First National est un important prêteur commercial non bancaire en Colombie-Britannique, une province canadienne riche en immobilier très prisé. Étant donné que l’immigration contribue à une croissance démographique rapide et que les terrains disponibles pour le développement se font plutôt rares, les tendances en matière de valeur des propriétés sont prometteuses, mais l’abordabilité demeure un épineux problème. Dans le cadre de cette entrevue avec Russ Syme, vice-président adjoint, Financement commercial de First National, en poste à Vancouver, nous nous penchons sur ces enjeux et en apprenons plus sur l’intérêt et l’approche de First National en matière de financement commercial dans cette province.
Russ, à quel rythme le marché de la Colombie-Britannique croît-il?
Selon le plus récent recensement, la population de la Colombie-Britannique a crû de 5,6 % entre 2011 et 2016, soit de près de 248 000 habitants. C’est six dixièmes de un pour cent de plus que la moyenne nationale. Des collectivités comme Langford, Whistler, Surrey, Squamish, Sooke et Langley enregistrent des taux de croissance encore plus élevés. À mon avis, cette croissance s’explique par le fait que la Colombie-Britannique est une province qui offre une très bonne qualité de vie. Depuis longtemps, c’est une destination de rêve aux yeux de Canadiens d’ailleurs au pays ainsi que de nouveaux arrivants au Canada qui convoitent notre mode de vie.
Cependant, tous comptes faits, la demande a créé des problèmes d’abordabilité…
Oui, c’est exact. À Vancouver Ouest, par exemple, la population a baissé de 0,5 % et certaines personnes attribuent cette baisse à la difficulté d’accéder à la propriété. Un récent article publié dans le Vancouver Sun citait des données de 2017 de Demographia, une firme-conseils américaine, laissant entendre qu’une maison détachée à Vancouver coûte 11,8 fois le revenu médian. Tout ratio supérieur à trois fois est considéré comme inabordable. En revanche, et je le perçois chez certains de mes amis à Vancouver, il y a l’occasion de profiter des prix élevés pour vendre et se relocaliser ailleurs dans le centre ou le nord de l’île où les prix sont relativement plus bas. C’est une tendance qui devrait se maintenir.
La Colombie-Britannique est une grande province. First National y est-elle présente partout?
Nous axons nos efforts sur des collectivités de grande ou de moyenne taille. Nous sommes donc très actifs au sein du Grand Vancouver, au sein du Grand Victoria ainsi qu’à Kelowna. Ces trois marchés représentent probablement environ 80 % de nos volumes annuels de financement commercial dans la province. Sur le plan de l’immobilier commercial, je qualifierais ces marchés de chauds en ce moment. De plus, à Nanaimo, Courtney et Comix, nous observons également que la demande dépasse l’offre. Cela ne signifie pas pour autant que la conjoncture est la même partout dans la province. Vancouver a été le premier marché à se rétablir de la récession de 2008 et occupe donc la position de tête. Il est suivi des marchés de Victoria et de Kelowna respectivement. L’économie de Kelowna est influencée par la conjoncture albertaine, mais elle se porte néanmoins bien depuis maintenant deux ans.
Qu’est-il arrivé aux taux de capitalisation?
Il est assez évident que les taux de capitalisation en général dans l’immobilier commercial sont plus faibles à Vancouver que dans toute autre ville canadienne et c’est le cas depuis de nombreuses années. À mesure que les taux de capitalisation ont baissé dans d’autres villes, ils ont baissé ici aussi. Une chose que nous avons observée est un écart historique marqué entre les taux de capitalisation à Toronto et à Vancouver. Cet écart s’est rétréci depuis, et c’est ce qui a contribué à changer les perceptions des investisseurs.
Comment?
Jadis, les investisseurs de Toronto qui envisageaient un projet de construction d’appartements à Vancouver se grattaient la tête et tentaient de comprendre comment ils réussiraient à faire des affaires à un taux de capitalisation de 2,5 ou de 3. Ça leur semblait impossible. Mais, aujourd’hui, les investisseurs observent de tels taux de capitalisation à Toronto. La perspective ne leur semble donc plus aussi extravagante. Cela aide à mieux comprendre l’expérience de Vancouver.
Quelles incidences ces tendances ont-elles eues sur les valeurs de l’immobilier commercial?
Comme nous pouvions nous y attendre, nous avons observé des augmentations de prix dans toutes les catégories d’actifs. C’est particulièrement le cas des copropriétés et des logements locatifs, car les résidents recherchent des options plus abordables pour se loger. Par ailleurs, dans nombre de collectivités, les terrains zonés pour le développement sont relativement rares. L’océan et les montagnes forment des barrières naturelles, mais il y a aussi une énorme réserve de terres agricoles dans le Lower Mainland où le développement est strictement interdit. À Vancouver, la rareté des terrains est exacerbée par la concurrence que se livrent les promoteurs de copropriétés et de logements locatifs pour mettre la main sur les lots qui restent. De plus, à l’instar du reste du Canada, le processus d’approbation en matière de zonage des municipalités est assez ardu. Ensuite, bien entendu, l’économie de la province se porte bien et les emplois sont relativement abondants. Cette réalité, combinée à l’immigration, contribue fortement à la demande dans le secteur de l’immobilier. Fondamentalement, la demande est plus forte que l’offre dans bien des catégories d’actifs et, en matière d’appartements, nous devrons absolument trouver un moyen d’augmenter le parc immobilier.
Combien de nouveaux appartements ont été mis en marché au cours des dernières années?
Selon un récent rapport de la SCHL, quelque 1 000 nouvelles unités locatives ont été mises en marché à Vancouver au cours de la dernière année. À Victoria, environ le même nombre a été ajouté. En revanche, les marchés de Calgary et d’Edmonton ont chacun ajouté quelque 2 000 unités ou plus. Ce qui est intéressant est le fait que le taux d’appartements inoccupés à Vancouver est inférieur à 1 %, tandis qu’il tourne autour de 7 % en Alberta. Donc, même si la demande de nouveaux produits est élevée en Colombie-Britannique et les taux de location ont augmenté, la construction ne suit même pas le rythme des marchés albertains qui traversent une conjoncture comparable à une récession.
La SCHL n’offre-t-elle pas un nouveau programme de logements abordables qui pourrait contribuer à augmenter l’offre d’appartements?
Oui, en vertu de ce programme, en place depuis le printemps 2017, des prêts couvrant jusqu’à 95 % des coûts de construction dans la plupart des cas sont consentis. Par conséquent, plusieurs de nos promoteurs privés, qui n’auraient jamais même envisagé se lancer dans un projet de logements abordables, commencent à s’y pencher de plus près. Bien que ce ne soit pas la panacée, selon nous, ce programme représente un puissant incitatif favorable aux projets d’appartements, car il limite les risques financiers auxquels s’expose le promoteur qui, par ailleurs, bénéficie de rendements très attrayants sur ses capitaux propres.
Depuis toujours, le marché de Vancouver a la réputation d’être davantage propice à la construction de copropriétés, les logements locatifs y ayant moins la cote.
C’est vrai, mais récemment, l’avantage économique de construire des unités en copropriété contre celui de construire des appartements a commencé à s’amenuiser. On projette maintenant la construction de quelque 20 000 unités locatives neuves à Vancouver, mais cela prendra plusieurs années avant de se réaliser. Toutefois, le besoin est immédiat. De plus, dans l’attente de la mise en marché de ces nouvelles unités, le parc existant de logements locatifs vieillit et son état se dégrade. Le marché traverse une période intéressante qui est très favorable aux promoteurs d’appartements et de copropriétés ainsi qu’aux prêteurs commerciaux dans ces secteurs.
Qu’en est-il du nombre de prêts souscrits par First National?
Nous avons enregistré une hausse marquée il y a quelques années et nos volumes augmentent de façon soutenue depuis. C’est ce qui nous a récemment incités à recruter de nouveaux talents au sein de notre équipe en Colombie-Britannique, en raison principalement de l’activité de construction. La Colombie-Britannique est un marché de prêts très actif pour financer la construction de copropriétés et, de plus en plus, de logements locatifs. Les copropriétés et les appartements offrent des possibilités aux personnes qui souhaitent demeurer dans leur collectivité, disons Vancouver, mais qui n’ont pas les moyens de s’acheter une maison détachée ou qui souhaitent emménager dans un plus petit logement au moment de la retraite. Nous mettons l’accent de plus en plus sur le financement de la construction de copropriétés et d’appartements pour répondre à cette demande. Personnellement, je travaille dans le domaine des prêts commerciaux depuis environ 20 ans et c’est donc un domaine que je connais bien.
First National consent des prêts pour financer divers types de propriétés ailleurs au Canada. Est-ce également le cas en Colombie-Britannique?
Oui. Nous y finançons tous les types d’immeubles commerciaux, incluant des espaces de vente au détail, des résidences pour retraités, des immeubles de bureaux et des immeubles industriels. Nous sommes très concurrentiels dans tous les secteurs. Personnellement, je travaille surtout en financement d’appartements et de copropriétés, car j’ai de l’expérience en cette matière. Cependant, dans le même esprit, une de mes collègues est une ancienne agente de location d’espaces commerciaux. Donc, quand une demande de prêt concerne un immeuble de commerce de détail, elle y contribue son expertise. Un autre de mes collègues a travaillé dans le développement industriel. Donc, lorsqu’il est question d’immeubles industriels, il nous fait bénéficier de son expérience. Paul Steckler, le plus récent initiateur à s’être joint à notre équipe, compte environ 20 ans d’expérience dans les prêts à la construction. Il a acquis cette expérience en travaillant pour un promoteur et à son propre compte. Nous pouvons donc aujourd’hui offrir une excellente combinaison de talents et sommes en mesure de répondre à diverses demandes.
Parlant de développement industriel, est-ce un secteur très actif?
Plus ou moins, car il y a pénurie de terrains disponibles. Lorsque des immeubles industriels sont construits, les unités sont vendues presque comme des copropriétés, c’est-à-dire au pied carré, car la demande est si forte et ça se reflète dans les évaluations.
Quelles sortes de commerces de détail financez-vous?
Bien souvent, nous finançons l’espace commercial au rez-de-chaussée d’une tour de copropriétés ou encore des commerces de services qui ne sont pas affectés par le magasinage en ligne.
Qu’en est-il des immeubles de bureaux à Vancouver? La montée en flèche des prix a-t-elle nui à ce marché aussi?
À l’heure actuelle, le loyer brut moyen d’un espace de bureaux de classe A au centre-ville de Vancouver est plutôt raisonnable si on le compare aux loyers exigés dans d’autres grandes villes nord-américaines comme San Francisco, Boston, New York et Toronto. Contrairement à Toronto, relativement peu d’entreprises ont leur siège social à Vancouver. Par conséquent, la demande d’espaces de bureaux est moins forte et les loyers sont moins élevés. Dans le passé, les principaux locataires d’espaces de bureaux à Vancouver étaient de grands cabinets d’avocats ou encore des entreprises de services comptables ou financiers. Le portrait a changé au cours des récentes années.
Pouvez-vous élaborer?
Les entreprises technologiques représentent aujourd’hui la principale source de nouveaux locataires. En fait, selon Colliers, le secteur technologique représente aujourd’hui la principale industrie occupant le centre-ville de Vancouver. Des poids lourds comme Microsoft et Amazon y ont une présence considérable. Étant donné que l’univers des espaces de bureaux au centre-ville de Vancouver est relativement petit, soit quelque 24 millions de pieds carrés contre 72 millions de pieds carrés à Toronto, et que nombre d’entreprises technologiques veulent occuper des espaces plus uniques que ceux qu’on trouve habituellement au centre-ville, nous nous attendons à ce qu’une bonne partie de la croissance du marché des espaces de bureaux soit enregistrée dans des collectivités comme Mount Pleasant et Vancouver Est. Certains de nos clients mènent des projets dans ces collectivités et ils nous disent que la demande y est supérieure à l’offre. Par conséquent, les espaces de bureaux devraient commander des loyers plus élevés d’ici quelques années à condition que les prix élevés de l’immobilier résidentiel ne forcent pas les entreprises technologiques à se relocaliser.
Vous avez mentionné que les prêts à la construction sont un secteur prioritaire. Qu’en est-il des autres types de prêts?
First National initie beaucoup de prêts assurés par la SCHL en Colombie-Britannique, à la construction et postconstruction à la fois. Cependant, nous sommes également très actifs en matière de prêts-relais et de prêts conventionnels. Il y a de très nombreuses occasions à saisir ici, peu importe le type de financement. Dans le secteur des appartements, par exemple, nous finançons des projets de construction, puis consentons des prêts postconstruction pendant la période de location. C’est tout à fait naturel et ça facilite les choses pour les emprunteurs en leur permettant de faire affaire avec un seul prêteur du début à la fin de leurs projets.
Existe-t-il une valeur de prêt idéale?
Pas vraiment. Au cours de la dernière année, nous nous sommes occupés de transactions variant de quelques millions de dollars à plus de 100 millions de dollars. Dans le cas des prêts à la construction, je dirais que la plage varie habituellement entre 10 millions et 50 millions de dollars, mais nous sommes ouverts à toutes sortes de montages et en avons géré dans toutes les plages de valeurs.
Que cherchez-vous dans un emprunteur?
De l’expérience. Dans le cas d’un nouvel emprunteur, nous voulons quelqu’un ayant des antécédents démontrés en matière de développement immobilier, quelqu’un ayant pu atteindre les limites de son prêteur actuel et voulant maintenant faire affaire avec un prêteur disposant de plus de capitaux et possédant plus d’expertise. Par exemple, nous avons récemment recruté un nouveau promoteur de copropriétés ayant connu beaucoup de succès dans la construction d’immeubles comptant environ 30 unités chacun. Ses projets ont été bien accueillis par le marché, ce qui a contribué à accroître sa visibilité et à consolider sa réputation. Fort de ses succès, il a décidé de voir plus grand et plane maintenant sur un projet de 75 unités. Ses prêteurs existants avaient l’habitude de projets de plus faible envergure et n’avaient pas les moyens de financer le montage qu’il proposait.
Qu’avez-vous offert à cet emprunteur?
Après avoir exercé une diligence raisonnable, nous lui avons proposé un prêt conventionnel couvrant 90 % des coûts de construction. Ses prêteurs existants ne pouvaient pas le faire sans avoir recours à la syndication. La plupart des montages de cette nature sont financés à hauteur de 75 % ou 80 % des coûts. Nous étions donc plus agressifs, mais avec bonne raison, car nous comprenions le marché, nous connaissions l’emprunteur et nous comprenions sa vision.
Et le résultat?
Depuis ce premier projet, nous avons travaillé ensemble sur d’autres développements d’envergures variables et ils ont tous connu des résultats exceptionnels.
Votre capacité de prendre plus de risques explique-t-elle pourquoi des emprunteurs choisissent First National?
Dans certaines circonstances, nous sommes prêts à majorer le coût d’un montage pour tenir compte de risques accrus si c’est à l’avantage de l’emprunteur et de First National à la fois. Cependant, ce que la plupart des emprunteurs nous disent est qu’ils choisissent First National parce que notre gamme de prêts commerciaux est inégalée et vu le fait que notre équipe a la créativité nécessaire pour proposer des montages financiers qui répondent à leurs besoins. C’est vraiment une question de l’importance que nous accordons aux relations. Notre travail ne se limite pas aux transaction que nous finançons. Nous sommes là aussi pour fournir de l’information, offrir des orientations et prodiguer de judicieux conseils. C’est la relation qui compte pour nous.
Vous avez mentionné que vous êtes en mesure de trouver des solutions. Avez-vous un exemple à nous donner?
Nous avons récemment été approchés par le propriétaire d’une très grande tour locative. Il cherchait à obtenir un prêt postconstruction assuré par la SCHL, mais il n’y était pas admissible – du moins, sur papier – parce que sa propriété était affligée d’un problème environnemental mineur qu’il ne parvenait pas à régler. Il s’était fait dire par plusieurs autres prêteurs qu’il ne serait pas admissible à un prêt postconstruction et que ça ne valait même pas la peine de soumettre une demande à la SCHL. Nous nous sommes assis avec lui et son conseiller en environnement et avons eu des discussions avec le bureau local de la SCHL pour expliquer la situation. Après avoir dûment évalué les risques, nous avons réussi à obtenir de la SCHL un prêt du montant que le client souhaitait obtenir.
Une dernière question. Quel est l’attrait présent et futur que perçoit First National en matière de prêts en Colombie-Britannique?
Ça se résume en un mot : opportunité. C’est une province où il fait très bon vivre et où la demande immobilière est forte. C’est donc une bonne province où prêter. Il est possible que l’accessibilité, ou plutôt l’inaccessibilité, devienne un problème insurmontable, mais aujourd’hui et dans un avenir prévisible, la Colombie-Britannique est un marché très attrayant à nos yeux.
Pour communiquer avec Russ : russell.syme@firstnational.ca ou 1 800 567-8711.