Au cours des six premiers mois de 2021, la demande pour des prêts hypothécaires commerciaux de First National a continué de croître à un rythme effréné partout au Canada. En tant que chef de file du marché du crédit, First National a réagi en investissant dans sa capacité de financement et en créant un nouveau produit à terme conventionnel. Les résultats, comme Jeremy Wedgbury, vice-président directeur, Montage de prêts commerciaux les décrit ci-dessous, ont été excellents et traduisent une combinaison de facteurs de croissance du marché qui devraient se poursuivre jusqu’à la fin de l’exercice.
Jeremy, quel rendement First National a-t-elle affiché depuis le début de l’exercice?
Si on examine les principaux résultats jusqu’au 30 juin, le total des prêts hypothécaires administrés a atteint un sommet de 121,5 milliards de dollars, grâce à une hausse de 56 % du nombre total de prêts hypothécaires. Au cours du deuxième trimestre seulement, First National a souscrit pour 10,3 milliards de dollars de nouveaux prêts hypothécaires, tandis que le total des renouvellements de prêts hypothécaires a augmenté de 8 % pour atteindre 2,7 milliards de dollars.
Ces chiffres incluent les prêts hypothécaires résidentiels. Qu’en est-il des prêts commerciaux?
Notre équipe des prêts commerciaux a obtenu un nombre record de prêts. Au deuxième trimestre, les prêts hypothécaires commerciaux administrés ont atteint le sommet de 37 milliards de dollars, soit une hausse de 12 % par rapport à l’an dernier. Au cours des six premiers mois de 2021, le nombre d’émissions de prêts, y compris les renouvellements, s’est élevé à 5,6 milliards de dollars. Au deuxième trimestre, il a augmenté de près de 34 % par rapport à l’an dernier. Rappelons qu’au deuxième trimestre de 2020, c’était le début de la pandémie du point de vue des émissions de prêts et, depuis, nous n’avons jamais regardé en arrière. Le marché a été très dynamique.
Qu’est-ce qui stimule la demande?
La faiblesse des taux d’intérêt, mais aussi le fait que, pendant des années, l’offre de logements en immeubles résidentiels n’a pas suivi le rythme de la demande du marché. Des facteurs tels que l’immigration, le manque de logements abordables, ainsi que la réduction du nombre de baby-boomers qui sont passés d’une maison à un appartement loué, ont créé un déséquilibre important sur le marché. Les promoteurs qui étaient traditionnellement attachés au marché des copropriétés reconnaissent la valeur à long terme des actifs pour la location et se lancent dans l’aventure, ce qui est formidable. En tant que chef de file au Canada en matière de prêts pour l’immobilier résidentiel, First National a pris l’initiative de financer la croissance. La demande de locaux industriels est également très dynamique en ce moment et nous sommes optimistes à l’égard de ce marché. Au deuxième trimestre uniquement, nous avons signé 200 millions de dollars de prêts industriels dans le cadre de notre programme de prêts à terme conventionnels.
Que se passe-t-il dans le secteur industriel?
On assiste à un essor en raison de la croissance de secteurs tels que la distribution et les télécommunications, sans augmentation proportionnelle des espaces appropriés à louer dans le secteur industriel. CBRE a récemment indiqué que les projets de développement industriel en cours demeurent à un niveau extraordinairement faible, représentant seulement 1,4 % du nombre de propriétés existantes. Au rythme actuel de la construction, certaines villes pourraient manquer de nouveaux espaces industriels à louer dans six à neuf mois.
Croyez-vous que cette tendance va se poursuivre?
Oui, et avec la réouverture prochaine des frontières canadiennes, nous nous attendons à observer une nouvelle vague de demandes d’appartements de la part des nouveaux arrivants au Canada et des étudiants étrangers, ce qui augmentera l’activité à l’échelle nationale. La pénurie de bâtiments industriels spécialisés n’est pas près de disparaître non plus. Nous pensons également qu’avec la réouverture de l’économie, un retour au bureau est imminent pour de nombreux Canadiens, ce qui aura un impact positif sur les taux d’inoccupation des bureaux. Même chose pour le commerce de détail. Mais une question demeure sans réponse, celle des taux d’intérêt.
Qu’en est-il des taux d’intérêt?
Selon la Banque du Canada et la Réserve fédérale américaine, le taux d’inflation de l’indice des prix à la consommation supérieur à la moyenne en Amérique du Nord au deuxième trimestre – le plus élevé depuis une décennie – est temporaire et non structurel. Si leur constat est fondé, elles ne seront pas contraintes de lancer une série d’augmentations précoces des taux d’intérêt et pourront s’en tenir à leur plan initial de hausse des taux l’an prochain. Cela dit, on a assisté récemment à un redressement des taux obligataires, découlant des craintes de la propagation du variant Delta de la COVID-19, ce qui témoigne de la fluctuation actuelle des marchés. Peu importe ce que l’avenir nous réserve, les emprunteurs avisés examinent les options qui s’offrent à eux et nous les orientons vers le programme de blocage anticipé des taux de First National, qui est offert lorsque le moment s’y prête comme couverture des taux d’intérêt.
First National est bien connue comme prêteur approuvé par la SCHL. Comment se fait-il que vous connaissiez autant de succès dans le secteur des prêts conventionnels?
Nous avons mis l’accent sur le développement des affaires pour notre nouveau produit de prêts à terme conventionnels de base, que nous avons lancé à la fin de l’an dernier en réponse aux demandes de nos principaux emprunteurs. Pour être franc, je suis étonné de la réaction rapide du marché. Bien qu’il s’agisse d’un nouveau produit, il a déjà été testé dans le cadre de soumissions concurrentielles et il a obtenu un rendement supérieur. Selon les listes de conditions émises au deuxième trimestre, nous comptons avancer 350 millions de dollars de fonds en prêts à terme conventionnels au troisième trimestre. Ce produit donne à First National un avantage concurrentiel dans ce que l’on pourrait appeler le segment institutionnel du marché, qui était historiquement dominé par les prêteurs assureurs. Plus important encore, il offre à nos clients une autre option de financement qui peut être mieux adaptée à leur stratégie d’investissement immobilier et à leur horizon de placement qu’un prêt assuré.
Pourquoi un emprunteur choisirait-il votre prêt à terme conventionnel de base plutôt qu’une autre solution?
D’abord et avant tout, parce qu’il s’agit d’un programme à prix concurrentiel à l’intention des emprunteurs importants et qu’il est assorti de la marque de service et du soutien de First National. Par ailleurs, il offre une grande souplesse. Un emprunteur peut l’utiliser pour terminer un projet de construction, refinancer une dette existante, pour un emprunt sur valeur nette ou une acquisition. Les durées sont de 1 à 20 ans avec des périodes d’amortissement allant jusqu’à 35 ans. Dans les cas où l’effet de levier financier est plus modéré, nous pouvons également proposer des prêts non amortis ou des prêts sans recours. Les structures des garanties sont également avantageuses, tout comme le délai d’exécution.
Qu’en est-il de la demande de prêts à la construction?
Les prêts à la construction constituent les piliers de nos activités. Au deuxième trimestre, nous avons ajouté à notre portefeuille existant de prêts à la construction, qui compte environ 77 prêts évalués à près de 3 milliards de dollars, 13 nouvelles transactions pour un montant de 372 millions de dollars. Environ la moitié de nos nouveaux engagements sont des prêts assurés et l’autre des prêts à terme conventionnels. Il s’agit principalement de prêts à la construction pour la construction d’appartements et de copropriétés d’un océan à l’autre. Une fois de plus, nous avons enregistré une demande importante pour notre programme Flex de la SCHL, mais aussi une forte activité pour le prêt-relais.
À ce propos, qu’en est-il de l’inflation des coûts dans le secteur de la construction?
Au cours des dernières années, l’inflation a été un défi que la pandémie a aggravé en raison des perturbations de la chaîne d’approvisionnement et des chantiers de construction. L’augmentation spectaculaire du prix du bois a porté un dur coup à de nombreux budgets de construction. Au moins en ce qui concerne le bois, nous entendons dire de manière anecdotique que les prix reviennent à des niveaux plus raisonnables. En ce qui concerne les stratégies d’adaptation, nous servons des emprunteurs expérimentés qui ont les connaissances nécessaires pour gérer ou atténuer les risques d’inflation des coûts, quelle qu’en soit la source. Grâce à notre expérience dans ce secteur, nous savons reconnaître ce qu’est un bon budget de construction et, bien sûr, nous examinons de près les imprévus pour nous assurer qu’il y a suffisamment de marge pour faire face aux dépassements de coûts. Les stratégies de sortie sont également essentielles et nous fournissons des conseils à ce sujet ainsi que du financement.
En ce qui concerne votre plan d’affaires à l’interne, qu’est-ce qui vous préoccupe le plus en ce moment?
La croissance de notre équipe pour suivre le rythme de croissance de notre marché et notre part de marché. Nous nous concentrons actuellement sur le retour au bureau en faisant preuve de souplesse. Nous tirons parti des pratiques acquises pendant l’expérience virtuelle de l’an dernier et les combinons avec les avantages tangibles de la collaboration et de la créativité afin de pouvoir maintenir notre solide culture axée sur le client, laquelle soutient First National depuis plus de 32 ans. Dans son ensemble, First National a embauché plus de 400 personnes l’an dernier à l’échelle du pays. Du côté commercial, nous avons recruté 30 personnes, dont des initiateurs et des analystes chevronnés. Nous avons une équipe vraiment formidable et l’un de mes mandats consiste à m’assurer de mettre davantage l’accent sur l’avancement professionnel. Nous souhaitons que nos employés élargissent leurs compétences et demeurent fidèles à notre entreprise pendant des décennies. Je suis très fier du fait que de nombreux membres de notre équipe sont à First National depuis 10, 15, 20 et même 25 ans. Ce niveau d’expérience contribue de façon importante à notre offre aux clients.
Avez-vous d’autres observations?
Nous avons connu une excellente année jusqu’à présent et sommes prêts à renforcer notre croissance. Les prévisions économiques étant revues à la hausse, c’est l’occasion idéale de faire preuve de dynamisme sur le marché de l’immobilier commercial et d’emprunter, que ce soit au moyen d’un prêt assuré ou d’un prêt à terme conventionnel.