Malgré les hausses de taux d’intérêt observées dans le marché obligataire au cours de la deuxième moitié de 2017 et de la première moitié de 2018, alors que les perspectives économiques globales s’améliorent, les taux d’actualisation (soit le revenu d’exploitation net exprimé en pourcentage du prix d’achat) ont encore été comprimés l’an dernier dans plusieurs catégories d’actifs et dans de multiples centres urbains. Il existe une corrélation inverse entre les taux d’actualisation et les valeurs immobilières : lorsque les taux d’actualisation baissent, les valeurs immobilières augmentent et vice versa.
Des enquêtes de marché menées par CBRE et Colliers confirment cette tendance, amorcée dans les années 1990, qui s’est accélérée après la récession de 2008. D’une moyenne nationale d’environ 10 % en 1991, les taux d’actualisation moyens dans toutes les catégories d’actifs immobiliers avaient baissé à tout juste sous la barre des 6 % à la fin de 2017. Il s’agissait de la plus basse moyenne jamais enregistrée. La tendance s’est renforcée au premier trimestre de 2018. Comme l’a indiqué CBRE dans son rapport Évolution des taux d’actualisation et de l’investissement au Canada (T1 2018), « les taux d’actualisation se sont maintenus au T1 2018, à l’exception du secteur industriel, où la forte croissance – réelle et anticipée – des loyers alimente principalement la compression des taux d’actualisation […] »
Certains des taux les plus faibles ont été enregistrés dans le segment des immeubles d’appartements. Les tours d’habitation de classe A et de classe B commandaient récemment des taux de 3,96 % et de 4,52 % respectivement alors que des investisseurs faisaient grimper les prix immobiliers, particulièrement dans de grands centres urbains comme Vancouver, Montréal et Toronto. Par conséquent, les taux d’actualisation d’appartements dans le Grand Toronto se sont rapprochés de ceux en vigueur à Vancouver, une ville ayant longtemps détenu le titre sectoriel des plus bas taux au pays.
Une compression est également évidente dans le secteur industriel, pour les raisons susmentionnées. CBRE suggère des taux d’actualisation industriels nationaux variant entre 5,31 % et 6,31 % pour les immeubles industriels de classes A et B, en baisse par rapport à 2017 et 2016.
Dans le secteur du commerce de détail, CBRE note que « [le] léger fléchissement pour certains formats […] dément la croyance populaire que le commerce de détail est sur le point de rendre son dernier souffle. » À savoir, à une échelle nationale, au premier trimestre de 2018, les taux d’actualisation des centres régionaux, des mégacentres, des commerces ayant pignon sur rue, des centres de quartier et des centres linéaires s’établissaient à 6,02 %, 5,42 %, 6,13 % et 5,81 % respectivement. Même les commerces sur les grandes artères stagnaient, mais affichaient néanmoins un taux serré de seulement 3,69 %. En grande partie, les taux d’actualisation dans le secteur du commerce de détail sont demeurés stables par rapport au T4 2017, l’exception étant Montréal, où la demande d’actifs commerciaux, particulièrement dans les sous-marchés urbains, est actuellement élevée selon CBRE.
Au cours de la dernière année, les taux d’actualisation des immeubles de bureaux de classes AA et A dans les centre-ville ont chuté à 4,81 % et 5,63 % respectivement, tandis que les établissements hôteliers se négocient entre 7,28 % et 8,34 %, selon l’emplacement et le type d’actif.
Tout compte fait, le marché immobilier est caractérisés par de faibles taux d’actualisation depuis maintenant plusieurs années. Par conséquent, les prix ont augmenté dans la plupart des classes d’actifs. De fins observateurs surveilleront l’évolution des taux d’actualisation, car les taux d’intérêt dans le marché obligataire varient au fil du temps.
Pour les analystes de l’industrie, la compression des taux d’actualisation dans la foulée d’une majoration des taux d’intérêt représente un écart étant donné que les deux types de taux évoluent historiquement dans le même sens, bien que ce ne soit pas toujours à raison d’un pour un ou au même pas.
Bien que cet écart puisse être insoutenable à long terme, il envoie un message fort que les investisseurs considèrent l’immobilier commercial au Canada comme une réserve de valeur attrayante et stable. Puisque les taux d’intérêt semblent maintenant suivre une tendance à la hausse après une longue période de baisses, l’incidence immédiate pour les taux d’actualisation – et l’intérêt des acheteurs – s’avère négligeable.
Payer et en obtenir plus
Aujourd’hui, les immeubles commerciaux coûtent cher. Même des actifs en apparence peu attrayants commandent des prix élevés. Cependant, comme le savent les investisseurs de long terme, ce n’est pas juste le montant que vous payez pour acquérir un actif qui compte. Il faut aussi tenir compte de l’usage que vous en faites par la suite.
First National partage cette philosophie et travaille avec de nombreux acheteurs qui acquièrent des actifs dans l’actuelle conjoncture robuste des prix et qui ont une stratégie bien définie pour en accroître la valeur en en augmentant le revenu d’exploitation net. Souvent, pour ce faire, une stratégie de repositionnement ou de redressement doit être déployée pour accroître le revenu net et, par ricochet, l’évaluation foncière.
Malgré le fait que le repositionnement d’un actif représente une option viable dans le cas de certaines propriétés, dans le cas de nombreuses propriétés, il demeure possible d’acquérir le flux de trésorerie et de « détacher des coupons ».
Puisque ce sont les taux d’actualisation qui déterminent la valeur des immeubles générateurs de revenus, dans une grande mesure, il est important de comprendre les facteurs ayant une incidence sur les taux d’actualisation, les évaluations et les montants des prêts. First National est en mesure de fournir des données fiables à l’égard de ce paramètre afin d’aider ses clients à prendre des décisions éclairées.
Pour plus de données et d’information sur des stratégies de repositionnement immobilier, veuillez consulter votre conseiller First National.