Le 5 juin, le Canada est devenu le premier pays du G7 à baisser ses taux d’intérêt et ce précédent a été suivi d’une nouvelle baisse de 25 points de base le 24 juillet. Bien que la politique monétaire demeure restrictive, les marchés de capitaux pensent néanmoins que d’autres baisses de taux sont à venir. Entre-temps, la SCHL a annoncé d’importants changements à ses politiques, dont certains sont entrés en vigueur en juin et d’autres prendront effet en septembre.
À la lumière de cet environnement dynamique, je vous écris pour faire valoir un point que Jeremy Wedgbury a soulevé dans la note qu’il vous a adressée la semaine dernière le moment est opportun pour consulter votre conseiller First National concernant vos plans de financement et l’incidence pour vous des modifications apportées aux programmes de prêts assurés. En tant que membre de l’équipe de conseillers de First National en Ontario, je pense qu’il y a trois raisons principales de le faire.
1. Les nouvelles règles de la SCHL créent de nouvelles possibilités, mais remettent en question des pratiques passées.
Avant l’annonce des changements apportés à son programme incitatif, la SCHL offrait les meilleures options pour financer des projets de construction d’immeubles multirésidentiels. Après ces récents changements, il en va de même, mais vous devez envisager l’incidence de ces changements sur vos projets. Par exemple, la SCHL a élargi sa définition de « construction neuve » pour y inclure les bâtiments existants. Le système de points du programme APH Select a été modifié pour mettre l’accent sur la construction de logements locatifs abordables, bien que les points pour l’efficacité énergétique et à l’abordabilité soient maintenus. Les prêts du programme de marché de la SCHL sont désormais assortis de périodes d’amortissements allant jusqu’à 50 ans. (De telles périodes n’étaient proposées auparavant que dans le cadre du programme APH Select.) De plus, à compter du 3 septembre, les correspondants de prêteurs ne seront plus autorisés à soumettre directement des demandes au programme APH Select.
Naviguer dans l’univers en constante évolution des exigences des programmes de la SCHL est un travail que notre équipe réalise tous les jours. Il n’a jamais été aussi important ou nécessaire de faire appel à First National pour vous guider et défendre vos intérêts par la présentation de dossiers convaincants à l’organisme national du logement afin de vous assurer un plus grand succès.
2. À mesure que les montants financés augmentent et que les financements gagnent en complexité, la nécessité d’une approche élaborée s’accroît.
Pour diverses raisons, la taille moyenne et la complexité des projets et de leur financement se sont considérablement accrues. C’est ce que nous constatons dans notre portefeuille de prêts. Au cours des six premiers mois de 2024, nos avances en Ontario ont augmenté d’environ 60 % par rapport à la même période de 2023, et ce, malgré un nombre de transactions à peu près identique. Grâce à l'afflux de nouveaux dossiers ici et partout ailleurs au Canada, First National est devenu en mars le premier prêteur non bancaire à dépasser le cap des 50 milliards de dollars de prêts hypothécaires commerciaux administrés.
Par nature, les transactions de plus grande envergure sont complexes et nécessitent une plus grande expertise en matière de souscription afin de s’assurer d’obtenir le maximum de prêts aux conditions les plus favorables. First National reconnaît cette réalité et a ajouté des ressources clés à son équipe en Ontario pour s’assurer que nous pouvons évaluer rapidement et à fond des pro formas, rechercher/justifier des comparables sur le marché et modéliser différentes stratégies de financement pour obtenir les meilleurs résultats possibles, et ce, quelle que soit l’ampleur ou la complexité de votre projet.
3. L’actuelle politique monétaire favorise des perspectives d’investissement plus confiantes et le possible retour d’une activité commerciale accrue.
Les principales mesures de l’inflation évoluant dans la bonne direction, les marchés obligataires s’attendent à de nouvelles baisses de taux d’intérêt d’ici la fin de l’année. Bien que le moment et l’ampleur des futures baisses des taux soient incertains, les changements apportés progressivement à la politique monétaire ont un effet psychologique qui devrait renforcer la confiance des investisseurs et stimuler les opérations sur actifs, qui ont été faibles ces derniers mois.
First National commence à voir des signes d’un changement. Nos prévisions initiales pour la deuxième moitié de 2024 étaient relativement modestes. En revanche, les engagements de financement actuels, en particulier pour de nouveaux projets de construction, laissent présager une saison automnale fort occupée.
Notre équipe est certainement prête à faire face à des volumes importants et, à son crédit, la SCHL a également ajouté des ressources pour accélérer le processus de décision de crédit. Mais, comme les perspectives s’améliorent, il vaut la peine d’établir une stratégie avec votre conseiller First National le plus tôt possible afin que nous puissions présenter votre demande bien avant que vous n’ayez besoin des fonds. Et gardez à l’esprit que, grâce à nos importantes sources de liquidités, nous pouvons également vous proposer des prêts-relais à court terme pour vous permettre d’avancer vos projets pendant que votre demande de crédit est en attente d’une décision.
Il convient également de noter que nos programmes de couverture des taux d’intérêt restent un excellent moyen de se prémunir contre la volatilité des marchés obligataires et le risque toujours présent que la Banque du Canada défie la spéculation sur le marché.
Prêter mieux ici même en Ontario
Nous sommes enthousiastes à l’idée de vous aider à répondre au besoin urgent d’ajouter des logements locatifs aux quatre coins de la province. En tant que prêteur, nous sommes fiers de notre présence sur le terrain à Ottawa, Kitchener et Guelph, dans les régions du Golden Horseshoe, du Grand Toronto et de Hamilton ainsi que dans le sud-ouest de l’Ontario (là où je me trouve).
Ce qui m’amène à une reconnaissance personnelle. Avril marquait mon premier anniversaire au service de First National. Le choix de me joindre à ce que je considère comme la meilleure équipe de prêts commerciaux de l’industrie – une équipe en pleine croissance qui se consacre à vous offrir des solutions Prêter mieux – a été la meilleure décision de mes 25 années de carrière.
Si vous souhaitez accepter notre invitation permanente et nous consulter sur les changements apportés par la SCHL, sur les tendances locales en matière de loyers et de valeurs immobilières ainsi que sur les mesures incitatives offertes pour vous faciliter votre prochain projet, veuillez communiquer avec votre conseiller First National dès aujourd’hui.
Cordialement,
Scott Mizzen
Vice-président régional, Financement commercial, Ontario