Au printemps 2017, First National a pris acte d’un nouveau programme de financement de la SCHL. Nous étions d’avis que ce programme contribuerait grandement à stimuler la construction de nouveaux immeubles d’appartements. Aujourd’hui, nous constatons des preuves tangibles que ce programme gagne en popularité auprès de constructeurs partout au pays.
Au début de 2018, notre équipe commerciale a eu recours pour une première fois aux options de financement flexibles pour financer une transaction dans le Canada atlantique. Une transaction similaire avait été financée par First National en Ontario peu le temps avant. Dans l’ensemble, ces deux transactions ont assuré des prêts de plus 80 millions de dollars à nos emprunteurs pour construire de nouveaux immeubles d’appartements.
Vu les énormes attraits de ce programme et l’immense intérêt qu’il suscite auprès des promoteurs, nous prédisons que 2018 pourrait très bien s’avérer une année record pour la construction d’appartements au Canada.
Lancé dans le cadre de la Stratégie nationale sur le logement du gouvernement fédéral, le programme Bâti-Flex offre des incitatifs financiers aux constructeurs d’unités de logement à but lucratif. Ces incitatifs incluent des prêts pouvant couvrir jusqu’à 95 % des coûts de construction – par rapport à seulement 75-80 % dans le cas de prêts à la construction conventionnels –, des taux d’intérêt plus bas, des primes considérablement réduites, des périodes d’amortissement pouvant atteindre jusqu’à 40 ans ainsi que la possibilité de convertir facilement le financement en prêt à terme pendant la période de location.
Une autre caractéristique digne de mention est la définition de l’abordabilité en vertu du programme (voir ci-dessous). Cette définition rend possible la construction d’unités de qualité en grande demande pour des locataires dans toute la gamme des groupes socio-économiques, incluant pour des Canadiens de la classe moyenne qui peinent, comme tout le monde, à trouver des logements de qualité.
Un de nos premiers clients à financer un projet d’immeuble d’appartements au moyen de ce programme est J2K Properties, une entreprise familiale d’Halifax qui se spécialise dans les immeubles résidentiels multifamiliaux. Jadis, la famille Kanellakos avait normalement recours à des prêts conventionnels pour financer ses projets de construction. Cependant, devant l’insistance de Jody Comeau, qui dirige l’équipe de First National dans le Canada atlantique, ce groupe très expérimenté a décidé d’explorer les options de financement flexibles de la SCHL.
« Je savais que J2K se lançait dans un nouveau projet de construction d’appartements et que, à l’instar d’autres constructeurs d’expérience, elle avait traditionnellement recours à des prêts à la construction conventionnels, suivis de prêts à terme assurés par la SCHL pendant les étapes de location et d’exploitation, explique Jody. Cependant, j’ai proposé une solution de rechange. J’ai suggéré de souscrire un prêt Bâti-Flex assuré par la SCHL pour financer la construction. Si je me souviens bien, j’ai dit “C’est une occasion à ne pas laisser passer.” Pour faire une longue histoire courte, J2K a fourni son budget et son barème de location et a investi pour obtenir l’évaluation exigée. À partir de là, nous avons travaillé ensemble sur la demande déposée à la SCHL et nous avons réussi à clore un prêt assuré le 8 février 2018 qui atteignait tous les objectifs de J2K. »
Ce plus récent projet de J2K consiste à construire un immeuble de 12 étages près du centre-ville d’Halifax. Ce sera un immeuble de grande qualité, riche en commodités et géré de main de maître qui abritera 150 logements locatifs. À l’instar d’autres villes canadiennes, Halifax est aux prises avec un faible taux d’inoccupation dans le marché des appartements, car les jeunes ainsi que les baby-boomers cherchant à emménager dans plus petit se livrent à une concurrence pour les logements locatifs disponibles. Ce nouveau projet fera une différence considérable au sein de la communauté locale.
Dans ce cas et dans le cas d’autres propriétés de la famille Kanellakos, J2K participe à tous les volets du développement, de la conception, de la construction ainsi que de la location et l’exploitation quotidiennes de l’immeuble. J2K a construit et géré des immeubles très recherchés par les résidents d’Halifax.
« Lorsqu’un constructeur ayant une telle expertise et de telles connaissances opte pour un prêt assuré par la SCHL, je pense que cela en dit long à propos de la validation économique de ce programme », ajoute Jody.
Meilleur rendement de l’investissement malgré des exigences en matière de capitaux propres moins contraignantes
En maintenant les exigences en matière de capitaux propres basses, les options de financement flexibles offrent le potentiel de rendements d’investissement rapides et élevés malgré la montée en flèche des coûts de construction. Ces simples calculs mathématiques, basés sur un budget de construction d’environ 25 millions de dollars, peignent un portrait clair du pourquoi :
- Prêt conventionnel finançant 75 % des coûts de construction au taux préférentiel + 1,25 % = rendement de 11 % sur dix ans
- Prêt Bâti-Flex assuré par la SCHL couvrant 95 % des coûts de construction au coût de financement majoré de 2,05 % = rendement de 15 % sur dix ans
De plus, un faible apport de capitaux propres libère des montants pouvant être affectés à d’autres projets de construction.
Comme mentionné dans notre article du 26 juillet 2017, nous observons une tendance croissante vers l’utilisation de projets de construction comme stratégie d’affectation de capitaux, en particulier dans l’actuelle conjoncture caractérisée par de faibles taux de capitalisation et une intense concurrence pour l’acquisition de propriétés.
« À notre avis, ce programme convaincra de nombreux propriétaires de délaisser leur stratégie axée strictement sur les acquisitions et d’envisager le développement comme stratégie d’affectation de capitaux et de soutien de la croissance aux cours des prochaines années, affirme Jeremy Wedgbury, premier vice-président, Prêts hypothécaires commerciaux de First National. Forts de notre expérience de ces premières transactions, nous sommes convaincus que la souplesse inhérente à ce programme saura plaire aux promoteurs à but lucratif. C’est une excellente nouvelle pour les Canadiens qui peinent à se trouver un logement locatif. »
Une nouvelle définition de l’abordabilité
Chose certaine, le programme Bâti-Flex de la SCHL rend la construction de nouveaux appartements plus abordable. Aussi, il fait en sorte que les appartements construits sont plus abordables d’une perspective du taux de location brut. Cependant, ça ne se fait plus au coût de conditions onéreuses ayant jadis mis à l’écart des promoteurs à but lucratif. L’initiative Bâti-Flex établit deux critères d’abordabilité : i. au moment de l’occupation initiale, le programme exige que le propriétaire réduise de 10 % les revenus locatifs résidentiels potentiels mesurés au moyen d’un rapport d’évaluation; et ii. durant la période d’abordabilité (généralement définie comme la période de dix ans qui suit la date d’émission d’un permis d’occupation), au moins 20 % des unités du projet doivent afficher un taux de location de 30 % ou moins du revenu médian des ménages du quartier local.
Ces critères ne sont pas exagérément onéreux. En fait, il n’est pas rare de financer ainsi des projets afin d’inclure quelques unités commandant des loyers bruts de, disons, 2 000 $ ou plus par mois, pourvu que la deuxième condition susmentionnée soit satisfaite. Pour un gestionnaire d’immeuble, la réduction peut être compensée par des mesures d’efficacité. Il y a aussi une clause limitant les hausses de loyer futures; cependant, cette clause ne s’applique qu’aux unités désignées comme des logements abordables dans le cadre du projet. C’est là un autre avantage : le propriétaire continue de jouir de la flexibilité nécessaire pour répartir les loyers réduits dans l’immeuble comme bon lui semble. Ces unités peuvent être situées à des étages inférieurs de l’immeuble ou encore là où la vue est obstruée.
Récentes améliorations apportées au programme
À l’instar de tout nouveau programme, celui-ci a été peaufiné au cours des dernières semaines pour le rendre plus clair. Cependant, la SCHL a amélioré son programme en y accroissant le niveau de flexibilité à l’égard de l’établissement des garanties personnelles exigées (garanties d’entreprise, rétention de capitaux, réserves pour remplacement ou sûretés accessoires). Dans le passé, la SCHL avait pour politique d’exiger des garanties personnelles dans le cas de tout prêt finançant plus de 75 % des coûts.
Ce qui n’a pas changé, ce sont les lignes directrices générales sur l’admissibilité des emprunteurs. Pour être admissibles, les emprunteurs doivent compter un minimum de cinq ans d’expérience dans l’exploitation d’un immeuble de type et de taille similaires, des antécédents de crédit et de remboursement démontrés sur cinq ans ainsi que de l’expérience dans la gestion d’un projet de construction similaire. Cependant, même à cet égard, il y a de la flexibilité, particulièrement dans le cas de nouveaux groupes, et la SCHL accepte de substituer l’expérience. L’emprunteur doit également satisfaire aux exigences d’avoir net minimal, exprimé sous la forme d’un pourcentage du montant du prêt.
Ça n’arrive pas souvent qu’un tel programme est lancé. Malgré ses complexités – le lot des programmes de financement intéressants, quoi –, nous croyons que ce programme vaut la peine d’être évalué avant de vous lancer à pieds joints dans la construction de votre prochain immeuble d’appartements.
First National – le premier prêteur à avoir eu recours au programme Bâti-Flex de la SCHL et le principal prêteur canadien dans le marché des appartements – est prête à vous aider en vous prodiguant les meilleurs conseils pratiques à tous les stades de la transaction. Veuillez communiquer avec votre conseiller First National pour en savoir plus.