Les complexes de logements luxueux pour aînés deviennent de plus en plus coûteux et font en sorte de réduire les options à la portée de certains aînés. Brian Kimmel, vice-président adjoint, Financement commercial se penche sur la question de l’abordabilité et offre son regard sur les moyens que les promoteurs peuvent prendre pour répondre aux besoins de logement d’un plus grand nombre d’aînés au pays.
Q : Pourquoi l’abordabilité suscite-t-elle des débats si enflammés concernant la construction de logements pour aînés en ce moment?
BK : Vu le rythme rapide de construction de nouvelles unités de logement pour aînés au pays au cours de la dernière décennie, il existe aujourd’hui un vaste éventail de modèles de logements et de soins proposés aux aînés. Par conséquent, la disponibilités d’unités pose rarement problème. Les taux d’inoccupation au pays varient entre un plancher de 3 % et un plafond de 20 %. Cependant, étant donné que les coûts des terrains et les coûts de construction augmentent en tandem, le coût global de développement de nouvelles résidences pour aînés a monté en flèche et atteint aujourd’hui jusqu’à 500 000 $ par unité de logement. En réaction, les promoteurs et exploitants ont haussé les loyers mensuels. De nos jours, il est assez courant de voir de nouvelles résidences exiger des loyers d’un montant de 5 000 $ ou plus par mois.
Q : Quel est l’impact de loyers mensuels plus élevés?
BK : Seul un faible pourcentage d’aînés peuvent se permettre de tels loyers. En fait, le Rapport sur les résidences pour personnes âgées – Ontario 2016 de la SCHL indique que le loyer moyen perçu dans la province se chiffre à 3 499 $ par mois. Ce montant tient compte des loyers perçus par des résidences moins récentes et plus récentes. Il est donc sûr d’affirmer que le loyer moyen perçu par des résidences plus récentes en milieu urbain est beaucoup plus élevé.
Q : Y a-t-il d’autres tendances qui sont propres à l’Ontario?
BK : Le rapport nous indique également que le taux d’attraction (le pourcentage d’aînés âgés de 75 ans ou plus qui habitent une résidence pour personnes âgées) en Ontario s’établissait à 5,4 % en 2016. Comme on pouvait s’y attendre, il n’y a qu’un faible pourcentage d’aînés en Ontario qui veulent vivre en résidence et qui ont les moyens financiers d’y vivre.
Q : Qu’en est-il dans d’autres provinces, comme au Québec par exemple?
BK : L’expérience de l’Ontario est très différente de celle du Québec. Selon le Rapport sur les résidences pour personnes âgées – Québec de la SCHL pour 2016, le loyer moyen à l’échelle de la province se chiffre à 1 626 $ par mois et le taux d’attraction s’établit à 18,4 %. Des loyers plus abordables font en sorte qu’une part beaucoup plus importante de la population de personnes âgées ont les moyens financiers de vivre en résidence. En fait, le taux d’attraction au Québec est plus de trois fois plus élevée que celui du reste du Canada.
Q : Que nous disent les données québécoises?
BK : L’évaluation de la situation du logement pour aînés au Québec soulève beaucoup de questions. Pourquoi les promoteurs n’ont-ils pas importé le modèle québécois dans d’autres provinces canadiennes pour permettre à un plus grand nombre d’aînés d’opter pour la vie en résidence? C’est en fait une question complexe étant donné les nombreuses différences qui existent entre le Québec et le reste du Canada. Cependant, il y a une différence clé qui, selon moi, devrait être analysée de façon plus poussée par les promoteurs. Le modèle québécois prône un mode de vie très autonome. Généralement, l’offre consiste en des logements entièrement équipés et des services très limités. Les résidences au Québec comptent habituellement plus de 300 unités de logement. Ailleurs, dans d’autres provinces, elles n’en comptent qu’entre 100 et 175.
Q : Qu’est-ce que le reste du Canada peut apprendre du Québec?
BK : Si les promoteurs réussissaient à construire des logements pour aînés avec services limités à l’extérieur du Québec, ils seraient en mesure de construire de plus grandes résidences à loyer plus modique. Dans un tel scénario, les unités seraient plus abordables pour un plus grand nombre d’aînés et les taux d’attraction augmenteraient naturellement. À l’heure actuelle, les logements pour aînés que nous avons vu être construits à l’extérieur du Québec sont généralement luxueux et de haut de gamme. Ils commandent donc des loyers élevés. Il se pourrait que la construction d’unités de plus bas de gamme à loyer plus modique soit plus rentable pour les promoteurs tout en contribuant à rendre les logements pour aînés plus abordables au Canada.