First National finance la rénovation de l’immeuble et fait appel à son réseau de partenaires pour améliorer l’état physique de l’immeuble et les états financiers.
L’idée maîtresse : réseau, relation, connaissances poussées des rouages de la SCHL, engagement
First National octroie un financement provisoire pour la rénovation de l’immeuble et met le client en communication avec des professionnels capables d’apporter les améliorations nécessaires à l’état physique de l’immeuble et les états financiers pour satisfaire aux exigences de financement de la SCHL.
Quel était l’objectif du client?
Le client était propriétaire d’un immeuble locatif de 120 unités, lequel était en piètre état et situé dans un quartier défavorisé de Toronto. L’hypothèque de premier rang en cours arrivait à échéance dans environ 14 mois. Le client cherchait à obtenir une hypothèque de second rang d’un montant suffisant pour apporter les améliorations nécessaires à l’immeuble. De plus, il voulait profiter des taux avantageux du financement assuré par la SCHL à l’échéance des deux prêts hypothécaires.
Cependant, l’état physique de l’immeuble et la qualité des états financiers ne respectaient pas les normes en matière d’assurance hypothécaire de la SCHL. L’immeuble était en très piètre état physique et plusieurs éléments structurels majeurs – dalles et rampes des balcons, toiture, garage souterrain – devaient être réparés ou remplacés. De plus, les états financiers affichaient des lacunes : leur présentation n’était pas jugée acceptable pour un projet de cette envergure.
« Lorsque j’évalue la qualité d’une transaction, surtout dans le cas d’un financement assuré par la SCHL, j’examine l’état physique et la situation financière de l’immeuble ainsi que la situation financière de l’emprunteur, explique Dru McAuley, vice-président adjoint, Financement commercial. La SCHL a des normes que les emprunteurs et les prêteurs doivent respecter. Dans ce cas-ci, aucun des éléments ne se conformait aux politiques, lignes directrices et attentes de la SCHL. »
Concrétisation de la transaction
M. McAuley savait qu’il aurait à monter la transaction conformément aux attentes de la SCHL afin de pouvoir répondre à l’ultime objectif financier du client. Il savait aussi que cela prendrait un certain temps et exigerait de l’ingéniosité.
M. McAuley a donc d’abord proposé que First National finance des améliorations d’une valeur de 1 million de dollars (toiture, balcons et garage). Mais il ne s’arrêterait pas là. Se tournant vers le vaste réseau de partenaires de First National, M. McAuley a recommandé de retenir les services d’une firme d’ingénierie pour élaborer les devis et les budgets et il a aidé le client à gérer sa relation avec la firme retenue.
De plus, M. McAuley a mis le client en communication avec un comptable agréé dans l’optique d’améliorer la présentation des états financiers. Pendant la bonne partie d’une année, le comptable agréé a travaillé avec le client à produire des états financiers sur l’exploitation de l’immeuble qui étaient conformes à la politique de la SCHL.
« Le client avait besoin d’aide et j’ai donc préparé un plan d’action pour lui permettre de présenter la transaction selon les normes de la SCHL, affirme M. McAuley. Ultimement, les représentants de la SCHL ont été satisfaits de la qualité de l’immeuble et des états financiers. Le financement a donc été approuvé. »
Pourquoi First National?
Pour M. McAuley, le partenariat revêt une importance capitale. En l’espèce, ce partenariat a pris la forme de conseils, de négociations, de consultations et d’une expertise auxquels le client n’aurait pas eu accès autrement. Grâce à son partenariat avec First National et M. McAuley, le client a pu réaliser son objectif.
« Au bout du compte, le client a conclu la transaction qu’il cherchait à conclure depuis le début en tirant profit du savoir-faire, des contacts et de l’expertise de First National, affirme M. McAuley. Il n’aurait pas été capable de répondre aux exigences en procédant seul. Je me suis donc mis à sa place et je l’ai guidé vers le résultat escompté. »
M. McAuley invoque aussi la philosophie de First National, qui a consisté à adopter une vision à long terme du succès de cette transaction. Pour nombre de prêteurs, le financement se limite à la transaction dans l’immédiat. Ils ne veulent pas investir le temps et les efforts requis pour proposer une solution de financement qui apportera de la valeur ajoutée à plus long terme.
« First National n’opère pas dans un marché de commodité. Je veux être la personne à laquelle le client s’adresse pour des conseils, des services et des solutions. Très peu de prêteurs auraient accepté de faire le travail que j’ai fait vu l’état de l’immeuble et le quartier défavorisé dans lequel il se trouvait. Cependant, je me suis engagé à livrer [la marchandise] et le client est sorti gagnant de la transaction. »