Des propriétaires d’immeubles commerciaux, promoteurs et prêteurs canadiens se sont réunis virtuellement le 23 février 2021 pour la première grande conférence de l’année dans le secteur immobilier, soit le 20e forum annuel de RealCapital. Pendant la discussion d’experts intitulée Understanding Valuations and Underwriting During COVID-19 (traduction libre : Comprendre l’évaluation et la souscription pendant la COVID-19), Aaron Cameron, vice-président adjoint, Prêts hypothécaires commerciaux de First National, a exprimé les observations suivantes.
La SCHL a indiqué qu’elle maintiendra son approche à la souscription d’habitations multifamiliales en 2021, ce qui est une bonne nouvelle pour les emprunteurs et les prêteurs approuvés par la SCHL comme First National.
L’urbanisation et le travail de bureau ne sont pas choses du passé. Bien que la pandémie ait créé la possibilité de travailler à distance et entraîné une certaine banlieusardisation, il ne s’agit là que de développements à court terme qui n’auront pas une incidence déterminante sur l’approche de First National en matière de prêts à long terme.
First National prêtera dans aux bons clients dans de petites municipalités qui cherchent à construire des unités locatives, car le parc locatif dans ces municipalités est souvent âgé de 30 ou 40 ans et doit être remplacé, les unités locatives ne sont pas en nombre suffisant, les taux d’inoccupation sont faibles, les loyers sont à la hausse et ces petites municipalités accueillent les promoteurs à bras ouverts.
En dehors des immeubles industriels et des immeubles d’appartements dans certaines régions géographiques, il n’est pas clair de savoir si les loyers augmentent ou baissent en raison de l’impact de la pandémie sur l’économie, l’emploi et la croissance démographique. Il y a donc lieu d’adopter une approche prudente aux prévisions.
Dans ce contexte, un défi pour les prêteurs est de se familiariser avec la stratégie de sortie d’un emprunteur dans le cas d’un projet de développement, car il est difficile de prévoir le niveau qu’atteindront les loyers dans deux ou trois ans lorsque l’occupation d’un immeuble commencera et qu’il sera temps de mettre fin à un prêt à la construction.
À ce stade du cycle, les critères de souscription en fonction du RPV varient selon l’expérience et les liquidités de l’emprunteur ainsi que la nature de la classe d’actifs. Le parrainage demeure la clé de l’évaluation du risque et de la volonté de prêter de First National.
En moyenne, l’effet de levier dans le marché immobilier commercial est en légère baisse, mais ce n’est pas systématiquement le cas vu les pratiques agressives de certains prêteurs qui sont désireux de déployer des capitaux excédentaires de manière rentable et rapidement. .
Les points de levier pour les immeubles de bureaux et les immeubles de commerces de détail sont plus faibles, aussi faibles que de 50 % à 55 % du RPV dans certains marchés, ce qui reflète le risque ainsi que la difficulté qu’ont les prêteurs à prévoir les taux d’actualisation et de location.
Les propriétaires d’immeubles de commerces de détail qui souhaitent refinancer ou réaménager des immeubles vacants devront pouvoir démontrer un parrainage solide et un plan réaliste. Un avantage sera si le terrain est bien situé pour servir à un autre usage. Cependant, ils auront du mal à le faire, car de nombre de prêteurs ont déposé leur stylo en réaction à des vents sectoriels contraires.
En raison de la pandémie, certains prêteurs s’appuient sur leur propre approche d’expert en matière d’évaluation. Lorsque des évaluations de tiers remontent à un certain temps et ne tiennent pas compte de réalités actuelles en matière de taux de location et d’actualisation, les prêteurs ont pris l’habitude de procéder à leurs propres évaluations – pour le meilleur ou pour le pire.
Dans le cas de transactions achat-vente, de nombreux comparables qui existent ne sont plus pertinents, car ils se rapportent à la réalité pré-pandémie, ce qui ajoute à la complexité des opérations de souscription.
La pandémie a démontré qu’il est possible pour des prêteurs comme First National d’utiliser la technologie pour se développer et rester productifs et efficaces au bénéfice d’emprunteurs.
Pour en savoir plus sur les services de financement de First National et sur l’état du marché dans votre région, veuillez communiquer avec votre représentant dès aujourd’hui.