Le nouveau budget fédéral a dominé les discussions dans les marchés du logement et du crédit hypothécaire. Dans les semaines ayant précédé le dépôt du budget le 16 avril, le premier ministre et des membres de son cabinet ont parcouru le pays en promettant quelque 8,5 milliards de dollars de nouvelles dépenses pour des programmes visant à résoudre la crise du logement au Canada.
L’efficacité remise en question
Le Parti conservateur, qui forme l’Opposition officielle, n’appuie pas le budget, estimant qu’il est inflationniste et qu’il creuse de manière irresponsable le déficit fédéral. Quant aux programmes de logement, les conservateurs accusent le gouvernement libéral de ne pas avoir tenu des promesses similaires dans le passé. Les conservateurs affirment que les dépenses engagées pour faire construire plus de logements plus rapidement feront grimper le coût de se loger.
Les observateurs du marché sont tout aussi sceptiques à l’égard de certains programmes, soulignant que seul un nombre limité d’acheteurs de logements pourront en bénéficier. Ils citent en exemple la prolongation de la période d’amortissement de 25 à 30 ans pour certains acheteurs.
Montrez-moi l’argent
Une question clé qui s’est posée à l’approche du dépôt du budget est la suivante :
« Comment le gouvernement financera-t-il ces programmes? »
Ottawa élabore un certain nombre d’hypothèses sur la manière dont l’amélioration de la croissance économique se traduira par une augmentation des recettes fiscales. La seule mesure concrète prise par le gouvernement pour lever des fonds a consisté à hausser le taux d’inclusion de l’impôt sur les gains en capital.
À l’heure actuelle, les gains en capital, tels que les bénéfices réalisés sur la vente d’actions ou de biens immobiliers non exonérés, sont exonérés d’impôt à hauteur de 50 %. Si un vendeur réalise un bénéfice de 100 000 $ dollars sur une telle vente, seuls 50 000 $ seront imposables. Il en va de même pour les gains en capital réalisés par les sociétés.
En vertu des nouvelles règles, les sociétés devront payer de l’impôt sur 66,7 % de tout gain en capital qu’elles réalisent. Les particuliers paieront de l’impôt sur 66,7 % de la portion de leurs gains en capital dépassant 250 000 $ par an. Cette mesure est susceptible de toucher nombre de personnes qui vendent une propriété récréative ou secondaire.
Les gains en capital réalisés sur la vente d’une résidence principale restent exonérés d’impôt. Les modifications entreront en vigueur le 25 juin.
Augmentation de la limite de retrait d’un REER pour l’achat d’un logement
En ce qui concerne l’achat d’un logement, le budget augmente le montant que l’acheteur d’une première maison peut retirer de son régime enregistré d’épargne-retraite pour l’appliquer à l’achat. La limite du retrait à l’abri de l’impôt passe de 35 000 $ à 60 000 $ par particulier et de 70 000 $ à 120 000 $ par couple.
Un rapport sur l’inflation encourageant
Statistique Canada a publié son plus récent rapport sur l’inflation plus tôt dans la journée du 16 avril, et ce dernier a été rapidement éclipsé par le budget.
Les chiffres de l’inflation pour mars sont largement considérés comme une bonne nouvelle et maintiennent la Banque du Canada sur la voie d’une baisse des taux d’intérêt cet été. L’inflation globale, ou l’indice des prix à la consommation, a augmenté d’un cran, passant de 2,8 % en février à 2,9 %, et demeure dans la fourchette cible de la Banque. Plus encourageant est le fait que l’inflation fondamentale, la mesure privilégiée par la Banque, est passée d’une moyenne de 3,05 % en février à 2,95 % en mars. Le calcul de l’inflation fondamentale exclut des produits volatils comme les denrées alimentaires et les carburants.
Augmentations modérées à venir
L’Association canadienne de l’immobilier (ACI) ainsi que la Société canadienne d’hypothèques et de logement ont publié leurs prévisions pour le marché du logement. Toutes deux considèrent les taux d’intérêt comme un facteur clé allant de l’avant.
Dans ses prévisions trimestrielles abrégées publiées quelques jours avant le dépôt du budget, l’ACI prévoit que les marchés resteront relativement calmes jusqu’à la fin de l’année, voire jusqu’en 2025. On s’attend à une augmentation de 10,5 % du nombre de ventes par rapport au marché lent de l’an dernier, quelque 492 000 propriétés devant changer de mains. Le prix moyen national d’une propriété devrait augmenter de 4,9 % pour atteindre 710 468 $ en 2024.
En 2025, les ventes devraient encore augmenter de 7,8 % pour atteindre 530 500 unités. Les taux d’intérêt devraient continuer à baisser pour atteindre des niveaux plus normaux ou « neutres ». Le prix moyen national d’une propriété devrait augmenter de 7,0 % l’an prochain pour atteindre 760 000 $.
Les mises en chantier stagnent
Dans ses Perspectives du marché de l’habitation rendues publiques plus tôt en avril, la SCHL prévoit que les effets persistants de l’inflation et des taux d’intérêt élevés continueront de freiner les mises en chantier jusqu’à la fin de 2024 et en 2025. Par ailleurs, les ventes et les prix continueront d’augmenter en raison de la demande stimulée par l’immigration et les taux d’intérêt en baisse.
L’abordabilité demeure une préoccupation
Selon la SCHL, d’ici à 2025, les prix pourraient atteindre le sommet enregistré au début de 2022 et dépasser ce sommet l’année suivante.