Quelques mois se sont écoulés depuis mon dernier rapport sur l’état de l’entreprise et du marché. Fidèle à notre principe de tenir un dialogue continu, je suis heureux de vous présenter le prochain chapitre de ce rapport.
Le premier trimestre de 2024 a été le premier trimestre le plus actif de toute année depuis que First National consent des prêts commerciaux. Plus tôt cette semaine, nous avons fait l’annonce de nos résultats en matière de prêts commerciaux. Les originations de prêts hypothécaires commerciaux, incluant les renouvellements, ont totalisé 3,0 milliards de dollars, portant nos prêts hypothécaires administrés à 50,7 milliards de dollars au 31 mars.
À certains égards, cette croissance est dissociée des réalités du marché actuel. Je veux dire par là que nous pouvons attribuer les financements de ce dernier trimestre à la demande de programmes assurés par la SCHL, qui a connu une poussée en juin dernier avant l’augmentation des taux de prime facturés par l’organisme pour les prêts finançant des immeubles à logements multiples. Pendant que la SCHL travaillait à résorber son arriéré de demandes pour rendre ses décisions à la fin de 2023, nous avons agi rapidement pour respecter les calendriers de financement de clients au cours du premier trimestre.
Signe de l’immense popularité de programmes tels qu’APH Select et du nombre élevé de demandes soumises, nous nous attendons à ce que le flux de financement correspondant se maintienne au cours des deux prochains trimestres.
Un marché modéré
La croissance trimestrielle enregistrée en matière d’originations a masqué la conjoncture du marché actuel, qu’on pourrait qualifier de modérée en raison de l’incidence continue des taux d’intérêt plus élevés. Par rapport à l’an dernier, l’activité commerciale dans le secteur résidentiel multifamilial tourne au ralenti, car à la fois les acheteurs et les vendeurs attendent que la Banque du Canada arrive à la condition que les indicateurs économiques soutiennent un changement de politique monétaire.
Comme vous, nous avons suivi de près la plus récente annonce de la Banque le 10 avril et, bien que nous ne spéculions pas sur les taux d’intérêt, il est tout à fait possible que la Banque agisse plus tôt que tard compte tenu des tendances en matière d’inflation et d’emploi au Canada. Les économistes se demandent toutefois jusqu’où la Banque peut aller en l’absence d’une telle action de la part de la Réserve fédérale américaine, qui fait face à une croissance plus forte de l’économie américaine. Cependant, même une baisse de 25 points de base du taux à un jour pourrait suffire à changer la psychologie et à mettre fin à l’actuelle stagnation du marché. C’est le temps qui nous le dira.
Un des résultats positifs de la lutte contre l’inflation et de la normalisation des chaînes d’approvisionnement mondiales est que les coûts de construction n’augmentent plus comme ils ont augmenté pendant les premières années de la pandémie. Cette situation, conjuguée à la perspective de taux d’intérêt plus bas et à l’élimination de la TPS (et de certaines taxes de vente provinciales) sur les nouvelles constructions d’immeubles à logements locatifs, pourrait bientôt remettre les pelles mécaniques à l’ouvrage. Le récent budget du gouvernement fédéral contient d’autres mesures incitatives intéressantes.
L’évolution des taux de capitalisation et la location révèlent la classe d’actifs à long terme à privilégier
Il est compréhensible que les taux de capitalisation aient augmenté dans toutes les catégories d’actifs et notamment dans le secteur des immeubles de bureaux. Cependant, et ce n’est pas une surprise pour nous, les taux de capitalisation des immeubles à logements multiples ont été les derniers à augmenter et ils ont augmenté moins que pour n’importe quel autre type de bien immobilier. Cela confirme notre conviction de longue date quant à la durabilité et à l’attrait du secteur des immeubles à logements multiples en tant que destination d’investissement et de développement.
Au-delà des taux de capitalisation, nous avons observé que la location d’appartements se maintient à un rythme effréné. Si les loyers n’augmentent plus aussi rapidement qu’avant, il est évident que la demande de logements – alimentée par la croissance démographique – dépasse largement l’offre. Les unités locatives se louent rapidement à des loyers toujours attractifs et les fondements qui font des immeubles à logements multiples une classe d’actifs permettant des investissements restent très intacts.
Couverture des taux d’intérêt
Les rendements obligataires sont en hausse depuis le début de l’année, mais le fait demeure que les mouvements quotidiens continus présentent une occasion de couverture. C’est pourquoi First National continue d’offrir les options de couverture des taux d’intérêt les plus souples du marché pour les projets admissibles. Je suis d’avis que nos programmes de blocage anticipé de taux et de couverture de mi-gamme valent toujours la peine d’être envisagés dans un contexte qui demeure volatil.
Prêter mieux devient manifeste
First National est fier de créer pour ses clients les dossiers de souscription les plus complets, les mieux documentés et les plus efficaces de l’industrie. Ce sont des dossiers fondés sur notre compréhension unique des attentes et des normes de la SCHL dans le cadre de nombreuses options de programme.
Ces connaissances et notre approche ne sont pas des marchandises. Elles font partie de ce que nous appelons notre avantage Prêter mieux.
Bien que je sois convaincu que notre approche repose sur les fondations les plus solides – sous la forme d’une équipe de plus de 200 spécialistes des prêts commerciaux et de la gestion des services d’un bout à l’autre du pays –, nous refusons de nous asseoir sur nos lauriers. Nous sommes conscients que nous évoluons dans un marché concurrentiel et que nous avons une obligation, envers vous et envers nous-mêmes, d’être des pionniers du secteur. Je suis donc heureux de vous annoncer que nous continuons à bonifier notre bassin de ressources humaines et technologiques.
La valeur que nous pouvons créer en agissant ainsi va au-delà des taux d’intérêt et se manifeste par des avantages tout aussi tangibles pour les emprunteurs : des stratégies et des conseils permettant d’économiser de l’argent et d’atténuer des risques, un choix plus large de prêts à court terme, à long terme et à la construction, des taux élevés d’approbation de demandes (tels que ceux obtenus au cours de la dernière année), des engagements de financement fiables ainsi qu’un service réactif et fiable depuis l’origination jusqu’au remboursement du solde.
Alors que vous vous préparez à la prochaine phase du cycle du marché, je vous encourage à prendre en considération ces avantages et la valeur que nous pouvons créer ensemble en tant que partenaires sur le long terme.
Au nom de votre conseiller First National, merci de votre soutien. Nous entrevoyons avec optimisme de grandes réalisations ensemble au cours des années à venir.