en général de 10 % à 15 % plus cher à réaliser par rapport à l’an dernier. Aussi, avec la hausse des taux d’intérêt, la concurrence s’est intensifiée. Il y a aujourd’hui beaucoup de gens qui essaient de clore des dossiers et d’obtenir du financement de la SCHL. Les souscripteurs ont dû affûter leurs crayons et certaines organisations financières ont fait des promesses qu’ils n’ont pas pu tenir. Les acteurs les plus inexpérimentés finissent par devoir retravailler leurs dossiers parce qu’ils ne sont pas viables aux yeux de la SCHL.
Q : Quels changements as-tu observés dans ton entreprise et dans ton marché et comment t’y adaptes-tu?
RP : Les appartements se louent toujours, mais moins rapidement que dans le passé. Nous nous adaptons de plusieurs manières. Tout d’abord, nous élargissons notre cible démographique au-delà des baby-boomers et de la population vieillissante pour inclure les jeunes professionnels urbains. Compte tenu du coût de se loger et des taux d’intérêt, ces jeunes doivent louer pendant quelques années tout en économisant pour l’achat éventuel d’un logement. Cette diversification fonctionne et nous répondons aux besoins du marché. Le changement de stratégie a aussi une incidence sur la manière dont nous construisons. Par exemple, nous devons augmenter notre pourcentage de places de stationnement de sorte à prévoir de 1,25 à 1,5 place de stationnement par logement pour répondre aux besoins de locataires plus jeunes qui ont souvent deux voitures. Nos ventes restent stables et nous maintenons le cap.
Q : Quelle est ta vision en matière de croissance? L’as-tu modifiée en fonction de la conjoncture économique? Si oui, comment?
RP : Bien que la demande de logements soit élevée, nous allons nous en tenir à la construction d’un immeuble par année. En ce qui me concerne, j’envisage notre trajectoire de croissance à un angle de 35 degrés. C’est une croissance intelligente et soutenue. La volatilité du marché n’est pas résolue, notamment en matière de financement. Nous sommes une entreprise qui finance des projets et les réalise à l’intérieur d’un an pour ensuite les exploiter. En l’absence de toute stratégie valable du gouvernement fédéral pour protéger des promoteurs comme moi ayant besoin d’une solide assise financière, je dois redoubler de vigilance et de prudence. À l’heure actuelle, nous finançons les immeubles à un taux d’un peu moins de cinq pour cent. C’est toute une différence par rapport à la situation d’il y a trois ans, alors que nous financions les immeubles à un peu moins de deux pour cent. Pour des projets de la taille des nôtres, la différence se chiffre à plusieurs millions de dollars.
Q : Quelles sont tes priorités pour 2024 et au-delà?
RP : Je suis déterminé à rester présent dans le marché du sud-ouest de l’Ontario. Nous n’allons pas être agressifs ou agir rapidement au cours des deux ou trois prochaines années. Nous pourrions éventuellement acheter de bons terrains et faire changer le zonage lorsque la conjoncture sera un peu plus favorable. Le marché est trop volatil et nous n’allons pas nous surcharger de dépenses excessives. Aussi, je pense que le gouvernement et la SCHL doivent faire davantage pour aider le secteur. Nous avons besoin de prêts à faible taux pour construire et contrôler nos coûts de construction. C’est ainsi que nous réussirons à livrer des logements locatifs qui ne sont pas trop chers. Tous les ordres de gouvernement lancent de petites initiatives, mais ce n’est pas le coup de fouet dont l’industrie a réellement besoin. Si on veut augmenter le nombre d’appartements pour résoudre la crise du logement, il faut faciliter la construction par l’octroi de subventions. Le gouvernement doit en faire davantage en matière de programmes d’incitatifs pour le développement du logement.
Q : Quel soutien First National apporte-t-il à ta vision en matière de croissance au-delà du financement?
RP : Lorsque nous avons érigé notre premier immeuble à Windsor, nous étions des pionniers. Et nous sommes restés fidèles à notre vision d’investir dans le sud-ouest de l’Ontario, car nous pensons qu’il s’agit d’un joyau en or qui reste à être découvert. Nous sommes demeurés inébranlables et avons maintenu notre approche. Nous construisons des immeubles d’appartements de moyenne hauteur dotés de commodités de qualité. Nous réussissons à construire à l’intérieur de 16 mois en moyenne (comparativement aux trois ans habituels), ce qui est gérable. Lorsque j’ai commencé à travailler avec Jim Foote de First National, la SCHL ne connaissait pas notre région et ne nous accordait donc pas des évaluations favorables. Jim a aidé à repousser les limites avec la SCHL et il continue à le faire à ce jour. Aussi, il partage beaucoup de données et de renseignements sur d’autres marchés secondaires similaires, ce qui nous aide vraiment à comprendre quels sont des loyers réalistes. First National a été et continue d’être un grand partenaire dans la promotion du développement immobilier dans le sud-ouest de l’Ontario.
Q : Qu’est-ce qui ressort le plus de votre relation de travail avec First National?
RP : Jim a toujours la même approche, celle de se demander quelle forme d’aide il peut apporter à Piroli. Il veut produire des résultats pour nous. Il veut être à notre écoute. Il témoigne toujours du respect pour mon expertise et ma crédibilité en tant que constructeur et propriétaire. J’ai communiqué à Jim deux priorités essentielles en matière de flux de trésorerie : financer la TVH à court terme et satisfaire les sous-traitants en les payant à temps. Jim a joué un rôle déterminant dans la mise en place d’un programme personnalisé à mes besoins qui m’a permis de répondre à ces priorités. J’ai obtenu le financement dont j’avais besoin pour assurer la viabilité de mes projets, ce qui a été la clé de notre succès. Mes sous-traitants sont payés à temps, ce qui élimine les dépassements de coûts et de temps, les privilèges grevant les propriétés et les risques de poursuites judiciaires. Je peux me concentrer sur ce qui compte le plus pour mon entreprise : construire de superbes immeubles et offrir des services à mes résidents.
Q : Comment ton conseiller First National t’habilite-t-il à atteindre tes objectifs?
RP : Jim représente les intérêts de Piroli de la même manière qu’il représenterait ceux de plus grands promoteurs. Nous sommes traités sur un pied d’égalité, quelle que soit notre taille. Je sais qu’il m’accorde la même considération et le même temps. Il est toujours prêt à faire tout ce qu’il faut pour moi. Jim traite nos projets comme s’il s’agissait des siens. Il est passionné par le fait que les choses soient faites à temps et son objectif est toujours d’obtenir les meilleurs résultats possibles. Nous sommes devenus des amis personnels, et je peux dire en toute confiance que Jim est excellent dans ce qu’il fait et qu’il se consacre cœur et âme à ses clients. Il est un atout majeur pour First National.
Q : Qu’aimes-tu de l’approche de First National?
RP : First National a une approche qui est très similaire à la mienne. Il n’y a jamais d’urgence à sortir et à s’emparer de tous les dossiers à tout prix. First National fait preuve de discernement. L’équipe cherche à recruter de bons partenaires et à créer des relations pour des services bancaires continus. Et on obtient bien plus que du financement. On bénéficie également de services-conseils. Jim me prodigue beaucoup de conseils et me met en relation avec le réseau de professionnels de First National – des professionnels qui ont été passés au crible et qui ont fait leurs preuves. Aux yeux de First National, vous êtes une personne plutôt qu’un numéro. C’est pourquoi j’aime travailler pour First National.
Q : Qu’est-ce qui motive First National, selon toi, au sein de ta relation et dans l’ensemble de ses affaires?
RP : Nous partageons la même vision de croissance soutenue. First National a très bien réussi à développer de très bons comptes clients tout en atténuant la volatilité. Cette approche m’inspire dans mon travail. La force et l’endurance de First National me donnent confiance dans notre partenariat et me motivent à maintenir le cap et à faire confiance au processus.
Q : Si tu pouvais partager une sagesse avec tes pairs en ce moment même, quelle serait-elle?
RP : Si nous avons réussi ces dix dernières années, c’est parce que nous sommes restés fidèles à l’idée qu’une bonne croissance est une croissance soutenue. Nous ne mordons pas plus que nous ne pouvons mâcher. C’est cette approche qui nous a permis de traverser des périodes économiques plus difficiles. Dans ce domaine, la patience est une véritable vertu. Faites preuve de patience à l’égard de votre entreprise. Il faut du temps pour atteindre le succès, mais les récompenses finiront par arriver. Le fait de maintenir l’engagement d’atteindre une croissance soutenue m’a aidé à atteindre les objectifs que je m’étais fixés pour moi-même et pour l’entreprise.