La construction de nouveaux logements locatifs est un sujet chaud de ces jours-ci. Les médias vantent les immeubles d’habitation comme une « grosse affaire ». Bien que certaines personnes réalisent d’excellents rendements sur la construction de nouveaux logements locatifs, les manchettes ne racontent pas nécessairement toute l’histoire.
Financer de telles constructions est une affaire complexe. La viabilité d’une transaction dépend de nombreuses variables. Pour évaluer un projet de construction de logements locatifs et régler les détails entourant le financement d’un tel projet, des connaissances assez poussées sont de mise.
La perception courante est que la construction de nouveaux logements locatifs représente une façon stratégique de gagner de l’argent dans l’actuel marché commercial hyperconcurrentiel. Cependant, en réalité, réussir la construction de nouveaux logements locatifs commande une vision réaliste des possibilités et des capacités de construire.
Bien qu’il n’existe aucun gabarit applicable à tous les scénarios de financement de nouvelles constructions locatives, on dénombre néanmoins trois considérations fondamentales qui guideront tout prêteur réputé dans son évaluation d’un projet et de sa viabilité financière. Il est important de noter que chacune de ces considérations représente un point de départ fondamental tout en gardant à l’esprit que chaque occasion potentielle aura des caractéristiques bien uniques.
Qualité du site :
La qualité du site se résume à l’emplacement de la propriété et à ce qui l’entoure. La qualité d’un site augmente proportionnellement à sa proximité des transports en commun, de bonnes écoles et de grands axes routiers, sa situation dans un quartier locatif établi, ses aménagements, sa « marchabilité », des commerces de détail et des restaurants.
Dans le cas d’une de nos transactions, le site respectait l’ensemble des critères de qualité. Il était situé dans un quartier locatif établi, tout près d’une ligne de métro. Il s’agissait d’un marché locatif haut de gamme convenant parfaitement à un nouveau projet locatif. Nous avons donc consenti 100 millions de dollars en financement pour la construction.
Dans un autre exemple, l’immeuble serait le quatrième d’un groupe d’immeubles locatifs financés par First National. La propriété était située de l’autre côté de la rue d’un centre commercial, tout près de la ligne de métro et à deux minutes d’auto de deux grandes autoroutes. La qualité du site était incontestable.
Qualité de l’emprunteur :
Plusieurs facteurs déterminent la qualité d’un emprunteur :
- Portefeuille de logements locatifs existant : l’emprunteur a de l’expérience avec la classe d’actifs
- Avoir net élevé : les assises financières de l’emprunteur sont solides
- Liquidités : toute construction est assortie du risque de connaître des délais et des dépassements de coûts; il est important que l’emprunteur puisse rapidement injecter des liquidités pour couvrir des dépenses imprévues
- Expérience en développement : toute expérience préalable acquise dans la construction de tours d’habitation est précieuse; l’emprunteur peut compenser son manque d’expérience en travaillant en partenariat avec un promoteur ou un constructeur plus expérimenté
- Connaissance du marché secondaire : en plus d’être propriétaire de logements locatifs, l’emprunteur a tout intérêt à aussi être propriétaire dans le marché secondaire ou à avoir une connaissance poussée de ce marché
Une fois, nous avons travaillé sur un montage financier dans l’Ouest canadien. Le site était adéquat, mais certainement pas idéal. Le site se trouvait à la périphérie du site idéal au centre-ville. Cependant, dans ce cas-là, c’est la qualité de l’emprunteur qui primait. En effet, il s’agissait d’une société de gestion d’actifs appuyée par des investisseurs institutionnels. Ce sont ces solides assises financières qui nous ont inspiré la confiance de savoir que tout risque lié au coût serait facilement atténué.
Faisabilité commerciale :
Peu importe la construction envisagée, il est essentiel d’établir si les montants proposés en loyers conviennent au marché cible. Comprendre le marché permet de mieux déterminer les loyers et contribue à éclairer la répartition des unités en plus de concevoir un immeuble en fonction de la réalité du marché cible.
Nous avons travaillé sur un montage financier avec un emprunteur aux reins très solides. Il détenait un important portefeuille d’immeubles d’habitation et était déjà propriétaire d’un immeuble d’habitation sur le site. Le site comme tel était de qualité B+. C’était en banlieue, assez loin du centre-ville, mais néanmoins assez près des transports en commun. L’immeuble existant sur le site avait enregistré un rendement satisfaisant au fil du temps. Par contre, l’emprunteur souhaitait un financement assuré par la SCHL. Or la SCHL avait refusé de lui prêter. Les évaluateurs n’étaient pas en accord avec l’étude de marché et n’étaient pas d’avis que le propriétaire de l’immeuble serait en mesure d’exiger les loyers envisagés.
Satisfaire les considérations
Si vous cherchez à obtenir un prêt assuré par la SCHL, il est important que vous puissiez satisfaire les trois considérations financières à la lettre. Au moment d’évaluer des montages financiers, la SCHL adopte une approche extrêmement prudente et tient scrupuleusement compte de ces trois considérations. Vous devez satisfaire les trois considérations – qualité du site, qualité de l’emprunteur et faisabilité commerciale – et aucune exception n’est faite.
Le financement conventionnel offre un peu plus de souplesse par rapport à des variables mineures. Mineures étant le mot clé ici. Les mêmes considérations s’appliquent, mais il y a une légère marge d’interprétation.
Peu importe qui cherche à construire un nouvel immeuble à usage locatif, mon conseil est toujours le même : faites preuve de réalisme en ce qui concerne l’occasion à saisir et vos propres capacités de construction. Si votre stratégie est de bâtir et d’être propriétaire à long terme, je vous suggère alors d’évaluer la possibilité de faire assurer le prêt par la SCHL afin de bénéficier d’un taux d’intérêt plus avantageux.
Il y a des occasions à saisir et les médias ne cessent de nous répéter que c’est le moment de construire. En réalité, les occasions qui sont réellement viables et respectent les trois considérations financières essentielles – qualité du site, qualité de l’emprunteur et faisabilité commerciale – sont plus difficiles à dénicher, mais infiniment plus rentables.