Lorsque Kevin Green contemple l’achat d’un immeuble d’habitation valant plusieurs millions de dollars, il cherche un prêteur ayant une expertise de l’habitation multifamiliale, quelqu’un qui « comprend le bâtiment de fond en comble ».
Dans un monde idéal, le prêteur devrait être « votre coéquipier, partenaire et défenseur financier », affirme M. Green, président de Greenwin Inc., une des plus importantes sociétés privées de gestion d’immeubles résidentiels.
Alors que plus d’un acheteur décide d’abord de la propriété qu’il souhaite acheter, puis retient les services d’un courtier hypothécaire pour lui trouver les meilleurs taux et termes en magasinant les banques, M. Green préfère appeler son prêteur en renfort dès le départ.
«Le plus bas taux d’intérêt seul n’est pas ce qui compte le plus. L’accent doit être mis sur le coût d’emprunt total.»
« Nous cherchons à acquérir des actifs et partons donc à la chasse ensemble. Nous travaillons en équipe », affirme-t-il. Il a passé d’une banque à Financière First National SEC peu après une rencontre dans un café Starbucks avec Robert Fleet, un spécialiste du financement et vice-président adjoint de First National, le plus important prêteur hypothécaire non bancaire au Canada.
« Ce fut avantageux pour Greenwin », explique M. Green, qui a tendance à décider et à agir rapidement au moment d’acheter un immeuble. First National mène de façon rapide et fiable ses évaluations de la valeur et de l’état des propriétés envisagées et ses conseils stratégiques sont fort utiles, toujours selon M. Green.
Que le prêteur soit une institution bancaire ou pas, il doit avoir une connaissance poussée de la complexité du secteur de l’habitation multifamiliale, ajoute-t-il.
Maurice Kagan, un véritable vétéran de l’immobilier qui est propriétaire d’immeubles d’habitation à Peterborough et à Toronto, en Ontario, affirme ceci : « Lorsque vient le moment de contracter un emprunt, tout est question de communication. Dans le fond, vous devez croire qu’on vous dit la vérité. Mais voici ce qui peut se passer : vous avez des vendeurs qui tentent de vous convaincre de faire affaires avec eux et qui vous disent une chose. Ensuite, ils consultent leurs comités de crédit et de risque et reviennent vous présenter une proposition qui n’a rien à voir avec ce qu’ils vous avaient dit au départ. C’est très difficile de faire affaires avec un prêteur qui ne connaît pas le domaine. »
Bien que M. Kagan soit également client de First National, il affirme néanmoins qu’il existe d’autres prêteurs de renom dans le marché. Ce qui compte, c’est que les emprunteurs puissent faire un choix éclairé.
Robert Fleet et Peter Cook (vice-président adjoint, Financement commercial), tous deux de First National, conseillent aux emprunteurs, dans un papier qu’ils ont corédigé, de tenir compte de la réputation et de l’expérience du gestionnaire responsable de leur dossier ainsi que de la renommée de l’institution avec laquelle ils transigent.
« Vous voulez éviter d’avoir affaire à une personne inexpérimentée ayant récemment été mutée d’un autre service. »
M. Kagan considère qu’il est « exceptionnellement important » que le prêteur connaisse les tenants et aboutissants d’une relation commerciale avec la Société canadienne d’hypothèques et de logement, surtout lorsque l’emprunteur cherche à bénéficier du plus bas taux d’intérêt possible. « La seule façon d’obtenir le plus bas taux consiste à souscrire l’assurance de la SCHL », dit-il.
Selon le montant du prêt, l’emprunteur pourrait épargner des dizaines de milliers de dollars en frais d’intérêt sur la durée d’une hypothèque assurée par la SCHL. « Cependant, bénéficier du plus bas taux d’intérêt possible en soi n’est pas l’aspect le plus important », affirment MM. Cook et Fleet. L’accent doit être mis sur le coût d’emprunt total. »
Par exemple, le coût de production de rapports de tiers (par ex., évaluations et études environnementales, techniques et structurales) peut varient de plusieurs milliers de dollars selon le prêteur. « Les emprunteurs ont intérêt à demander à leur prêteur de leur présenter trois soumissions de trois sociétés tierces approuvées et de leur divulguer les montants exigés en frais de traitement et de clôture. Les frais juridiques engagés par le prêteur doivent aussi être pris en considération. »
Kevin Green, de Greenwin, considère que le processus se trouve considérablement accéléré lorsque le prêteur remet à l’emprunteur une liste de contrôle détaillant ce qui est requis pour clore une transaction.
Un bon prêteur se rendra sur place pour aider l’emprunteur novice à réunir tous les renseignements exigés, ajoute M. Kagan. « Il y a beaucoup de détails à prendre en compte. Par exemple, ils viendront examiner vos comptes d’impôts fonciers, d’électricité et de gaz naturel. »
Selon MM. Cook et Fleet, chaque prêteur a recours à un processus d’approbation qui lui est propre.
« L’emprunteur doit s’informer du temps que prendra le processus et du nombre d’examens de crédit auxquels il devra se soumettre pour faire approuver son prêt. Il doit aussi s’informer du délai à l’intérieur duquel il peut s’attendre à recevoir une lettre d’intérêt et une lettre d’engagement ainsi que du moment où le taux pourrait être bloqué en attente du financement. Ce sont d’importantes questions à poser à un prêteur avant de retenir ses services. »
Pour M. Green, la relation qu’il entretient avec ses prêteurs va au-delà des transactions, des évaluations et des discussions sur les toitures et les chaudières. Son entreprise est prestataire de programmes sociaux dans certains des quartiers les plus défavorisés de Toronto.
« Nous travaillons à rendre ces quartiers sécuritaires. Nous voulons que les enfants restent sur les bancs d’école et décrochent de bons emplois un jour. »
First National lui prête un soutien financier et moral pour qu’il puisse atteindre ces objectifs. « Lorsque nous procédons au lancement d’un nouveau programme social, First National est là pour nous. Si nous ouvrons un nouveau centre, First National sera là pour nous. C’est important pour nous. »