Les marchés canadiens du logement et de l’immobilier se sont considérablement refroidis en 2018. Les interventions des divers niveaux de gouvernement ainsi que les hausses de taux d’intérêt se sont combinées pour ralentir les ventes et la croissance des prix. Jusqu’à maintenant, la bulle demeure intacte et il n’y a pas eu d’effondrement.
À quoi s’attendre maintenant?
Règle générale, les observateurs du marché s’attendent au maintien des tendances courantes en 2019 et au-delà.
L’Association canadienne de l’immobilier prévoit une modeste augmentation de 2 % des ventes et une croissance des prix calquée sur l’inflation, à environ 2,7 %. L’ACI reconnaît toutefois qu’il y aura des variations régionales : Saskatchewan et Terre-Neuve-et-Labrador – croissance nulle ou légèrement inférieure aux moyennes nationales.
Moody’s Analytics, la branche de recherche indépendante de l’agence de notation, prévoit aussi de la stabilité dans le marché canadien. Elle ne perçoit aucune correction majeure à court terme, du moins pas au cours des cinq années à venir. Moody’s est optimiste quant au facteur de l’abordabilité, affirmant qu’elle s’attend à ce que la croissance des revenus suive – ou même dépasse – celle des prix. Étant donné que la croissance des salaires est en perte de vitesse au Canada, cette prédiction pourrait s’avérer un peu trop haussière.
La clé sera les taux d’intérêt
Les taux d’intérêt demeureront un facteur clé dans le marché. Moody’s ainsi que les grandes banques prévoient de nouvelles hausses d’un plein point de pourcentage ou plus d’ici la fin de 2019. Outre le logement et l’immobilier, cette situation aura pour effet de ralentir également les dépenses de consommation, car les ménages canadiens lourdement endettés devront consacrer une plus grande part de leurs revenus au remboursement de leurs dettes. À l’heure actuelle, l’endettement collectif des ménages canadiens est égal au PIB national.
Quelques risques
Ce niveau d’endettement comporte un potentiel de risques de pertes. Si les prix des maisons devaient chuter pour une quelconque raison inattendue, la chute pourrait déclencher une récession, mais cette éventualité est considéré comme très peu probable.
Moody’s met en garde contre un autre possible risque : la ligne directrice B-20, la simulation de crise hypothécaire. Le resserrement des règles (visant à ralentir les marchés de Toronto et de Vancouver en surchauffe), combiné à des hausses de taux d’intérêt, pourrait avoir un effet refroidissant non nécessaire dans le Canada atlantique ainsi que dans les Prairies. Selon Moody’s, cela pourrait mener à [traduction] « une correction des prix en bonne et due forme de même qu’une baisse perceptible des ventes dans ces régions ». Les chercheurs affirment que les conséquences d’une baisse de la demande des acheteurs pourrait s’étendre au-delà du secteur immobilier et affecter des entreprises d’aménagement de terrains et de construction.
Aussi, Moody’s fait valoir que la simulation de crise pourrait mener à un délaissement marqué des grandes banques de la part des emprunteurs. En effet, de plus en plus d’emprunteurs se tournent déjà vers des prêteurs privés et des prêteurs non réglementés par le gouvernement fédéral afin de contourner les restrictions imposées par la ligne directrice B-20.
Atterrissage en douceur
Jusqu’à maintenant, cependant, tout indique que le marché aura l’atterrissage en douceur recherché et que la stabilité sera au rendez-vous. L’inflation demeure au beau fixe, à environ 2 %, le taux de chômage demeure sous les 6 %, l’économie continue de créer des emplois et il n’y a pratiquement aucun doute que les taux d’intérêt continueront d’augmenter. Toutefois, de récents rapports de la Banque du Canada suggèrent que ces hausses seront probablement moins nombreuses et moins marquées que ce qui était prévu jadis. Cela pourrait diminuer le fardeau pour les acheteurs de maisons et les consommateurs endettés.