Pour les près de 1,6 million de personnes qui y ont élu domicile, le sud-ouest de l’Ontario est une région dynamique caractérisée non seulement par certaines des campagnes les plus bucoliques de la province, mais aussi par une économie prospère grâce à l’apport de plusieurs des plus grandes entreprises canadiennes dans les secteurs de la technologie, des assurances, de l’automobile et des produits chimiques. C’est aussi un marché que First National connaît bien pour y avoir financé des actifs immobiliers commerciaux de toutes les formes et de toutes les tailles depuis les débuts de la société il y a 30 ans. Aujourd’hui, c’est Jim Foote, vice-président adjoint, Financement commercial qui est la personne-ressource de First National dans la région. Dans le cadre de cette entrevue, nous lui demandons de commenter la conjoncture actuelle du marché ainsi que les perspectives pour 2018.
Jim, quelles collectivités desservez-vous?
La région du sud-ouest de l’Ontario ne fait l’objet d’aucune définition généralement acceptée, mais, dans mon livre à moi, la région est délimitée à l’est par Milton et englobe Guelph, Brantford, Cambridge, Kitchener, Waterloo, Woodstock, London, Sarnia et Windsor ainsi que toutes les collectivités entre celles-ci.
Une région diversifiée quoi?
Chaque collectivité dans la région a ses particularités et son propre ensemble de moteurs économiques. Et ce sont ces différences qui expliquent pourquoi il est impératif pour nous, comme prêteur, d’avoir une présence locale. Une approche à l’aveuglette fonctionne peut-être dans certaines grandes villes, mais ici, la précision est de rigueur. Vous devez comprendre la dynamique de chaque municipalité et connaître les joueurs locaux si vous visez le succès.
Quels sont les principaux employeurs dans les centres urbains que vous desservez?
Je vais commencer par Guelph. C’est une communauté que nombre de gens associent d’emblée à l’agriculture et cette image est renforcée par le leadership exercé par l’Université de Guelph dans les sciences et le domaine agricole. Cependant, Guelph est aussi la ville du siège social canadien de Com Dev, un chef de file mondial de la technologie satellitaire. Plus à l’ouest, plusieurs grandes compagnies d’assurance vie se sont installées à Kitchener, Waterloo et Cambridge. Cependant, depuis l’arrivée de Blackberry, la région a aussi la réputation d’être un centre technologique. Aujourd’hui, la région abrite le siège social canadien de Google ainsi que de grands fabricants de logiciels comme Open Text, lesquels se sont regroupés près de l’Université de Waterloo – l’école de génie informatique la plus renommée au Canada. À London, l’Université de Western Ontario est un important employeur et son école de médecine est située au cœur d’un pôle de recherche hospitalier et médical de renommée mondiale. Aussi, le secteur de l’agroentreprise prospère grâce à une diverses cultures commerciales dans la région.
Le sud-ouest n’est-il pas aussi un centre manufacturier?
Je vais répondre par un oui nuancé. Toyota exploite des usines à Cambridge et à Woodstock. Les grands employeurs de London incluent 3M et General Dynamics. À Brantford, SC Johnson & Sons est un grand employeur, tandis que les entreprises de produits chimiques continuent de régner à Sarnia. Toutefois, au cours des 20 dernières années, le secteur manufacturer a perdu des plumes, car plusieurs fabricants ont pris la décision de déménager leurs installations aux États-Unis ou au Mexique. Par conséquent, plusieurs communautés ont dû se réinventer et elles ont assez bien réussi. À mes yeux, Brantford ressort du lot. Au début du 20e siècle, c’était le troisième centre manufacturier de biens exportés en importance au Canada. À la fin des années 1980, l’exode des manufacturiers a commencé. Mais Brantford s’est transformée et est aujourd’hui un pôle de distribution. C’est similaire à ce qui s’est passé à Milton, qui a décidé de tirer profit de son accès autoroutier et de sa proximité de la région du Golden Horseshoe et des marchés du nord-est des États-Unis.
Parlant de manufacturiers, Windsor est une ville ayant traversé des périodes difficiles.
Oui, c’est vrai. Cependant, le renouveau économique de Detroit a des retombées positives sur l’économie de Windsor. En 2015, Windsor affichait un taux de chômage de plus de 10 %. La dernière fois que j’ai vérifié, le taux oscillait autour de 6,3 %. Cette reprise est attribuable en partie au fait que le secteur de l’outillage a bénéficié d’une certaine intensification des activités dans le secteur automobile. L’usine d’assemblage Fiat/Chrysler exploitée par FCA est le plus important employeur manufacturier au Canada. L’usine emploie plus de 6 000 travailleurs et sa production est alimentée par la fabrication d’une quantité considérable de pièces et de sous-assemblages dans la région.
Quelles sont les perspectives pour le sud-ouest de l’Ontario?
D’après ce que je lis et constate, je dirais que les perspectives indiquent une croissance soutenue de l’économie, une croissance soutenue de la population et une croissance soutenue de l’immobilier commercial. En matière d’immobilier, une des raisons expliquant cette croissance est l’ajout de nouveaux services de transport en commun. Le transport en commun, comme le système ION récemment construit pour relier Cambridge, Kitchener et Waterloo par rail léger et autobus, servira de catalyseur du développement commercial et résidentiel. Ça change totalement les règles du jeu.
Comment ça?
Ce que nous constatons, c’est que la construction d’appartements et de d’espaces de vente au détail tend à être concentrée autour des pôles de transport en commun. En fait, cela s’intègre dans le plan directeur de l’Ontario visant à accroître la densification – bâtir en hauteur pour éviter l’étalement – dans nos villes et le transport en commun contribue à cet objectif.
Des villes comme Hamilton ont observé une hausse considérable des valeurs de l’immobilier à mesure que des Torontois se sont réinstallés plus à l’ouest. Est-ce que cela exerce une pression à la hausse sur les valeurs de l’immobilier dans votre région?
Dans certaines parties, oui, bien que le développement de notre propre secteur technologique ait aussi contribué à une montée des prix à Waterloo. Allant de l’avant, la dynamique intéressante est la possibilité d’ajouter des trains à grande vitesse nous permettant d’atteindre le centre-ville de Toronto en une heure ou moins. La province semble aller de l’avant avec son initiative de trains à grande vitesse. En fait, le processus d’évaluation environnementale devrait commencer ce printemps pour une ligne qui quitterait la gare Union à destination de London. Si cela se produit, et l’espoir est que tout soit en place d’ici 2025, le transport rapide donnera une nouvelle définition à l’expression banlieue-dortoir.
Quels sont les principaux types de développements commerciaux que First National finance dans la région?
Nous sommes actifs partout. En fait, je dirais que la composition de nos affaires est plus étendue que ce que vous risquez d’observer ailleurs au pays tout simplement en raison de la diversité de nos marchés. Cela étant dit, nous négocions beaucoup de prêts à la construction pour financer des projets de construction sur mesure de logements locatifs, de copropriétés, de résidences mode de vie pour aînés et de commerces de détail dans les centres urbains. Nous finançons également des immeubles industriels, construits sur mesure ou rénovés, ainsi que des immeubles de bureaux. La demande de capitaux est très diversifiée.
Comment les taux de capitalisation se sont-ils comportés dans les différentes classes d’actifs?
Dans le cas de propriétés de qualité, on assiste à une compression des taux de capitalisation dans toutes les classes d’actifs depuis quelques années.
Par exemple, les tours résidentielles de choix se négocient à des taux de capitalisation inférieurs à 4,5 % à Kitchener, Waterloo et Guelph. Les immeubles commerciaux se négocient à 5,5 %, tandis que les immeubles de bureaux tendent à se négocier à un taux légèrement plus élevé de 6 % ou 7 % selon la qualité de l’actif. Règle générale, le rendement augmentera légèrement d’un grand centre à l’autre plus vous descendez l’autoroute 401. Cela étant dit, les taux de capitalisation ont tendance à augmenter légèrement et varieront considérablement si la propriété est de qualité moindre ou située en zone plus rurale. Il est important de tenir compte de la dynamique différente entre l’offre et la demande dans chacune des villes ainsi que des raisons stratégiques d’envisager les différentes classes d’actifs.
Vous avez mentionné le financement d’appartements. Qu’est-ce qui stimule la demande dans ce secteur?
L’abordabilité. Bien que les prix des maisons ne soient pas ceux de Toronto, selon les normes locales, l’abordabilité des maisons pose un défi pour nombre de jeunes travailleurs. En raison d’une offre insuffisante, les taux d’inoccupation des appartements sont bas et c’est ce qui stimule les nouvelles constructions financées par des prêts conventionnels et assurés par la SCHL de First National.
Y a-t-il suffisamment de terrains à bâtir dans la région?
Nous ne faisons pas face à des contraintes physiques comme c’est le cas à Vancouver, enclavée entre l’océan et les montagnes, ou à Toronto, où la ceinture de verdure pose problème. Donc, relativement parlant, l’offre de terrains est bonne. Mais, comme j’ai dit, la tendance est à la densification. Nous observons donc une préférence pour le développement au sein de communautés existantes et près des transports en commun. C’est ce qui a provoqué des hausses des prix à l’acre pour la plupart des types de terrains à bâtir.
Qu’en est-il de la croissance dans le secteur de la construction de copropriétés?
La vie en condo et, dans une certaine mesure, la vie en appartement est une question de choix de vie. Certaines personnes veulent se libérer des contraintes de la propriété et de l’entretien d’une maison unifamiliale et optent plutôt pour un appartement ou un condo de luxe. Je sais que c’est un facteur qui stimule la construction dans les grandes villes, mais ça pèse aussi dans la balance dans les plus petits centres urbains.
Avez-vous un exemple à nous donner?
Nous avons récemment financé un développement vraiment innovateur dans une communauté de moins de 30 000 habitants. Ce développement, situé au bord de l’eau, comprend plusieurs aménagements de luxe. Sans nommer de noms, ce développeur a été pionnier d’un concept ayant vraiment gagné en popularité auprès non seulement des résidents locaux, mais aussi des Torontois ayant choisi de se réinstaller plus près de la région vinicole locale et du lac Érié ainsi que du parc national de la Pointe-Pelée, deux attraits majeurs pendant la saison estivale. La proximité des États-Unis en voiture et par traversier ainsi que l’accès facile à deux aéroports desservant des destinations en Floride rendent ce développement attrayant pour les snowbirds.
Pourquoi ce développeur a-t-il arrêté son choix sur First National?
Il avait dépassé les capacités de son prêteur précédent et ses besoins en capitaux étaient plus élevés pour financer de nouvelles phases de son projet. Nous avions octroyé un prêt postconstruction assuré par la SCHL pour la première phase. Par la suite, nous avons été en mesure de lui accorder un prêt conventionnel finançant la phase 2 de son développement.
Pourquoi avez-vous choisi de sortir des sentiers battus pour travailler avec un développeur ayant fait figure de pionnier?
Une telle décision repose sur beaucoup de recherche et d’étude sur le terrain, car il n’y a aucun précédent en matière de développement dans la région. Peu importe le secteur, innover n’est jamais facile, et le développement ne fait pas exception. Par conséquent, nous avons dû prendre connaissance de son plan d’entreprise, de ses études de faisabilité, de ses rapports de location ainsi que de ses antécédents dans le cadre d’autres projets de développement non liés. Nous avons aussi pris notre décision sur la base de notre propre expérience et notre intuition. Nous sentions dans nos tripes que ce serait une grande réussite et la suite des choses nous a donné raison.
Mener de la recherche de façon si intensive ne finit-il pas par vous ralentir?
En fait, un des grands avantages que nous avons est notre capacité de faire preuve de diligence raisonnable malgré les contraintes de temps. Nous avons trouvé une façon d’utiliser nos connaissances locales et de les mettre très efficacement à profit au sein de nos équipes centralisées de souscription et de services. Ainsi, que nos emprunteurs demandent à obtenir 2 millions ou 25 millions [de dollars], nous sommes en mesure de répondre rapidement à leurs besoins de financement. Ce niveau de réactivité est non seulement inscrit dans nos processus opérationnels, mais aussi le reflet de l’attitude fonceuse qui anime tout le monde chez First National.
On n’associe normalement pas un prêteur à une attitude fonceuse.
Vrai, mais nous ne faisons pas les choses comme les autres. Nous appliquons nos critères de souscription rigoureusement, mais, pour faire une analogie avec le golf, nous n’abandonnons pas lorsqu’un coup sort de l’allée. Nous cherchons plutôt des solutions innovatrices pour remettre la balle en jeu et, comme nous pouvons proposer des prêts conventionnels ainsi que des prêts assurés par la SCHL, nous réussissons à surmonter des obstacles qui pourraient refroidir d’autres prêteurs.
Cela a-t-il fait une différence sur le plan de votre croissance?
Absolument. La combinaison de notre présence locale, de notre capacité d’utiliser différentes formes de financement et de l’expertise que possède notre équipe de souscription nous confie un avantage comme prêteur non bancaire. Nous n’occupons pas une grande tour étincelante arborant le nom de First National en grandes lettres au centre de la communauté, mais nous avons la volonté d’écouter, de faire enquête et de financer des emprunteurs/projets de qualité.
Autre chose à ajouter?
À ceux qui pensent que le monde s’arrête aux limites de Toronto, je peux certainement attester qu’il y a de la vie à l’ouest de Milton. Depuis les 20 ans et plus que je travaille dans la région, je trouve que c’est un marché dynamique pour les investissements et les projets de développement en immobilier commercial et rien ne me laisse croire que ce soit sur le point de changer.
Pour en savoir plus sur First National et ses activités de financement commercial dans le sud-ouest de l’Ontario, communiquez avec Jim : jim.foote@firstnational.ca ou 519 630-1394.