Alors qu’il ne reste plus que deux mois avant la fin de 2024, il devient évident que le marché se prépare à des temps meilleurs grâce aux quatre baisses de taux décrétées par la Banque du Canada depuis juin, incluant la baisse de 50 points de base de la semaine dernière. C’est une bonne nouvelle, car l’année a commencé dans le calme, les ventes ayant été limitées et l’activité de développement, plus faible, reflétant la période de resserrement de la politique monétaire ayant précédé.
Pour nous, chez First National, notre présence dans le segment des immeubles résidentiels à logements multiples du marché nous a permis de produire de bons résultats au cours de cette période de changement. Comme nous en avons fait rapport plus tôt cette semaine, les prêts commerciaux pour la période de neuf mois ayant pris fin le 30 septembre ont totalisé 10,8 milliards de dollars, soit 17 % de plus que le précédent record établi en 2023. Cela a porté notre portefeuille de prêts hypothécaires commerciaux à 55,2 milliards de dollars, renforçant la position de First National en tant que principal prêteur dans le marché des immeubles à logements multiples. Cette position de chef de file s’étend au soutien que nous apportons aux acheteurs de propriétés existantes et aux promoteurs de constructions neuves. Ces chiffres ne tiennent pas compte des fonds alloués à notre programme de prêts à la construction, soit plus de 5 milliards de dollars au début de l’année.
Conformément à la pratique antérieure, je partage ces renseignements par souci de transparence et parce que l’analyse des chiffres et des raisons expliquant leur existence permet de mieux comprendre les conditions actuelles du marché ainsi que les attentes à l’égard du marché.
Facteurs expliquant le rendement récent
Ces résultats records ne reflètent pas seulement les efforts déployés par les équipes de conseillers qu’emploie First National d’un bout à l’autre du Canada, bien que je félicite ces conseillers pour le travail qu’ils réalisent en votre nom. Fondamentalement, le marché est stimulé par :
- la demande de logements locatifs dans un contexte d’offre limitée;
- des incitatifs convaincants de la SCHL pour construire et préserver le parc locatif;
- les améliorations apportées par la SCHL l’an dernier et à nouveau en juin dernier qui permettent désormais d’anticiper des demandes de financement qui auraient pu autrement être présentées à des périodes ultérieures;
- la prise, par des promoteurs privés/propriétaires d’actifs, de la place dominante précédemment occupée par de grands investisseurs institutionnels.
En ce qui concerne le point 2 ci-dessus, il est clair que le programme APH Select de la SCHL est désormais suffisamment important pour exercer une influence dans le marché. Quant au point 3, certaines des demandes présentées en juin seront approuvées par la SCHL avant la fin de l’année en cours. Cela m’amène à penser que le quatrième trimestre sera plus fort que le troisième en matière de volumes de prêts pour First National.
Ce à quoi nous attendre à court terme
Nous prévoyons une bonne fin d’année 2024 pour les quatre raisons susmentionnées, mais aussi en raison de l’assouplissement de la politique monétaire. Comme indiqué ci-dessus, les quatre baisses de taux décrétées par la Banque du Canada entre juin et octobre se traduisent par un environnement plus constructif et plus prévisible pour tous les participants du marché.
L’effet d’entraînement se traduit par une reprise des transactions immobilières. On peut raisonnablement s’attendre à ce que cette dynamique se poursuive à mesure que la détermination des prix devient plus facile. Les baisses des taux d’intérêt ont aussi pour effet de renforcer la confiance de ceux qui envisagent de construire de nouveaux immeubles à logements multiples.
Dans toute perspective bien équilibrée, d’autres éléments clés doivent être pris en compte, à savoir notamment :
- l’évolution du taux de chômage (en légère baisse en septembre pour la première fois depuis janvier) et des salaires (en hausse d’une année sur l’autre) au Canada;
- l’aplatissement des loyers observé récemment et, dans certains cas, une croissance négative;
- les modifications apportées aux politiques en matière d’immigration, dont l’imposition de restrictions sur les visas d’étudiants.
Il est également nécessaire de reconnaître qu’une politique monétaire moins restrictive a sa raison d’être, soit de soutenir la reprise de la croissance économique et éventuellement favoriser un atterrissage en douceur.
Quant à votre sûreté et à votre sécurité
Dans l’ensemble, les facteurs fondamentaux à long terme soutiennent l’optimisme et l’activité d’investissement, mais le court terme semble agité en raison de problèmes d’abordabilité et d’une faible croissance économique. Ce n’est donc pas le moment d’abandonner les bonnes pratiques de gestion des risques, dont la couverture des taux d’intérêt. La volatilité des marchés obligataires, non seulement au cours des dernières semaines, mais aussi chaque année, démontre l’utilité des options de blocage anticipé des taux qu’offre First National.
Maintenant que les rendements des obligations canadiennes à 10 ans sont revenus aux alentours de 3,25 %, souscrire un prêt hypothécaire à long terme en contrepartie d’un actif à long terme générant des liquidités, tel qu’un immeuble à logements locatifs, représente également une bonne décision si vous recherchez la sécurité. Avec plus de prêts de 5 et 10 ans proposés que n’importe quel autre prêteur dans le marché des immeubles à logements multiples, le choix est le vôtre, mais il est important de noter qu’il y aura beaucoup plus de fonds disponibles pour financer des prêts de 10 ans en 2025 grâce à la bonification des allocations d’obligations hypothécaire du Canada.
Prêter mieux commence ici
Pour être à la hauteur de notre credo Prêter mieux, nous avons l’intention de tirer parti de nos capacités pour vous fournir des conseils, des produits hypothécaires, du financement, des services et une administration de premier ordre. Nous nous sommes positionnés à tous les points de contact le long du cycle de vie d’un prêt hypothécaire parce que nous savons que chacun d’entre eux est important pour votre expérience. C’est ce qui différencie First National, et nous pensons mieux que les prêteurs dont la portée et le capital sont limités.
Des capacités plus étendues et plus approfondies, combinées à l’expérience acquise dans le cadre d’un grand nombre de financements commerciaux, nous donnent aussi une perspective unique sur le marché. Je vous encourage vivement à profiter de cette perspective et, en particulier, à prendre un moment pour nous parler des changements récents apportés aux programmes de la SCHL ainsi que des mérites de l’admissibilité à APH Select en utilisant des critères d’abordabilité. L’élimination du critère de l’efficacité énergétique seul comme moyen d’amortir un financement sur une période de 50 ans nécessite une planification plus prudente et proactive.
Soyez assurés que First National continuera à défendre ses clients promoteurs solides dans les discussions avec la SCHL afin d’équilibrer les structures qui soutiennent les emprunteurs tout en atteignant les résultats souhaités par la SCHL.
Merci
L’année 2024 en a été une sans précédent pour First National, notre portefeuille de prêts hypothécaires commerciaux ayant dépassé les 50 milliards de dollars. Cependant, ce qui nous procure le plus de fierté et de satisfaction, ce sont les relations durables que nous avons nouées avec nos clients au cours des trois dernières décennies de croissance. Merci de nous donner l’occasion de servir. Nous avons hâte d’en faire encore plus pour vous en 2025.