First National a organisé une séance d’information spéciale sur l’assurance de biens commerciaux le jeudi 11 mars 2021, afin d’aider les propriétaires d’immeubles d’appartements à comprendre pourquoi il est soudainement devenu difficile et beaucoup plus coûteux de contracter une assurance de biens au Canada et ce qu’ils peuvent faire pour y remédier. C’est Jeremy Wedgbury, vice-président directeur, Prêts hypothécaires commerciaux, qui a animé la séance avec la participation de trois experts de Hub International, un des plus importants courtiers d’assurance sur la planète. Hub International compte un service dédié à l’assurance de biens immobiliers et plus de 70 employés d’un bout à l’autre du pays se concentrant exclusivement sur ce secteur. Voici les principaux points à retenir de ce webinaire.
La raison d’être de ce webinaire
En sa qualité de prêteur canadien disposant d’un portefeuille de prêts hypothécaires commerciaux de 35 milliards de dollars, First National s’efforce d’aider ses clients à atténuer les risques liés au financement et aux taux d’intérêt grâce à des programmes comme celui des prêts-relais et la possibilité de fixer le taux d’intérêt à l’avance. Cependant, First National a constaté l’émergence d’un nouveau risque, celui lié à la couverture d’assurance.
First National a repéré le début d’un nouveau cycle d’assurance il y a environ un an et, au cours des dernières semaines, a constaté que de plus en plus de clients sont confrontés à d’importantes difficultés lorsque vient le moment de contracter une couverture d’assurance à un prix raisonnable. C’est ce qui a incité First National à s’associer à Hub International pour organiser cette séance d’information pour les cadres.
Définir le problème
Les marchés de l’assurance sont cycliques, et les cycles sont généralement qualifiés de haussiers ou de baissiers. Un marché baissier est caractérisé par des primes d’assurance basses et c’est alors que la capacité du secteur de l’assurance augmente. Par capacité s’entend le montant, la valeur ou la limite de la couverture qu’il est possible d’obtenir auprès d’un assureur. Aussi, dans un marché baissier, les libellés de police et les extensions de couverture sont généreux.
Un marché haussier se caractérise par une capacité réduite du secteur de l’assurance, car les assureurs réduisent leur exposition au risque et mettent en place des politiques plus restrictives, des franchises plus élevées et des prix d’assurance beaucoup plus élevés.
Le dernier marché haussier au Canada remonte à juste après le 11 septembre 2001. Au cours des deux dernières décennies, le marché est demeuré baissier.
Dans le marché haussier d’aujourd’hui, les prix des primes augmentent dans toutes les catégories de biens et de risques divers parce que les coûts d’assurance sont faibles depuis plus d’une décennie, mais – surtout – parce que les activités de nombreux assureurs ne sont pas rentables depuis de nombreuses années.
La rentabilité des assureurs a souffert du faible rendement de leurs investissements – en raison de la faiblesse des taux d’intérêt et des rendements obligataires – et les assureurs ne peuvent donc pas compter sur leurs investissements pour couvrir leurs pertes techniques. Le marché est devenu haussier avant la pandémie, mais c’est certain que la COVID-19 a rendu le marché encore plus difficile.
Les assureurs souscrivent en fonction de la rentabilité et s’attardent beaucoup plus à l’entretien des biens et les dépenses en immobilisations. Aussi, les assureurs ont un bien meilleur accès à des données et à une modélisation plus avancée des catastrophes. Ils utilisent ces informations et ces connaissances pour étayer leurs décisions en matière de tarification et de souscription.
La fréquence de catastrophes telles que les incendies de forêt et les inondations a une incidence sur les coûts de réassurance des assureurs, lesquels coûts sont à leur tour répercutés sur les consommateurs.
Le retrait de plusieurs assureurs du marché de l’immobilier résidentiel et la consolidation du secteur ont exacerbé le problème pour ceux qui souscrivent ou renouvellent une assurance.
La fréquence des sinistres tend à être liée à l’erreur humaine ou à l’intervention humaine et la gravité des sinistres tend à être déterminée par des événements naturels à grande échelle comme des inondations, des incendies, le vent et la grêle.
Les dégâts causés par l’eau ont été de loin la principale source de sinistres au cours des quatre dernières années et les souscripteurs d’assurance s’attardent à évaluer le risque auquel chaque immeuble est exposé à cet égard. Cela est compréhensible, car chaque appartement est muni de plusieurs sorties d’eau (pour les éviers, les douches, les baignoires et les lave-vaisselle), tandis que l’ensemble de l’immeuble peut être exposé à des risques de refoulement d’égouts et de déclenchement de têtes d’extincteur.
Quand le marché haussier prendra-t-il fin?
Il n’est pas possible de prédire quand la situation s’améliorera, mais, historiquement, les marchés haussiers durent de deux à trois ans. Il serait donc logique de supposer que les coûts resteront élevés en 2021 et peut-être même jusqu’en 2022.
On peut s’attendre à des augmentations de coûts de l’ordre de 15 % à 30 %, applicables y compris aux immeubles dont l’historique est impeccable en matière de réclamations. On peut aussi s’attendre à ce que les assureurs haussent les franchises applicables en cas de dégâts d’eau.
Travaillez avec un courtier
Dans des marchés baissiers, la couverture est généralement renouvelée sans qu’un courtier ait besoin de magasiner le marché, alors que, dans des marchés haussiers, les courtiers doivent magasiner le marché pour pratiquement chaque police.
Comme les courtiers doivent rechercher des capacités supplémentaires dans le marché, les assureurs sont submergés de demandes et cette demande supplémentaire, combinée aux inefficacités des lieux de travail en raison de la COVID-19, signifie qu’il faut compter beaucoup plus de temps pour souscrire ou renouveler des polices.
Les propriétaires d’immeubles d’appartements doivent s’appuyer sur leur courtier d’assurance pendant non seulement le processus de réclamation, mais aussi l’élaboration des demandes de couverture. Les courtiers d’assurance sont des experts qui font en sorte que la demande d’un client soit remarquée.
Travaillez avec un seul courtier et non plusieurs. Les assureurs ne répondront qu’à un seul courtier. S’ils sont sollicités à répétition concernant le même immeuble, cela peut compromettre l’obtention de la meilleure couverture possible au plus bas prix possible.
Conseils aux propriétaires de biens immobiliers
Le moyen de lutter contre ce marché haussier est de fournir de l’information de meilleure qualité à votre courtier et de prouver que votre immeuble est le meilleur de sa catégorie.
L’existence d’un bon plan de gestion des risques liés à un bien immobilier est un point sensible pour les souscripteurs d’assurance. Si le plan est manquant ou périmé, cela soulèvera un drapeau rouge et amènera le souscripteur d’assurance à s’interroger sur la conformité plus générale de l’immeuble. Il est donc impératif d’avoir un tel plan et de le tenir à jour.
Documentez tout, en particulier les inspections de votre propriété et les améliorations apportées à celle-ci.
Les souscripteurs inspectent les immeubles plus fréquemment et, s’ils recommandent une amélioration, il faut s’assurer que celle-ci est apportée. Dans un marché haussier, les assureurs ont une faible tolérance pour les reports d’améliorations.
Inspectez vous-même régulièrement votre propriété pour vous assurer que les valves des extincteurs sont ouvertes, que les extincteurs portables fonctionnent, que les descentes d’eau sont dégagées après de gros orages et que les locataires n’ont pas cherché à dissimuler des dommages mineurs pouvant entraîner de plus graves problèmes à l’avenir. Communiquez avec votre conseiller First National pour obtenir une liste de contrôle détaillée de ce que vous pouvez faire pour minimiser les risques lors des inspections de votre propriété.
Gérez les activités à haut risque, comme la pose de toitures en asphalte à chaud, pour vous assurer que votre entrepreneur détient les permis nécessaires.
Acceptez de parler des propriétés les plus risquées de votre portefeuille et des mesures prises pour atténuer ou gérer ces risques, car les souscripteurs se concentreront sur ces aspects.
Si vous souhaitez en savoir plus sur ce sujet important, communiquez avec votre conseiller First National et restez à l’affût de futurs articles publiés sur notre site Web.