Après avoir connu une activité record en 2021, le marché canadien de l’immobilier commercial est maintenant confronté à la perspective de hausses des taux d’intérêt associées à un contexte inflationniste que l’économie n’a pas connu en 30 ans. À quoi les emprunteurs doivent-ils s’attendre en 2022? C’est la question que nous avons posée à Jeremy Wedgbury, premier vice-président, Prêts hypothécaires commerciaux de First National. Ses réponses suivent.
Jeremy, comment le marché s’est-il comporté au premier trimestre de 2022?
Les conditions ont changé et le marché lui-même a atteint un point d’inflexion, bien que les volumes traités par First National au cours du trimestre ne soient pas révélateurs du changement. En fait, notre portefeuille de prêts hypothécaires commerciaux a atteint une valeur record de 39,7 milliards de dollars, ce qui représente une augmentation de 10 % – ou 3,7 milliards de dollars – par rapport à l’année précédente. Cette augmentation est attribuable à une croissance de 13 % des nouveaux montages, qui ont atteint 2 milliards de dollars, et à une croissance de 67 % des renouvellements, qui se sont élevés à 283 millions de dollars. La saisonnalité fait généralement du premier trimestre le plus faible de l’année et nous considérons qu’un montant d’environ 1,7 milliard de dollars en montages représente un bon rendement. Notre rendement a donc été mieux que bon. Aussi, nous avons traité un très grand nombre de nouveaux dossiers au cours du trimestre.
Qu’est-ce qui a propulsé la croissance de First National dans un marché qui commence à emprunter une direction différente?
Nous avons commencé l’année sur une bonne lancée, mais un nouveau facteur important a été le lancement en mars d’APH Select, un nouveau programme très efficace de la SCHL qui vise à encourager la création et la préservation de logements abordables. Nous avons déjà reçu une douzaine d’approbations de dossiers APH Select totalisant une valeur de près de 500 millions de dollars et je pense que nous pouvons supposer sans risque de nous tromper qu’il s’agira d’une incitation très importante et bien utilisée dans l’ensemble du Canada. La trajectoire de croissance est donc bonne pour First National allant de l’avant. En ce qui concerne le financement conventionnel, je pense que le marché était dans un mode attentiste au cours du trimestre alors que les écarts d’obligations de sociétés augmentaient. Notre programme conventionnel est incroyablement concurrentiel et nous octroyons activement des prêts; c’est juste que, par rapport à l’an dernier, les dossiers conventionnels sont actuellement de moindre envergure – de l’ordre de 10 à 20 millions de dollars – par rapport à l’an dernier.
En mars, la Banque du Canada a relevé son taux de référence à un jour et l’a fait avec encore plus de vigueur en avril. Comment cela va-t-il affecter le marché?
La banque centrale annonce depuis des mois que des hausses de taux sont probables, mais je pense que c’est le rythme des hausses qui a surpris bien des gens. Le doublement du taux de financement à un jour en avril, pour le porter à 1 %, a secoué le système, et la Banque du Canada a clairement indiqué que d’autres hausses sont à venir, alors qu’elle tente de juguler l’inflation, qui est à son niveau le plus élevé en trois décennies. Cela donne inévitablement un ton différent aux négociations entre acheteurs et vendeurs de biens immobiliers. Les acheteurs ont besoin de prix plus bas pour que leurs calculs de rendement du capital investi soient logiques après avoir pris en compte les coûts de financement plus élevés, tandis que les vendeurs espèrent que ce cycle sera de courte durée. Nous sommes dans la phase du cycle où les acheteurs et les vendeurs se jaugent mutuellement et où les évaluations soulèvent forcément des désaccords.
Quelle est la position de First National dans l’environnement actuel?
Nous sommes, comme toujours, ouverts à faire des affaires et disposons de bonnes quantités de liquidités pour consentir des prêts de toutes les durées ainsi que des prêts conventionnels de base, des prêts assurés, des prêts relais, des prêts mezzanines ainsi que des prêts à la construction. La possibilité que nous offrons de bloquer un taux de manière anticipée suscite également beaucoup plus d’intérêt à mesure que les marchés obligataires se stabilisent. Nous sommes très optimistes quant à notre capacité à aider les emprunteurs à bien traverser cette période en mettant davantage l’accent sur la manière dont nous pouvons leur apporter de la valeur ajoutée.
Quel type de valeur ajoutée cherchez-vous à apporter aux clients qui se préparent à un cycle de hausses de taux?
Notre objectif est de conférer à tous les clients de solides idées, stratégies et conseils qui les aideront à s’adapter aux nouvelles réalités et à gérer efficacement des risques, puis de respecter rapidement nos engagements en matière de financement dans le plus pur style First National. L’exécution est la clé. J’insisterais également sur le fait que nous proposons un éventail de produits de prêts plus large que celui d’autres prêteurs. Notre éventail comprend notre programme de prêts conventionnels de base très concurrentiel, ce qui signifie que nous avons plus de moyens de clore des dossiers rapidement. Cependant, tout commence avec nos services-conseils. Grâce à nos données et à notre expérience, nous sommes en mesure de fournir des pro formas réalistes aux clients, en tenant compte de scénarios de hausses de taux d’intérêt et de facteurs inflationnistes ayant une incidence sur les coûts des matériaux de construction et de la main-d’œuvre. L’exploitation d’un tel niveau d’expertise peut être extrêmement précieuse pour les clients, compte tenu des incertitudes qui règnent actuellement. Parce que nous gérons un si grand nombre de transactions différentes, First National offre une fenêtre sur le marché qui n’a pas son pareil au Canada.
Octroyez-vous toujours des prêts à la construction?
Oui, nous le faisons et nous sommes attentifs dans notre approche en matière de prêts. Nous avons récemment mis à jour ce qui est devenu notre programme de prêts à la construction de 3 milliards de dollars, en reconnaissance de l’évolution de l’environnement, en mettant davantage l’accent sur l’octroi de prêts à des constructeurs d’expérience. Compte tenu des défis à relever dans le secteur de la construction, nous recherchons un niveau de coopération beaucoup plus élevé avec nos clients, sur la base d’une planification avancée qui aboutit à des projections bien pensées.
Lorsque vous avez fourni votre dernière mise à jour du marché à l’automne 2021, l’inflation tournait autour de 4 %. Les données les plus récentes, en mars, font état d’une inflation qui atteint 6,7 %. Avez-vous des prédictions à faire sur la direction que prendra l’inflation?
Dans son rapport d’avril, la Banque du Canada suggère que l’inflation restera élevée cette année avant de peut-être diminuer à 2,5 % au second semestre de 2023. La BdC pense que le resserrement de l’offre monétaire permettra de faire le travail, mais il y a toujours un risque que l’inflation élevée devienne durable. Il s’agit d’une préoccupation constante, que le secteur de la construction ne connaît que trop bien, les perturbations de la chaîne d’approvisionnement et les pénuries de main-d’œuvre ayant entraîné une forte hausse des coûts au cours des deux dernières années. L’inflation est la raison pour laquelle des constructeurs expérimentés se tournent vers nous dès qu’ils auront établi le coût total d’un projet. Des pro formas raisonnables sont la clé.
Les trois ordres de gouvernement n’ont pas caché leur intention de modifier leurs politiques pour améliorer l’offre de logements. Que pensez-vous de leurs engagements?
Nous sommes évidemment favorables aux mesures d’offre de nouveaux logements et APH Select en est un excellent exemple. Il s’agit d’un produit qui change la donne et qui offre des amortissements pouvant aller jusqu’à 50 ans, des primes d’assurance considérablement réduites et des ratios prêt-coût/prêt-valeur pouvant atteindre 95 % pour permettre la construction ou le maintien de nouveaux logements abordables. La rationalisation des approbations de zonage et, d’une manière générale, l’accélération de l’ensemble du processus de construction sont également les bienvenues, car il ne faut pas oublier qu’il existe un fossé important entre la demande et l’offre. Le Canada devrait accueillir un nombre record de nouveaux arrivants cette année et l’an prochain. Trouver un logement sera donc un défi continuel. C’est le contrepoint à certains des vents contraires associés à l’inflation et à la hausse des taux et cela devrait permettre aux grues de construction de fonctionner bien au-delà de cette partie du cycle économique.
Un volet essentiel de votre offre repose sur les personnes. Comment vous situez-vous en matière de talents, de ressources humaines?
Nous n’avons jamais été aussi forts [que nous le sommes aujourd’hui]. Notre équipe commerciale compte désormais plus de 200 personnes, nous avons adopté ce que nous appelons notre approche « Numérique de conception », selon laquelle nos collaborateurs travaillent en mode hybride, partageant leur temps de travail entre leur domicile et le bureau, et nous avons récemment tenu nos premiers congrès en personne en deux ans. Notre congrès annuel des ventes, qui s’est tenu à Montréal en avril, a été incroyablement bénéfique, car il a permis de réunir des membres du personnel de chacun de nos bureaux commerciaux pour quatre jours d’apprentissage et de remue-méninges, chacun de ces jours ayant été centré sur une approche que nous appelons Habilitation 360 (Empowered 360). Notre objectif est de donner à chaque personne et à chaque service commercial les outils nécessaires pour se développer afin que nous puissions à notre tour offrir à nos clients des moyens nouveaux et utiles. C’est un secret de polichinelle que le secteur des services financiers est généralement confronté à une pénurie de talents, le taux de chômage du secteur avoisinant les 1 %. Dans ce contexte, je pense que les effectifs de First National sont un important facteur de différenciation. Nous avons également introduit un nouveau programme de partage des connaissances au sein de notre groupe, auquel un grand nombre d’employés chevronnés de First National participent, au même titre que ceux qui gravissent rapidement les échelons.
Autre chose à ajouter?
Pour ceux qui travaillent dans l’immobilier commercial et les prêts commerciaux depuis des décennies, un cycle de hausses de taux n’est pas sans précédent, même si cela semble être le cas actuellement. First National existe depuis 34 ans. Nous avons donc déjà connu des cycles haussiers et nous sommes prêts à donner un coup de main ainsi que le capital nécessaire pour que de bons projets répondent aux exigences d’excellents emprunteurs.
Prévoyez-vous de financer de l’immobilier commercial en 2022? Parlez-en avec un conseiller de First National dès aujourd’hui.