Plus que jamais, le Canada a besoin de logements abordables. First National comprend ce besoin et dans cet entretien, Daniel Bragagnolo, notre directeur, Financement commercial, nous parle de la complexité du financement des logements abordables et des connaissances spécialisées que First National a développées dans ce secteur afin d’ajouter de la valeur pour les propriétaires de logements abordables d’un bout à l’autre du pays.
Daniel, commençons par définir ce que l’on entend par logement abordable.
Selon moi, c’est un terme générique qui englobe de plus en plus de choses et qui décrit en fait tout un éventail de logements. Il peut s’agir de logements sociaux, y compris ceux dont le montant du loyer est établi en fonction des revenus, ou encore de résidences pour personnes semi-autonomes ou de logements destinés à la classe moyenne, mais dont le loyer est tout juste en dessous du marché. Je crois que tous ces segments sont appelés à croître.
Touchez-vous à toute la gamme des logements abordables?
Tout à fait. Nous aidons les emprunteurs des différents segments, y compris les sociétés à but lucratif ou non lucratif.
Les propriétaires de logements abordables reçoivent des fonds de l’État, à différents paliers. Pourquoi ont-ils besoin de First National?
Il y a environ 40 ans, de nombreux organismes à but non lucratif ont signé avec l’administration fédérale ce que l’on appelle maintenant les ententes établies en vertu de l’article 95, qui leur procuraient des fonds à long terme et à faible coût aux fins de la construction d’unités financées par la SCHL. Ces prêts subventionnés avaient une longue période d’amortissement, assez longue en fait pour permettre de gérer l’immeuble, de rembourser le prêt hypothécaire et d’en ressortir avec un élément d’actif stable et non grevé de dettes. Ces propriétaires arrivent maintenant à la fin de leur entente et ont complètement remboursé leur prêt hypothécaire ou sont en voie de le faire. Ils ont besoin de capitaux pour rénover leurs immeubles afin d’en améliorer la viabilité économique, d’accroître l’efficacité énergétique ou d’ajouter de nouvelles unités. C’est là que First National entre en scène.
Qu’est-ce qui différencie les prêts hypothécaires des immeubles à logements abordables de ceux des autres immeubles d’habitation?
La souscription est plus complexe parce que dans le cas des immeubles d’habitation ordinaires, ce sont les conditions du marché qui dictent les revenus et tous les loyers proviennent des locataires. Dans le cas des logements abordables, ce n’est pas le cas. Les propriétaires de logements abordables ont accès à diverses sources de financement ou de subventions. Souvent, chacune a ses propres restrictions, donc il est important, comme prêteur, de bien les comprendre. Nous devons savoir en quoi elles auront une incidence sur la sûreté du prêt hypothécaire et déterminer si les sources de revenus seront stables pour toute la durée du prêt. En fait, l’élément le plus important du financement hypothécaire est le revenu généré par la propriété.
Pouvez-vous nous donner un exemple?
Il y a par exemple les subventions pour l’efficacité énergétique : elles sont offertes aux propriétaires qui font des rénovations, mais pour y avoir droit, ils doivent s’engager à respecter les critères des logements abordables pendant une période donnée. Cet engagement doit être notarié, et il est important de bien lire toutes les conditions pour s’assurer que le financement hypothécaire de second rang est alors permis.
Cela complique les choses.
Oui, sans compter que ce secteur n’est pas géré de la même façon d’une province à l’autre, voire d’une ville à l’autre. Au départ, il y a plusieurs années, l’administration fédérale octroyait les fonds par l’entremise du programme de prêts directs de la SCHL. Par la suite, cette responsabilité a été transférée aux provinces. Ces dernières gèrent aussi les programmes de logements abordables, facilitent le renouvellement des prêts hypothécaires pour ces immeubles et font le lien avec la SCHL pour tout ce qui a trait au financement hypothécaire. Mais chaque province gère les choses à sa façon. En Ontario, par exemple, des municipalités sont devenues gestionnaires de services et sont responsables de l’administration des logements abordables, si bien qu’il y a 47 gestionnaires de services différents dans la province. À l’opposé, la Colombie-Britannique a centralisé le rôle de gestionnaire de services au sein de BC Housing.
Il est donc important de savoir vers où se tourner pour obtenir du financement de l’État?
Absolument. En tant que prêteurs dans ce secteur, nous nous faisons un devoir de comprendre les différents instruments de financement offerts aux propriétaires. Nous ne laissons rien au hasard afin de monter pour nos clients des opérations hypothécaires qui répondent à la fois aux critères de l’assurance hypothécaire de la SCHL et des divers programmes publics. Dernièrement, la SCHL a apporté des changements à certains de ses produits pour permettre un RPV plus élevé selon l’utilisation qui est faite des fonds, pour les projets en cours, et une plus grande souplesse pour la construction de logements abordables, tant du côté des sociétés à but non lucratif que des sociétés à but lucratif. Globalement, il semble que les politiques publiques en matière de logement abordable fonctionnent par cycles de trente ans, et nous assistons au début d’un nouveau cycle. Cette fois, je crois que le succès des projets de logement abordable reposera sur la capacité de tirer parti de divers programmes à la fois, pour atteindre la viabilité financière. Nous participons aussi à la mise en place de ces programmes, afin de contribuer à trouver des solutions pour les propriétaires de logements d’habitation.
Avez-vous un exemple à nous donner?
Récemment, nous avons aidé un emprunteur à prendre contact avec le Fonds d’innovation de la SCHL. Il est difficile de faire concorder un projet avec les exigences de ce fonds. Le client avait envisagé de présenter une demande plusieurs mois avant de nous parler, mais sans succès. Après avoir pris connaissance de la situation, j’avais l’impression que le programme était la solution idéale, alors j’ai organisé un autre appel téléphonique avec le client et la SCHL. L’entente n’est pas encore signée, mais l’emprunteur devrait recevoir une somme correspondant à environ 15 % des coûts de son projet au titre de ce programme.
Avez-vous d’autres exemples?
Dernièrement, nous avons aidé un emprunteur à demander et à recevoir ce que nous appelons une exonération au titre de l’article 9d) pour exonérer officiellement la province de ses obligations au titre de l’article 95 de l’ancienne convention d’exploitation conclue avec l’administration fédérale. Cette exonération retire les indemnités que la SCHL reçoit pour les pertes associées aux prêts hypothécaires des habitations à logements abordables. Sans elle, le client n’aurait pas obtenu le financement à long terme le plus abordable offert sous réserve de la protection hypothécaire de la SCHL. Comme je l’ai dit tout à l’heure, ce secteur est complexe.
Votre rôle de conseiller est donc aussi important que votre rôle de prêteur?
Les deux vont de pair. Notre objectif ne se limite pas à donner accès aux capitaux. Nous voulons présenter des stratégies et des conseils novateurs, qui procurent une plus grande souplesse aux propriétaires et les aident à atteindre leurs objectifs d’exploitation. En bref, nous simplifions un processus complexe pour les propriétaires de logements qui n’ont pas eu à demander un prêt hypothécaire depuis 40 ou 50 ans. C’est très valorisant d’offrir de tels services-conseils dans un secteur aussi complexe, et nous en tirons une grande fierté, parce que la société a vraiment besoin de ces logements.
Vu l’ampleur et l’importance du secteur du logement abordable, First National n’est sûrement pas la seule à offrir du financement hypothécaire?
De nombreuses institutions financières restent à l’écart de ce secteur. Comme il est difficile pour elles d’être à l’aise avec les sources d’entrées de fonds accessibles dans le cas des unités locatives subventionnées, elles restent très frileuses.
Pourquoi First National a-t-elle choisi de se lancer dans ce marché?
Le travail que nous accomplissons avec la SCHL depuis plus de vingt ans à titre de prêteurs pour les propriétés multifamiliales et les logements pour aînés nous a naturellement amenés dans le secteur du logement abordable. Comme nous sommes le premier prêteur hypothécaire en importance au Canada pour ce qui est des prêts pour immeubles multirésidentiels assurés par la SCHL, le lien nous semblait logique.
Combien de temps vous a-t-il fallu pour vous familiariser avec ce secteur?
Il nous a fallu environ 24 mois pour bien comprendre toutes les nuances du secteur et offrir aux propriétaires un processus de financement efficace et personnalisé. Au cours de cette période, nous avons passé beaucoup de temps au téléphone avec des associations sans but lucratif fédérales et provinciales et des municipalités gestionnaires de services, et nous avons appris deux choses : il y a de nombreuses complications dans le financement d’un projet de logements abordables, mais le besoin est criant.
Quelle est la taille du secteur du financement des logements abordables au Canada?
En 2016, les portefeuilles de financement hypothécaire de logements sociaux totalisaient environ 22 milliards de dollars. C’est un marché très important, et puisque de nombreuses ententes établies au titre de l’article 95 touchent à leur fin et que l’État incite les organismes à but non lucratif à agir davantage comme des entreprises, on s’attend à une croissance marquée dans les dix prochaines années.
Comment le contrôle des loyers en Ontario touchera-t-il le logement abordable?
De nombreux propriétaires à but non lucratif recommencent à construire des immeubles d’habitation après une pause de 40 ans. Dans bien des cas, ils le font avec très peu de soutien financier de l’État, voire aucun. Pour réussir, ils doivent intégrer à l’immeuble des unités louées aux conditions du marché, pour stabiliser les flux de trésorerie. Le contrôle des loyers prolongera la durée de location de ces unités et fera par conséquent augmenter l’enveloppe budgétaire. Il enlèvera aussi aux groupes une certaine souplesse par rapport aux unités louées aux conditions du marché, alors qu’ils louent des logements abordables à leurs autres locataires.
Avez-vous des conseils à donner aux propriétaires de logements abordables dont l’entente avec l’administration fédérale arrive à échéance?
Mieux vaut demander conseil tôt dans le processus. N’attendez pas de vous sentir prêt à 100 % avant de parler à un prêteur. Si ce dernier connaît bien le secteur, il pourra bonifier l’information dont vous disposez déjà. Parfois, les propriétaires de logements abordables ne réalisent pas toute la force de leurs actifs dans le marché immobilier actuel. Parfois aussi, ils ne connaissent pas certaines options dont ils peuvent bénéficier par l’entremise de nouveaux programmes de financement. Dans la mesure où de nombreux économistes s’attendent à une remontée des taux d’intérêt, il est logique d’évaluer les options de refinancement anticipé et de lancer le processus bien avant la date à laquelle les fonds seront requis.
Quelque chose à ajouter en conclusion?
Au fil des ans, nous avons appliqué notre savoir-faire au financement des prêts hypothécaires de premier rang, de second rang ou de rang égal, au service de propriétaires de logements abordables d’un bout à l’autre du pays, et nous avons ainsi facilité leur transition vers un modèle d’autosuffisance. En bref, l’équipe du logement abordable de First National connaît bien le domaine et est prête à vous aider.
Pour en savoir davantage sur les stratégies de financement hypothécaire de First National en matière de logement abordable, communiquez avec Daniel au (416) 597-5460 ou à l’adresse daniel.bragagnolo@firstnational.ca.