À l’approche de la fin de l’année, je tiens à vous exprimer ma gratitude pour avoir fait affaire avec First National et pour avoir fait de mes premiers mois ici une expérience à la fois agréable et instructive.
Depuis mes débuts au sein de l’équipe, le 24 avril dernier, j’ai le privilège de rencontrer et d’écouter de nombreux clients de qui je recueille des commentaires et avec qui j’échange des points de vue. Invariablement, nos conversations portent sur les conditions du marché, et ce, pour de bonnes raisons. Au cours de mes 25 années comme prêteur, j’ai rarement vu autant de turbulences et de tendances favorables s’affronter sur le marché.
Les turbulences comprennent l’augmentation des coûts d’emprunt attribuable aux hausses de taux d’intérêt de la Banque du Canada, l’inflation des coûts de construction, les pénuries de main-d’œuvre qualifiée et la crainte généralisée que le Canada n’entre en récession économique l’an prochain et n’encaisse des pertes d’emploi qui exerceraient une pression supplémentaire sur les propriétaires, les locataires et les dépenses discrétionnaires en général.
Les gouvernements ripostent par des allègements fiscaux et des mesures de liquidité
Les tendances favorables se manifestent sous la forme de changements apportés à des politiques gouvernementales visant le marché des immeubles d’habitation construits expressément pour la location. La principale de ces tendances est la nouvelle récente selon laquelle les gouvernements de l’Ontario et du Canada agissent de concert pour éliminer la totalité de la TVH de 13 % sur les nouveaux logements locatifs admissibles (immeubles d’appartements, résidences pour étudiants et résidences pour personnes âgées) dont la construction a commencé le ou après le 14 septembre 2023 et doit être terminée avant la fin de 2035.
Nous estimons que cette mesure collaborative pourrait réduire le coût d’un projet de construction type de 8 % à 9 % selon l’emplacement. En matière de tendances favorables, c’est assez puissant.
Au-delà de cette évolution positive, le gouvernement fédéral s’est engagé à majorer de 20 milliards de dollars la capacité du programme des Obligations hypothécaires du Canada afin de garantir davantage de financement à long terme et à faible coût pour des projets de logements locatifs, en commençant par les pools de novembre 2023. Dans son Énoncé économique de l’automne, en novembre, le gouvernement a également promis d’acheter annuellement jusqu’à 30 milliards de dollars en OHC à partir de février 2024. C’est une décision qui met fin aux spéculations sur l’élimination de ce programme très nécessaire.
En outre, il est promis dans l’énoncé économique d’ajouter 15 milliards de dollars au Programme de prêts pour la construction d’appartements à partir de 2025. Ce programme offre des prêts à faible coût aux constructeurs et aux promoteurs.
Soutien pour la SCHL
En outre, l’Énoncé économique fait état de l’intention de la SCHL d’accélérer « le processus pour les projets prêts à démarrer et le traitement des demandes présentées par des partenaires de confiance ». Fort de son statut de prêteur agréé par la SCHL, First National accueille favorablement cet engagement ainsi que la nouvelle selon laquelle l’arriéré actuel de la SCHL sera résorbé d’ici la fin de l’année.
Un atout durable pour l’Ontario
Outre ce maelström de facteurs de marché concurrents, un fait se détache de tous les autres : le Canada a désespérément besoin de nouveaux logements locatifs et l’Ontario est destiné à être l’épicentre de l’activité immobilière en raison de la croissance démographique qui est prévue dans cette province. Le retour au bureau contribue aussi à rétablir le trafic routier urbain ainsi que les moteurs traditionnels de la demande immobilière qui avaient disparu pendant la pandémie.
Des adieux cordiaux à 2023
Il est difficile de savoir comment tout cela se déroulera à court terme. S’il est vrai que la Banque a décidé de maintenir son taux d’intérêt à un jour lors de ses annonces du 6 septembre, du 25 octobre et du 6 décembre et que nombre d’analystes estiment qu’un sommet a été atteint pour ce qui est des taux, il est tout aussi vrai que Tiff Macklem a récemment prévenu qu’il n’avait pas l’intention de lutter contre l’inflation « de façon timide ». Il s’agit peut-être là d’un autre exemple de récits contradictoires. Néanmoins, nous ne savons toujours pas quand les taux pourraient baisser et de combien ils baisseraient. Le temps nous le dira.
Compte tenu de tous ces facteurs, il est probable que certains propriétaires et promoteurs immobiliers restent sur la touche en 2024, le temps d’y voir plus clair, alors que d’autres me disent qu’ils ont l’intention d’aller de l’avant avec leurs stratégies d’expansion. Nous comprenons les deux points de vue et en reconnaissons la valeur.
L’engagement de First National
Dans la première note officielle que je vous ai adressée il y a six mois, je formulais un engagement, celui que First National irait de l’avant et ne se retirerait pas pendant cette période difficile en offrant le plus grand choix de programmes de prêts hypothécaires assurés et conventionnels du marché.
À cet égard, je suis ravi de vous affirmer qu’il en sera de même en 2024. Nous avons à notre disposition nombre de méthodes et de stratégies pour vous aider à atténuer les risques liés à vos emprunts, y compris le retour des options de blocage anticipé de taux de First National à des fins de couverture. Aussi, nos programmes de prêts-relais s’avèrent des options provisoires très appréciées dans l’attente d’un prêt à terme. Bien sûr, First National possède une expertise reconnue dans le repositionnement d’actifs ainsi que dans le refinancement et le renouvellement de prêts.
Je vous conseille vivement de rester en communication directe avec votre conseiller personnel First National pendant cette période imprévisible. C’est ainsi que nous pourrons agir rapidement pour atteindre les objectifs que vous avez fixés pour votre entreprise. N’oubliez pas non plus que tous nos efforts sont soutenus par les meilleures équipes des services et du financement du marché, des équipes qui se sont développées ces dernières années pour s’adapter à la portée, à l’échelle et au savoir-faire des formidables clients que nous servons.
Joyeuses fêtes!
En conclusion, et au nom des 65 membres de l’équipe des ventes de l’Ontario de First National, je vous souhaite, à vous et à votre famille, de joyeuses fêtes de fin d’année et vous transmets mes meilleurs vœux de santé et de prospérité pour 2024.