Maintenant que plus de la moitié de l’année 2023 est dans le rétroviseur et que First National vient de publier ses résultats de deuxième trimestre, le moment est opportun pour moi de partager avec vous mes réflexions sur l’état de nos activités et sur l’environnement de marché.
Tout d’abord, permettez-moi de vous affirmer à quel point je suis heureux, fier et reconnaissant de vous compter parmi les clients de First National. Au cours des 16 derniers mois, nous avons traversé – ensemble – une période difficile ponctuée par dix hausses de taux d’intérêt décrétées par la Banque du Canada. Un taux à un jour de 5 %, nous n’avions pas vu ça depuis 2001.
Les taux seront-ils encore haussés à nouveau et demeureront-ils élevés pour encore plus longtemps? Nous ne le savons tout simplement pas. Ce que nous savons, c’est que la préférence qu’a First National d’accorder des prêts pour financer des immeubles résidentiels à logements multiples a été récompensée. À la fin du deuxième trimestre, nos prêts hypothécaires commerciaux administrés atteignaient un total sans précédent de 45,8 milliards de dollars, soit 13 % de plus que l’an dernier. L’octroi de nouveaux prêts hypothécaires et le renouvellement de prêts hypothécaires en cours se sont élevés à 3,7 milliards de dollars pour le trimestre et à 5,9 milliards de dollars pour le premier semestre de 2023. Par conséquent, la production totale – nette supérieure à nos attentes – a presque égalé les volumes records enregistrés au cours de la même période en 2022.
Bien que nous consentions des prêts pour financer d’autres types d’immeubles commerciaux, nous reconnaissons que c’est notre présence en tant que principal prêteur hypothécaire de la SCHL au Canada dans le secteur des immeubles résidentiels à logements multiples qui nous a permis de produire de tels résultats. En particulier, le programme APH Select continue de susciter un vif intérêt en raison des périodes d’amortissement plus longues, des RPC/RPV élevés et des réductions de primes qu’il offre.
Se montrer à la hauteur
Outre les hausses de taux d’intérêt, la nouvelle la plus importante à ce jour en 2023 a été l’augmentation stupéfiante du nombre de demandes de prêts assurés par la SCHL en amont de la hausse des primes d’assurance annoncée le 19 juin par l’organisme de l’habitation. Selon certaines estimations, la SCHL a reçu trois fois ses volumes trimestriels habituels et je sais que First National y a contribué pour beaucoup. Certes, cette échéance a mis notre équipe à l’épreuve, mais c’est grâce au travail extraordinaire de mes collègues partout au pays que First National a pu se montrer à la hauteur de la situation. En fait, je suis heureux d’annoncer que la qualité des dossiers que nous avons soumis à la SCHL a été plus élevée que jamais.
Sur la base d’une activité record, nous estimons qu’il faudra de quatre à six mois à la SCHL pour mener à bien le processus d’approbation des demandes présentées en juin. Une forte vague de financements à la fin du troisième trimestre ou au début du quatrième trimestre semble désormais probable. Compte tenu de cette augmentation marquée, nous restons préoccupés par l’offre de capitaux dans le marché de la titrisation.
Mise à jour concernant les OHC
Vous avez peut-être lu plus tôt cette année que le gouvernement du Canada propose de modifier ou d’éliminer le programme des obligations hypothécaires du Canada (OHC) afin de réduire les coûts d’emprunt du gouvernement et de réorienter les économies réalisées vers le logement abordable. La nouvelle de ce changement imminent a été accueillie avec inquiétude, car, depuis son lancement par la SCHL en 2001, ce programme a permis d’assurer un accès stable au financement hypothécaire, et ce, quelles que soient les conditions économiques. Par l’intermédiaire de sa filiale de fiducie immobilière, la SCHL émet des OHC sur le marché et utilise le produit de la vente de ces obligations pour acheter des titres hypothécaires émis en vertu de la Loi nationale sur l’habitation de prêteurs hypothécaires canadiens, dont First National.
Compte tenu de l’importance du programme pour nos clients, le marché de l’habitation et First National, Jason Ellis (notre chef de la direction), Thomas Kim (notre vice-président directeur et directeur général des marchés de capitaux) et moi-même avons récemment rencontré des représentants du ministère des Finances, de la SCHL et de la Banque du Canada afin de leur exprimer notre point de vue en votre nom. Nous sommes reconnaissants d’avoir eu l’occasion d’être entendus par les décideurs politiques.
À l’heure actuelle, nous ne savons pas à quoi ressemblera un éventuel programme de remplacement et ne connaissons rien de ses aspects économiques. Cependant, sur la base de nos discussions, nous sommes rassurés de savoir que le gouvernement comprend que, au Canada, le financement hypothécaire dépend fortement de la titrisation. Nous sommes également convaincus que ce marché continuera à fonctionner sans heurts allant de l’avant.
Perspectives
Nous vivons une période inconfortable du cycle économique. Dans le contexte de l’actuel marché immobilier commercial, la valeur des propriétés est en forte baisse et il est raisonnable de s’attendre à des défaillances à la marge au cours de l’année. De plus, il devient difficile de faire fonctionner l’économie des prêts à la construction maintenant que les taux d’intérêt dépassent les 7 %. Aussi, il est aujourd’hui plus difficile de mettre en place des programmes de couverture des taux d’intérêt, même si je suis heureux de partager avec vous que First National demeure un chef de file du marché à cet égard.
En contrepartie, l’emploi est solide, l’inflation semble ralentir, la croissance démographique alimentée par l’immigration crée une demande forte et durable pour les unités d’immeubles résidentiels à logements multiples et les loyers sont en hausse. Heureusement pour nous, ces facteurs restent en place et nous avons accès à des programmes de la SCHL, même s’ils sont maintenant assortis de primes plus élevées.
Bien qu’il soit toujours difficile de prédire l’avenir, je pense qu’un atterrissage en douceur de l’économie (sans récession grave) est possible et que le marché se remettra sur les rails assez rapidement une fois que la Banque du Canada aura signalé la fin du resserrement de la politique monétaire. D’ici là, la prudence est de mise.
Que signifie la prudence pour First National? Ça signifie que nous devons exécuter scrupuleusement notre stratégie, nous associer à des clients formidables comme vous et faire tout ce qui est en notre pouvoir pour répondre intelligemment à des dynamiques changeantes.
Alors que vous vous penchez sur les réalités d’un marché plus difficile, sachez que notre équipe s’y penche également. Si vous avez des questions ou des préoccupations ou encore si vous souhaitez simplement communiquer avec nous pour échanger des idées et des points de vue, notre porte est toujours ouverte.
J’ai déjà hâte de pouvoir vous informer sur l’état de nos activités et les conditions du marché cet automne, soit à la suite de la publication de nos résultats de troisième trimestre.