Une nouvelle étude financée, du moins en partie, par la Société canadienne d’hypothèques et de logement fait sourciller le marché de l’habitation.
Generation Squeeze, un groupe de pression autoproclamé représentant des Canadiens âgés de 40 ans et moins, a reçu 250 000 $ de l’organisme de l’habitation afin d’examiner de possibles solutions pour corriger des problèmes d’abordabilité du logement et d’inégalités entre les générations.
Le chercheur principal, Paul Krenshaw, cofondateur de Generation Squeeze et professeur à l’Université de la Colombie-Britannique, avoue qu’il n’existe aucune solution miracle pour rendre le logement abordable. Dans son étude, il formule quatre recommandations :
- harmoniser les mandats de la Banque de l’infrastructure du Canada et de la SCHL afin d’encourager l’octroi de prêts pour accroître l’offre de coopératives vertes et la construction de logements locatifs abordables sur mesure;
- adapter le traitement des prix des logements dans l’indice des prix à la consommation et faire rapport annuellement sur l’influence de la politique monétaire sur l’écart croissant entre les prix des logements et les revenus;
- mettre un prix modeste sur les inégalités en matière de logement créées par la flambée des prix des maisons, par le biais d’une surtaxe annuelle progressive (pouvant être reportée) sur les 10 % des maisons les plus chères évaluées à plus d’un million de dollars;
- créer un programme et un régime d’épargne pour transformer les logements à faible densité en logements locatifs abordables permanents, financés par une obligation perpétuelle pour le logement abordable.
C’est la troisième recommandation – une taxe sur l’avoir immobilier – qui suscite les réactions les plus vives.
La taxe commencerait à 0,02 % par année pour les maisons les moins chères et atteindrait 1,0 % ou plus, annuellement, pour les maisons évaluées à deux millions de dollars et plus. La taxe serait reportée jusqu’à ce que la maison soit vendue ou héritée.
On estime que cette taxe pourrait générer jusqu’à cinq milliards de dollars par année. Les partisans de cette mesure affirment que l’argent pourrait être (et non pas sera) utilisé pour financer des programmes de logements abordables. Les opposants remettent en question l’efficacité d’une telle taxe, affirmant que le principal problème en matière d’accessibilité financière est l’offre restreinte de logements.
Murtaza Haider, professeur à l’Université Ryerson et commentateur bien connu dans l’industrie, qualifie la taxe de mesure de réduction de la demande et ne la considère pas comme une véritable solution.
« Si nous ne nous attaquons pas au vrai problème, à savoir la construction de nouveaux logements, et si nous continuons à construire ou à construire insuffisamment, comme nous l’avons fait au cours des cinq dernières décennies, le problème restera entier », affirme-t-il.
La chambre immobilière de Toronto souligne que les efforts déployés par le gouvernement jusqu’à présent pour freiner la demande n’ont pas été efficaces. D’autres suggèrent qu’une taxe appliquée lorsque des propriétaires quittent leur logement ne fera qu’encourager ces propriétaires à rester où ils sont, ce qui maintiendra des logements hors du marché et réduira l’offre encore plus.
Outre l’efficacité apparemment discutable d’une telle taxe, l’étude de Generation Squeeze se concentre sur les millénariaux et la génération Z. Les baby-boomers et les membres de la génération X, dont plusieurs ont intégré leur avoir immobilier dans leur plan d’épargne-retraite, n’ont pas été pris en compte. En fait, une ligne du communiqué de presse portant sur l’étude fait référence à [traduction] « la manne de richesse immobilière accumulée par de nombreux propriétaires pendant qu’ils dorment et regardent la télévision ». Cela semble remettre en cause le principe même d’investir.
La SCHL semble avoir essayé de se distancier de son rôle dans l’étude. À l’été 2020, des commentaires sur le financement par l’organisme d’une étude qui incluait une éventuelle taxe sur la valeur nette ont été sévèrement répudiés par le PDG de l’époque, Evan Siddall.
Le 18 juillet 2020, M. Siddall a lancé le gazouillis suivant : [traduction] « La suggestion que la SCHL finance une étude sur une mesure fiscale est un reportage inexact et trompeur. Nous participons au financement d’un laboratoire de solutions sur la richesse immobilière et les inégalités en matière de logement. Nous ne contrôlons ni le programme ni la base de recherche, qui est une composante mineure du protocole. » Deux jours plus tard, il ajoutait sur Twitter qu’il s’agissait d’une histoire fabriquée.
Pendant la dernière campagne électorale fédérale, à la fois les libéraux et les conservateurs ont déclaré qu’ils n’avaient pas l’intention de taxer l’avoir immobilier. Plus tôt ce mois-ci, dans une déclaration à La Presse canadienne, le gouvernement a réitéré cette position.
« Le gouvernement fédéral a clairement indiqué à plusieurs reprises qu'il n’introduira aucune taxe sur l’avoir immobilier touchant les résidences principales au Canada », a-t-il déclaré.