Les propriétaires et promoteurs immobiliers se sont réunis virtuellement le 15 avril 2021 à l’occasion du Sommet immobilier de Vancouver, notamment pour entendre des experts prendre la parole pendant la séance de discussion sur la construction et le financement par emprunts. Voici une partie de ce qu’avait à dire Jeremy Wedgbury, vice-président directeur, Prêts hypothécaires commerciaux.
First National a plus de 1,5 milliard de dollars de prêts à la construction assurés et 1 milliard de dollars de prêts à la construction conventionnels en cours de financement, ce qui comprend 150 millions de dollars en prêts finançant de nouveaux développements dans le Grand Vancouver.
First National a été un prêteur très actif dans le segment des prêts à la construction au cours des quatre dernières années, en réponse à la demande élevée de nouveaux logements multifamiliaux au Canada. Cette expérience fait de notre entreprise un expert du financement de projets et de la créativité.
Il existe de nombreuses méthodes de financement de la construction au Canada et First National dispose de la plus large gamme de programmes du marché.
Les prêts à la construction de la SCHL sont des produits clés et First National est le principal émetteur de prêts assurés par la SCHL dans le marché des immeubles d’appartements.
First National a souvent recours à plus d’un programme de la SCHL pour structurer des prêts à l’avantage de ses clients.
Dans le cadre d’un récent projet de construction de 300 appartements dans le Grand Vancouver, First National a combiné deux programmes de la SCHL – le programme Flex et le fonds de co-investissement – pour offrir à l’emprunteur un prêt à la construction à un ratio coût-valeur de 95 % et un ratio de couverture de la dette de 1x.
Le volet de ce prêt qui relève de First National est à taux variable pendant la construction et le taux est inférieur au taux préférentiel, tandis que le prêt consenti par le fonds de co-investissement est à taux fixe pendant la construction. Ce taux fixe est inférieur au taux du marché et est assorti d’une période d’amortissement de 50 ans. Ainsi, l’ensemble de la structure est très intéressant pour l’emprunteur.
Les prêts à la construction sont plus complexes à souscrire que les prêts à terme. Pour First National, l’expérience, les liquidités et la valeur nette de l’emprunteur sont des éléments importants de l’évaluation, tout comme l’est la question de savoir si les loyers potentiels et les ratios de dépenses sont réalistes et s’ils permettront une sortie rentable sous la forme d’un prêt à terme lorsque la construction de l’immeuble sera terminée. Cela peut être organisé avant la location de toutes les unités grâce au programme Flex de la SCHL et à First National.
Le travail des consultants en coûts est important pour les prêteurs, et First National travaille avec de nombreux consultants partout au pays. Cela lui permet de développer un solide lien de confiance avec des constructeurs qui ont une expérience poussée des métiers de la construction.
Les coûts imprévus sont une priorité de souscription pour First National, tout comme les taux maximaux, afin d’assurer une couverture suffisante même si les taux d’intérêt commencent à augmenter pendant la période de construction. Étant donné les récentes variations des taux d’intérêt, on peut supposer que les taux maximaux devront être majorés allant de l’avant.
Les immeubles industriels sont recherchés dans le marché et le seront encore pendant un certain temps. Dans le marché industriel, des prêts à la construction et des prêts à terme sont offerts à des conditions attrayantes – y compris des options à intérêt seulement et de non-recours – et les écarts sont aussi faibles qu’ils l’étaient en 2006.
La demande pour le nouveau prêt conventionnel de base de First National est forte, ce qui est emblématique de la bonne santé du marché.
La situation est encore incertaine pour certains immeubles de bureaux et de commerces de détail – à l’exception d’actifs comme les magasins d’alimentation –, mais les bons promoteurs s’en sortiront en matière d’affectation de dette.
Vu la chute vertigineuse des taux obligataires dès le début de la pandémie, de nombreux propriétaires de logements multifamiliaux ont profité d’un financement à faible coût, ce qui a créé une demande exceptionnelle pour les produits de la SCHL. À lui seul, First National a accordé 7 milliards de dollars de prêts commerciaux assurés en 2020.
Les changements apportés par la SCHL, y compris à ses règles en matière d’emprunt sur valeur nette le printemps dernier, et de récents examens de grands emprunteurs incitent un plus grand nombre de propriétaires d’appartements à demander l’aide de First National pour s’assurer de pouvoir continuer à contracter de nouveaux prêts assurés.
En 2021, la demande de financement dans le secteur multifamilial – bien que plus faible qu’il y a un an – demeure suffisamment élevée pour qu’il faille attendre trois mois en moyenne pour obtenir un nouveau prêt de la SCHL. La réponse de First National est donc de faire le pont avec les clients afin que leurs projets puissent se poursuivre en attente de l’approbation de la SCHL.
Vu la hausse marquée des taux d’intérêt au cours des trois derniers mois, les clients de First National sont plus nombreux à envisager son programme qui permet de bloquer des taux à l’avance pour couvrir le risque en fixant leurs taux de trois à six mois à l’avance.
Bien que certains vents contraires s’accumulent sur le front des taux d'intérêt, les nouvelles sont bonnes dans l’ensemble. Il existe un large éventail d’options de financement par emprunt offertes à des taux d’intérêt globaux fort avantageux. Lorsque le Canada rouvrira ses frontières, il y aura un catalyseur supplémentaire de la demande pour tous les types de biens immobiliers commerciaux.
Pour en savoir plus sur les prêts à la construction, communiquez votre représentant First National dès aujourd’hui.