Comme le confirmeront tous ceux dont les parents sont âgés, il y a une grave pénurie de logements pour aînés au Canada et cette pénurie pourrait s’aggraver à mesure que la génération du baby-boom gagne en âge. First National est bien au courant de la demande de logements pour aînés. Dans le cadre de cette entrevue, Brian Kimmel, notre vice-président adjoint, Financement commercial explique que notre société est prête à fournir du capital et de l’expertise spécialisée pour aider ce secteur à croître et à se préparer à une forte augmentation de la demande.
Brian, qui sont les fournisseurs de logements pour aînés au Canada à l’heure actuelle?
On dénombre deux principaux types de fournisseurs. Les premiers sont les gouvernements. Chaque province finance des centres de soins de longue durée, mais le financement octroyé ne suffit pas aux besoins. Une offre insuffisante est un dénominateur commun d’un bout à l’autre du pays. Par conséquent, le secteur privé a pris le relais et on enregistre un véritable boom de ces fournisseurs privés, qui enregistrent une croissance quasi exponentielle.
Donc, le secteur privé prend les devants parce que le secteur public perd du terrain…
C’est vrai… On pourrait avancer que les gouvernements abdiquent leurs responsabilités à l’égard des aînés parce qu’ils n’ont simplement pas la capacité budgétaire de répondre à la demande. Tout récemment, le sous-financement est devenu un enjeu électoral en Nouvelle-Écosse, mais c’est un facteur qui joue dans toutes les provinces et qui est annonciateur d’un potentiel de croissance considérable pour les exploitants privés qui domineront le marché au cours des années à venir. Certains exploitants privés ont aussi pris des mesures pour stimuler la demande en développant le modèle des logements mode de vie.
Qu’entendez-vous par logements mode de vie?
C’est un phénomène qui existe à divers degrés depuis 20 ans. Nous observons une augmentation de ce que je qualifierais de logements cinq étoiles offrant une pléthore d’activités, d’occasions de socialisation et de niveaux de soins. Il existe une incroyable diversité d’options. Par conséquent, aujourd’hui, vous pouvez recevoir autant de soins, voire plus, dans des résidences privées que vous pourriez espérer recevoir dans un centre de soins de longue durée financé par le gouvernement.
C’est une bonne chose, non?
Le problème est l’abordabilité. C’est le principal fléau qui afflige les logements pour aînés privés. L’attrait des soins de longue durée financés par l’État s’explique par le fait que ces soins sont très subventionnés, tandis qu’une résidence privée pour retraités est hors de prix pour bon nombre d’aînés. Aussi, ça coûte cher de fournir les niveaux de services et de soins que réclame la clientèle. Si vous êtes un promoteur, vous êtes pas mal contraint de construire des installations pour le faible pourcentage de Canadiens ayant les moyens de se payer un loyer de 3 000 $ ou plus par mois. L’industrie compose avec cet enjeu et tente de développer un modèle plus abordable.
Le Québec a adopté une approche novatrice pour résoudre ce problème.
Oui, au Québec, des exploitants privés proposent aux aînés des appartements assortis d’une offre de services limitée. Ce faisant, ils sont en mesure de proposer des loyers aussi bas que 1 200 $ par mois. Par conséquent, on dénombre trois fois plus d’aînés habitant une résidence pour retraités au Québec qu’en Ontario.
Cependant, ces résidences ne conviennent pas aux aînés ayant besoin davantage de soins.
C’est exact. Aussi, elles ne représentent pas la solution idéale pour ceux dont l’état de santé se détériore, car ça les force à se loger ailleurs, souvent à un âge assez avancé.
Vous avez mentionné l’Ontario. Quelles sont les options ici?
En Ontario, il existe un continuum de soins privés. Autrement dit, vous pouvez aménager dans une résidence aujourd’hui alors que votre état de santé est relativement bon et, plus tard, quand vous aurez besoin davantage de soins, cette même résidence pourra vous les prodiguer. Vous n’aurez jamais à déménager. C’est un meilleur modèle, mais il est plus coûteux. La véritable tragédie frappe quand un aîné épuise ses économies alors que ses besoins en matière de soins augmentent. La seule option qui se présente à lui est de s’inscrire sur une liste d’attente pour obtenir une place dans un centre de soins de longue durée financé par le gouvernement.
Les délais de placement sont-ils longs?
Ça varie entre un an et trois ans. Et la liste s’allonge d’année en année vu l’accélération du vieillissement de la population. À un certain point, nous allons vivre une crise et les seuls qui tentent actuellement de trouver une solution au problème sont les exploitants de résidences pour retraités.
First National finance-t-elle seulement des prêts hypothécaires de prestataires privés?
Non, nous prêtons aux deux secteurs partout au Canada. Cependant, à l’heure actuelle, c’est clair que nous prêtons beaucoup plus aux prestataires privés tout simplement parce qu’il ne se construit pas grand-chose en ce moment dans le segment du marché qui est financé par l’État.
Donc, d’une perspective commerciale, First National est-elle prête à contribuer au financement de l’expansion du réseau de résidences privées?
Bien sûr, nous sommes prêts à y contribuer. Mais aussi, nous sommes en très bonne position pour répondre aux besoins du secteur en matière de croissance, car nous lui fournissons du financement hypothécaire depuis plus de 25 ans. First National a été un des premiers prêteurs canadiens à se spécialiser dans les logements pour aînés et nous sommes aujourd’hui un des fournisseurs de services les plus expérimentés en la matière.
Que voulez-vous dire par fournisseur de services?
Nous fournissons non seulement des capitaux, mais aussi des conseils. Par exemple, grâce à notre réseau étendu, il nous arrive souvent de conseiller des promoteurs qui souhaitent faire leur entrée dans le marché des logements pour aînés et ont besoin d’information et de conseils concernant ce secteur à forte intensité de capital. Aussi, nous aidons des promoteurs à conclure des partenariats avec des exploitants de résidences pour retraités parce qu’une résidence pour aînés n’est pas seulement un investissement immobilier. C’est aussi une entreprise.
Qu’en est-il des conseils que vous prodiguez aux clients actuels?
Nous conseillons des clients sur un certain nombre de scénarios. Certains clients cherchent à se départir de propriétés ou à acquérir certaines catégories d’actifs. Dans les deux cas, nous sommes en mesure de les aider étant donné nos nombreux contacts dans l’industrie. La gestion de dette accapare le gros de notre offre de conseils. Par exemple, un acheteur peut se porter acquéreur de 20 ou 30 propriétés et demander à First National de structurer et de gérer la dette correspondante, de trouver de nouvelles sources de financement ou de l’aider à naviguer dans le processus d’approbation de la SCHL. C’est notre domaine de spécialité.
Quel rôle la SCHL joue-t-elle?
La SCHL finance des logements pour aînés et elle est active dans le secteur depuis des décennies. Au début des années 1990, la SCHL était la principale source de financement de notre société et du secteur des logements pour aînés en général. À l’époque, les grandes banques et les compagnies d’assurance n’y participaient pas. Aujourd’hui, le financement conventionnel est plus répandu que le financement de la SCHL dans le secteur. Cependant, si vous êtes un promoteur ou un exploitant, vous avez avantage à faire affaires avec First National. Nous sommes de loin le prêteur canadien ayant le plus d’expérience dans le secteur des logements pour aînés.
First National souscrit-elle des prêts conventionnels en plus de prêts assurés par la SCHL?
Oui, les deux, et nous figurons probablement parmi les rares prêteurs au pays qui offrent un tel éventail d’options de financement. La diversification du financement est une de nos forces parce que nous sommes en mesure d’évaluer les besoins de l’emprunteur et de lui recommander le véhicule de financement qui convient le mieux à sa situation. Dans les années 1990, la totalité des prêts que nous souscrivions était probablement assurée par la SCHL. Aujourd’hui, 75 % des prêts que nous souscrivons sont probablement conventionnels. Mais nous nous attendons à un certain retour du balancier étant donné que les nouvelles règles de la SCHL offrent une plus grande souplesse.
Que voulez-vous dire par une plus grande souplesse?
À la fin de 2016, la SCHL a décidé d’appliquer des taux près des taux de capitalisation du marché. Aujourd’hui, elle souscrit des prêts finançant des résidences pour retraités en milieu urbain à des taux de capitalisation d’aussi peu que 7 % et d’aussi peu que 8,75 % dans le cas de lits financés. Auparavant, les taux minimaux étaient de 9 % et de 11 % respectivement. De plus, les compagnies, les sociétés en commandite et les sociétés de placement immobilier peuvent désormais emprunter à un RPV de jusqu’à 85 % par rapport à 75 % auparavant. Aussi, la SCHL accepte des périodes d’amortissement atteignant 40 ans, soit 10 ans de plus qu’avant. De surcroît, elle propose un nouveau programme de prêts à la construction qui permet aux emprunteurs de financer jusqu’à 95 % du coût de construction d’une résidence pour retraités ou d’un centre de soins de longue durée admissible à un coût d’assurance moindre.
Pourquoi la SCHL a-t-elle pris ces mesures?
À mon avis, elle cherche à reprendre la part du marché des logements pour aînés qu’elle a perdue au cours des dernières années. De plus, je pense qu’elle a la responsabilité sociale de financer le développement de ce secteur. Enfin, sur le plan strictement commercial, elle comprend très bien que c’est un secteur prometteur et une partie de son mandat est justement de générer des revenus pour le gouvernement fédéral.
Nombre de prêteurs se partagent aujourd’hui le marché des logements pour aînés. Comment First National fait-elle pour se démarquer?
Non seulement nous sommes en mesure de proposer une diversité de prêts conventionnels et assurés par la SCHL, mais aussi nous possédons de l’expérience et des connaissances. Nous connaissons les joueurs, nous connaissons l’industrie et nous sommes en mesure d’orienter nos clients vers le meilleur montage financier peu importe leur transaction. Ajoutez tout cela à nos services. Nous ne cessons jamais de fournir des services à nos clients.
Autre chose à ajouter?
La demande de logements pour aînés est en forte hausse. Une crise de l’offre point à l’horizon et le secteur privé, avec le soutien sans équivoque de First National, fera partie de la solution.
Pour en savoir plus sur l’offre de services de First National aux promoteurs et aux exploitants de résidences pour retraités, veuillez communiquer avec Brian : 416 593-2916 ou brian.kimmel@firstnational.ca