Des propriétaires, exploitants, promoteurs et prêteurs dans le marché canadien des appartements se sont réunis virtuellement le 22 septembre pour la Conférence canadienne sur l’investissement multirésidentiel présentée par le Real Estate Forums Club et commanditée par First National. Pendant la discussion d’experts intitulée « Land, Construction and Debt Financing: Pricing and Availability on the Horizon » (traduction libre : Terrain, construction et financement par emprunt : prix et disponibilité à l’horizon), Adam Powadiuk, vice-président adjoint, Financement commercial, de First National, a offert des observations sur les écarts de taux d’intérêt, les évaluations de risque des prêteurs et les conditions de marché dans des villes portails et des villes de marché intermédiaire.
Les écarts de taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires conventionnels offerts aux meilleurs emprunteurs et pour les meilleures propriétés sont très concurrentiels et sont possiblement à leur niveau le plus concurrentiel des 20 dernières années.
En matière de prêts assurés par la SCHL, après les turbulences de 2020, les écarts sont revenus à leurs niveaux d’avant-pandémie et il pourrait y rester une certaine marge de manœuvre pour d’autres resserrements.
Le secteur des appartements a accès à d’importants – voire de très importants – capitaux et on peut se demander si les prêteurs évaluent correctement le risque dans leur octroi frénétique de financement.
Les appartements de luxe dans les grandes villes portails ont souffert de la migration des locataires vers les villes de marché intermédiaire. Cela s’est manifesté par une augmentation des taux d’inoccupation, une baisse des loyers stabilisés et des pratiques d’investissement et de souscription plus rigoureuses.
Les taux d’occupation des appartements, les loyers et les évaluations dans les marchés de petite taille et de moyenne taille ont bénéficié d’un afflux de personnes provenant de grandes villes portails en raison de l’essor du télétravail, bien qu’il soit difficile de dire combien de temps ces conditions vont durer, car des Canadiens sont en voie d’être rappelés au bureau par leur employeur dans les grands centres.
Les investissements dans de nombreux projets d’appartements dans de plus petites villes sont réalisés par des institutions fortes de bilans substantiels et capables d’assumer les risques associés à un retour à des tendances démographiques/migratoires plus normales.
À la lumière de la réouverture des frontières canadiennes à l’immigration, les perspectives pour marché des appartements, en particulier dans la région du Grand Toronto, sont optimistes, et le secteur de promotion immobilière fait des comparaisons avec les années folles, car l’écart entre la demande des locataires et l’offre immobilière est monumental et restera ainsi pour des années à venir.
Des promoteurs sur la côte ouest canadienne se sont activement engagés auprès de First National pour discuter des nombreux avantages de convertir leurs projets de copropriétés en appartements, mais de telles conversations n’ont pas été la norme dans la région du Grand Toronto.
Les faibles taux de capitalisation, en particulier à Vancouver, ont conduit des prêteurs à proposer des montants de prêt moins élevés, mais, en contrepartie, il est possible d’amortir le financement d’appartements sur des périodes inédites dans d’autres classes d’actifs commerciaux – jusqu’à 40 ans dans le cas de prêts assurés par la SCHL et 30 à 35 ans dans le cas de prêts conventionnels. De plus, les prêts hypothécaires conventionnels de deuxième rang adossés à des prêts de la SCHL peuvent répondre à des besoins de levier financier à un coût raisonnable.
Les coentreprises sont précieuses dans le secteur de la construction d’appartements, notamment en ce qui concerne les résidences pour personnes âgées et les résidences étudiantes, car les techniques de gestion en cause peuvent sembler similaires, mais elles sont différentes. De plus, la courbe d’apprentissage peut être coûteuse en l’absence d’un partenaire expérimenté.
Au début de la pandémie, on pensait que le financement de la construction d’appartements allait s’arrêter, mais ce n’est pas ce qui s’est produit et le portefeuille de prêts à la construction de First National n’a fait que croître.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les raisons pour lesquelles contracter un prêt de First National est plus avantageux, veuillez communiquer votre conseiller First National.