En raison d’incertitudes économiques et de la saturation du marchés des copropriétés dans les villes canadiennes, de plus en plus d’investisseurs immobiliers du secteur commercial sont d’avis que l’achat d’un immeuble d’habitation représente un investissement avisé et sûr.
« L’immobilier commercial en général affiche habituellement des taux de rendement plus élevés que d’autres types d’investissement et les habitations multifamiliales représentent la sous-classe d’actifs la plus stable de l’immobilier commercial, explique Darryl Bellwood, vice-président adjoint, Financement commercial de Financière First National SEC, le plus important prêteur hypothécaire non bancaire au Canada. D’une année à l’autre, vous êtes en mesure d’estimer vos dépenses et, si vous exploitez vos affaires efficacement, votre taux d’inoccupation demeurera assez stable. »
À titre comparatif, les immeubles de bureaux et les immeubles commerciaux sont plus vulnérables aux cycles économiques et aux variations des marchés. Par exemple, prenez l’effet que la fermeture des magasins Target a eu sur les propriétaires de centres commerciaux ou encore l’incidence des faibles niveaux du prix du pétrole sur le paysage bureautique de Calgary.
« Les gens ont besoin d’un toit au-dessus de leur tête. Par conséquent, surtout dans les grands marchés, il n’est pas difficile de trouver des locataires pour occuper un immeuble d’habitation », ajoute M. Bellwood, qui fait valoir les faibles taux d’inoccupation qu’affichent les immeubles d’habitation d’un bout à l’autre du pays. « Donc, en optant pour de tels immeubles, vos rendements seraient très stables, contrairement à d’autres types d’immeubles pouvant afficher des taux d’inoccupation plus élevés. »
Il ajoute ceci : « À l’heure actuelle, très rares sont les investissements pouvant générer les mêmes rendements qu’un immeuble d’habitation. »
Les logements locatifs sur mesure plaisent aux personnes plus jeunes qui ont les moyens de se payer un loyer plus élevé en échange des commodités qu’ils recherchent, mais qui ne cherchent pas à investir dans une copropriété ou une maison. Les baby-boomers, qui cherchent quant à eux à prendre leur retraite et à déménager dans plus petit, forment un autre marché cible.
De plus, les immeubles d’habitation peuvent s’avérer avantageux sur le plan économique pour les promoteurs. Les frais de courtage sont moins élevés que dans le cas de ventes d’unités en copropriété, par exemple. Aussi, les coûts de marketing et de construction sont habituellement moins élevés. De plus, vendre un immeuble d’habitation ne requiert qu’une seule transaction, ce qui n’est pas le cas de la vente de copropriétés multiples. Il en résulte des risques moins élevés.
Selon Colliers International, l’habitation multifamiliale est demeurée la classe d’immobilier commercial la plus stable dans les principales villes canadiennes en date du milieu de 2015. On rapporte que la valeur totale des transactions conclues dans les grands marchés a augmenté de 21,7 % par rapport au milieu de 2014. Sur cette période de douze mois, le prix moyen par unité d’habitation est demeuré relativement stable, glissant de 132 607 $ en 2014 à 131 724 $ en 2015. Sur douze mois, les loyers et les taux d’inoccupation sont aussi demeurés stables : les loyers ont augmenté de 2,8 % et les taux d’inoccupation, de 0,2 %.
Réussir dans le marché
La clé du succès d’investisseurs en devenir est une bonne relation avec un prêteur qui comprend leur situation financière et leurs objectifs en plus de connaître le marché et d’être en mesure d’agir rapidement lorsque le moment est propice. Dans un marché concurrentiel, une réaction rapide peut faire la différence entre clore une transaction et la laisser glisser entre ses doigts.
Les emprunteurs doivent choisir leur prêteur très soigneusement, font valoir les experts. La réputation de l’institution et son expérience globale dans le marché des habitations multifamiliales sont importantes, mais il est tout aussi essentiel de travailler avec une personne au sein de l’institution qui connaît bien le secteur, qui pose les bonnes questions et qui comprend les plans de l’emprunteur.
À la fois les petits propriétaires et les grands emprunteurs institutionnels sont avisés d’éviter d’arrêter leur choix sur un prêteur uniquement en fonction du taux d’intérêt. Alors que les taux varient, un partenariat avec un prêteur est un investissement qui vous aide à atteindre vos objectifs à long terme.
« Chez First National, nous faisons plus que simplement vous présenter le prêt hypothécaire que nous sommes en mesure de vous offrir, ajoute M. Bellwood. Si vous entretenez une solide relation avec votre prêteur, ce dernier saura exactement comment préparer le montage financier que vous voulez. »
Il se trouve souvent à prodiguer des conseils, par exemple, sur le montant à verser en mise de fonds et sur la durée du prêt qui s’avère la plus appropriée lorsqu’un emprunteur cherche à acheter ou à faire construire un immeuble. Dans une optique de lever des liquidités, il est parfois plus logique de grever une autre propriété d’une hypothèque de deuxième rang. Parfois, l’emprunteur sera mieux servi par un prêt pour l’amélioration d’une propriété existante afin de générer des entrées de fonds avant d’investir dans l’achat d’un nouvel immeuble. Un prêteur qui connaît bien les détails de votre portefeuille est le mieux positionné pour vous prodiguer de tels conseils stratégiques et vous informer des plus récentes évolutions du marché.
M. Bellwood affirme que les prêts sur cinq ou dix ans assurés par la Société canadienne d’hypothèques et de logement sont de populaires choix pour financer l’achat d’un immeuble d’habitation.
Il se trouve souvent à devoir dissiper de fausses conceptions courantes, par exemple concernant l’urgence de refinancer pendant que les taux d’intérêt demeurent bas. « Certaines personnes pensent qu’elles ont intérêt à payer une pénalité pour résilier leur hypothèque en cours et refinancer à un taux plus bas pour économiser de l’argent. Cependant, lorsque vous analysez leur situation, vous vous rendez compte qu’elles n’économiseront pas un sou parce que la pénalité exigée sera très salée », explique-t-il.
Bien que les chiffres doivent s’additionner, il y a aussi l’aspect moins tangible de la confiance qui doit être pris en considération au moment d’arrêter son choix sur un prêteur. Si vous entretenez une solide relation avec votre prêteur, vous aurez confiance qu’il saura vous préparer le montage financier qui vous conviendra le mieux. Et comme la confiance va dans les deux sens, un prêteur qui vous fait confiance sera peut-être plus enclin à prendre le risque de financer votre projet de prédilection.
« Si vous connaissez quelqu’un, vous aurez la confiance de savoir qu’il fera ce qu’il dit qu’il fera », conclut M. Bellwood.