Au cours des deux dernières années, l’Alberta et la Saskatchewan ont connu des perturbations économiques dans la foulée de l’effondrement du prix du pétrole. En sa qualité de prêteur hypothécaire commercial, l’équipe locale de First National est au premier rang pour observer les défis auxquels font face le secteur immobilier et les promoteurs dans ces deux provinces. Dans le cadre de cette entrevue, Troy Barker, vice-président adjoint, Financement commercial et Damir Jesic, directeur, Financement commercial, partagent leurs perspectives « vu sur le terrain » sur ces importants marchés pour First National ainsi que leurs attentes pour 2018.
Troy, comment se portent vos marchés résidentiels depuis que les prix du pétrole ont commencé à baisser?
C’est difficile. Nous observons la pire vague de pertes d’emplois depuis 1982. Par conséquent, les taux d’inoccupation des bureaux du centre-ville de Calgary frisent les 30 %, les ventes de copropriétés ont ralenti et les taux d’inoccupation des logements ont augmenté à 7 % ou 8 % à Edmonton et à Calgary. Regina et Saskatoon ont aussi été frappées durement. Sans surprise, les prêteurs ont pris du recul et les secteurs de l’immobilier et de la construction ont fléchi. Cela étant dit, comme Albertain, je travaille dans l’immobilier commercial depuis 1996. À ce jour, j’ai accordé plus de 4 milliards de dollars en prêts pour financer un large éventail de types de propriétés dans les Prairies et, au début de ma carrière en immobilier commercial, le pétrole se transigeait à moins de 10 $ le baril. Je peux donc affirmer, fort de mon expérience, que les cycles du marché font partie de la vie. Les prix du pétrole augmentent et baissent et l’activité économique connaît des hauts et des bas. Nous sommes maintenant impatiemment en attente d’une nouvelle hausse.
Dans vos provinces, l’industrie pétrolière domine vos discussions économiques. Serait-il juste de qualifier votre marché de grande collectivité du pétrole?
Le secteur de l’énergie est un important moteur économique dans les deux provinces, mais ce qualificatif est un peu exagéré. Certaines des municipalités que nous servons, comme Lethbridge, comptent aussi un solide secteur agricole. D’autres, comme Edmonton et Regina, sont des villes gouvernementales, tandis que, à Calgary, nous comptons un des carrefours les plus dynamiques pour les jeunes entrepreneurs au pays.
First National est active dans les Prairies depuis des années et vous avez dirigé une expansion de l’entreprise en 2005. Quel est l’attrait de ce marché cyclique?
D’une perspective stratégique, l’Alberta et la Saskatchewan demeurent d’importants moteurs de l’économie canadienne. Donc, malgré la situation qui prévaut depuis quelques années, ce sont de bons marchés à long terme. C’est pourquoi First National s’y est installée il y a une décennie et y a soutenu la croissance de son équipe locale de prêts commerciaux. Plus précisément, un de nos principaux champs d’expertise est le financement d’immeubles d’appartements appuyé par l’assurance hypothécaire de la SCHL. Donc, notre présence ici nous positionne avantageusement auprès d'emprunteurs de grande qualité pour assurer la croissance à long terme du secteur commercial des immeubles multifamiliales – croissance axée sur l’expansion de la population et l’évolution de la démographie. Par ailleurs, pouvoir compter sur la SCHL atténue nos risques au fil des cycles du marché.
Damir, vos partenaires financiers partagent-ils votre perspective par rapport à l'Ouest canadien?
Plusieurs, oui. D’une perspective de risques, ils cherchent à équilibrer leur exposition aux marchés de Toronto et de Montréal en se diversifiant dans l’Ouest et ils apprécient le fait que les taux de capitalisation sont supérieurs à ce qu'offre l'immobilier commercial dans des villes comme Vancouver et Toronto.
Comment les taux de capitalisation se sont-ils portés pendant cette récession?
Ils ont augmenté pour certaines classes d’actifs, mais pas de façon considérable. Pourquoi? Parce que les taux d’intérêt n’ont pas bougé au début du ralentissement. Pendant la récession, les taux d’intérêt n’ont pas augmenté au Canada. Au contraire, ils ont parfois même baissé. À Calgary et à Edmonton, les taux de capitalisation applicables aux immeubles industriels tournent autour de 6 % à 7 %. Pour les commerces au détail, on parle d'entre 5 % et 6 % et ils tournent autour de 4,5 % à 5 % dans le cas des appartements. Maintenant que les taux d’intérêt ont commencé à monter, nous risquons de voir poindre des changements à l’approche de 2018. Cela étant dit, les taux de capitalisation ont, jusqu'à maintenant, résisté aux hausses des taux d'intérêt.
Qu’en est-il des immeubles de bureaux? Certains prétendent que c’est le secteur ayant été le plus durement touché.
Ce marché a en effet essuyé un dur coup. Les taux de capitalisation oscillent dans la plage de 7 % à 8 %, s’il y a un acheteur. Heureusement, bon nombre des espaces de bureaux aux centres-villes de Calgary et d’Edmonton sont la propriété d’investisseurs institutionnels comme des régimes de retraite et des compagnies d’assurance vie. Ces investisseurs ont un bilan assez solide pour traverser des périodes creuses sur le plan des liquidités et, comme ils investissent à long terme, ils conservent leurs immeubles. Cela a certainement aidé.
Évidemment, vos clients ont trouvé les deux dernières années difficiles.
Sans contredit. Ça prend de la créativité, de la persévérance et une saine gestion pour survivre aux cycles du marché et nos emprunteurs possèdent ces trois qualités. Plusieurs sont des promoteurs et des propriétaires de deuxième ou troisième génération et les organisations qu’ils dirigent savent exactement quoi faire pour survivre, voire prospérer, dans les pires conjonctures possibles.
Ça ne doit pas être plus facile pour votre équipe. Troy, comment avez-vous fait?
À l’instar de nos clients, nous avons tenté de nous adapter en faisant preuve de créativité dans notre approche. Par exemple, nous avons mis un accent accru sur les prêts à la construction et sur le financement d'immeubles commerciaux et industriels pour complémenter notre position de chef de file dans les prêts conventionnels et assurés par la SCHL dans le secteur des immeubles résidentiels multifamiliaux.
Pourquoi les prêts à la construction?
Vu notre expertise dans les prêts à terme finançant des immeubles d’appartements existants, il était tout à fait logique pour nous d’étendre la portée de nos programmes pour aider nos clients qui cherchent à construire de nouveaux immeubles. C'est un créneau que certains de nos concurrents évitent, mais nous savons comment atténuer les risques, car nous comprenons le secteur et travaillons avec des constructeurs d’expérience. Aussi, nos emprunteurs apprécient notre participation parce qu’ils savent que, lorsqu’un projet de construction prend fin, nous sommes en mesure de leur présenter un financement conventionnel ou assuré par la SCHL. Pour eux, First National représente un guichet unique pour leurs besoins de financement.
Mais se construit-il encore de nouveaux immeubles?
Bien sûr. Gardez à l’esprit que la construction d’un complexe d’appartements ou de tout grand immeuble est une aventure qui dure entre deux et trois ans. Par conséquent, quand un promoteur s’engage aujourd’hui, nous analysons la situation au-delà de la conjoncture actuelle et planifions en fonction du marché tel qu’il sera dans quelques années d'ici.
Pourquoi le secteur de la vente au détail?
Malgré le ralentissement, la consommation demeure relativement robuste en Alberta. Par conséquent, il y a de la demande pour les immeubles de commerce au détail parmi nos partenaires financiers, particulièrement dans les marchés de taille moyenne et les grands marchés. Pour un prêteur, financer un immeuble commercial est moins risqué que consentir un prêt pour financer la construction d’un immeuble de bureaux dont les principaux locataires seront des sociétés pétrolières et gazières. La dernière fois que j’ai vérifié, aucun centre commercial à Calgary n’était occupé par des sociétés pétrolières ou gazières!
Donc, vous consentez des prêts finançant divers immeubles commerciaux?
Oui, et cette exposition nous offre une connaissance approfondie du marché et nos clients ainsi que nos partenaires financiers valorisent cette connaissance.
Damir, y a-t-il un montant maximal que vous ne dépasserez pas pour financer un projet donné?
Nous préparons des montages financiers qui varient entre 2 et 100 millions de dollars. Donc, le juste équilibre se trouve quelque part entre les deux.
Malgré le ralentissement, de nombreux autres prêteurs sont actifs dans vos marchés, incluant les grandes banques canadiennes et des concurrents régionaux. Troy, comment First National se démarque-t-elle?
Nous sommes prêts à sortir des sentiers battus et à proposer des montages financiers créatifs qui répondent aux besoins de nos clients. Comprenez-moi bien. Les grandes banques canadiennes disposent de beaucoup de capitaux, mais ils préconisent les occasions qui correspondent à leur moule. Nous adoptons le moule à nos clients, puis nous travaillons fort pour prendre l’avantage sur nos concurrents en faisant preuve d’une plus grande rapidité, d’une meilleure réactivité, de plus de souplesse et d’une volonté plus forte de prodiguer de judicieux conseils.
Pouvez-vous donner un exemple de votre approche?
À Regina, nous avons établi un programme de financement à plusieurs volets ayant permis à un promoteur d’une grande expérience dans l’Ouest canadien de se porter acquéreur d’un immeuble industriel vacant sis sur un très grand terrain. L’emprunteur avait l’intention de rénover l’immeuble, de trouver de nouveaux locataires et de revendre les parcelles vacantes du terrain. Nombre de prêteurs auraient refusé de se lancer dans ce projet en raison de ses risques inhérents. Toutefois, nous avons décidé de financer l'acquisition du terrain et la rénovation de l’immeuble, puis avons permis au promoteur de diviser le terrain en lots multiples. Par conséquent, le promoteur a vendre ces lots et utiliser les profits pour rembourser ses prêts lorsque les lots étaient cédés. Ce fut une transaction complexe et le financement reposait sur des intérêts uniquement. Tout a commencé il y a environ un an. Aujourd’hui, l’immeuble rénové est loué à 100 % et ce sera un grand succès pour notre client, la collectivité locale et First National.
Au cours des derniers mois, les prix du pétrole se sont stabilisés à la hausse. Comment vos marchés ont-ils réagi?
Je dirais que les perspectives de marché sont plus encourageantes. Il est encore trop tôt pour parler d’un rétablissement, mais nous sommes prudemment optimistes que de meilleurs jours nous attendent. Entre-temps, nous continuerons de faire ce que nous faisons depuis toujours : nous assurer que nos clients savent que nous sommes engagés à l'égard de leur succès à long terme et dénicher des occasions en matière de prêts que First National et ses partenaires financiers peuvent soutenir.