Le 20 avril 2017, le gouvernement provincial de l’Ontario a rendu public le Plan de l’Ontario pour le logement équitable. Ce plan en 16 points a été présenté par la première ministre de l’Ontario comme « un train de mesures pour aider plus de personnes à trouver un logement abordable, accroître l’offre, protéger les acheteurs et les locataires, et stabiliser le marché immobilier ».
Dans le présent article, inspiré des opinions d’un propriétaire de logements locatifs, nous faisons la lumière sur les principaux aspects du Plan pour le logement équitable, passons en revue le projet de loi 124 (Loi de 2017 sur l’équité en location immobilière) et faisons valoir l’importance pour les propriétaires de logements locatifs de conserver leur droit d’élimination du contrôle des loyers.
Plan de l’Ontario pour le logement équitable
Bien qu’une bonne partie de la couverture médiatique ait été consacrée à l’impôt sur la spéculation pour les non-résidents (ou, si vous préférez, la taxe imposée aux acheteurs étrangers), il y a lieu d’élucider de nombreuses conséquences pour les propriétaires de logements locatifs.
Il est important de souligner que ces 16 points pris ensemble ne forment pas un seul acte législatif. Ils sont décrits dans les objectifs du gouvernement et finiront par être convertis en loi les uns après les autres. À cet égard, les incidences pour les propriétaires de logements locatifs existants ont déjà été incorporées dans un texte législatif, le projet de loi 124, qui a depuis été promulgué. Cependant, passons d’abord brièvement en revue les autres éléments du Plan pour le logement équitable qui visent principalement la construction de nouveaux logements locatifs.
- Nouvelles règles relatives à l’impôt foncier applicables aux nouveaux logements locatifs. Peu de renseignements ont été rendus publics à ce jour, mais le gouvernement provincial laisse savoir qu’il souhaite encourager l’accroissement de l’offre de logements locatifs en assurant que ces logements sont assujettis à un taux d’impôt foncier similaire à celui applicable à d’autres propriétés résidentielles. First National gardera un œil ouvert sur ce développement et commentera les modifications au fur et à mesure qu’elles sont annoncées.
- Programme de développement doté d’une enveloppe de 125 millions de dollars. Ici aussi, on en sait peu sur les rouages de ce programme, mais l’enveloppe de 125 millions servira principalement à stimuler, sur une période de cinq ans, la construction d’immeubles à logements locatifs en offrant la remise d’une partie des redevances d’aménagement dans les collectivités où le besoin de nouveaux logements locatifs est le plus criant.
- Ascenseurs fiables. Le gouvernement travaillera de concert avec la Commission des normes techniques et de la sécurité (CNTS) pour établir des échéanciers de réparation des ascenseurs plus fiables. C’est une mesure mineure qui importera néanmoins aux propriétaires de logements locatifs ayant eu à attendre des semaines, voire des mois, avant de faire réparer leurs ascenseurs.
Projet de loi 124 (Loi de 2017 sur l’équité en location immobilière)
Le projet de loi 124, Loi de 2017 sur l’équité en location immobilière, a reçu la sanction royale de 30 mai dernier et est maintenant une loi provinciale officielle. La Loi sur l’équité en location immobilière modifie la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation. Bien que cette loi soit actuellement en vigueur, il reste encore beaucoup de points à déterminer. La lieutenante-gouverneure conserve le pouvoir de prendre des règlements de transition pour modifier la Loi. Voici une ventilation de ce qui figure actuellement dans la nouvelle loi et des incidences pour les propriétaires de logements locatifs :
- L’exemption concernant les logements occupés après 1991 a été abrogée. Jadis, les unités construites après le 1er novembre 1991 étaient exemptées des mesures de contrôle des loyers et leurs propriétaires pouvaient donc augmenter les loyers comme bon leur semblait. Cette section de la Loi sur la location à usage d’habitation a été abrogée et, désormais, tous les logements locatifs, nonobstant leur date de construction, sont assujettis au taux légal d’augmentation des loyers. Cependant, l’ancienne loi s’appliquerait à un avis d’augmentation du loyer donné au locataire avant le 20 avril. Les avis d’augmentation du loyer donné après le 20 avril doivent être conformes au taux légal d’augmentation du loyer. Pour 2017, le taux d’augmentation du loyer est plafonné à 1,5 %. Pour en savoir plus à ce sujet, lisez l’article 120.1 de la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation.
- Requêtes en augmentation du loyer d’un pourcentage supérieur au taux légal – En vertu de l’ancienne loi, les propriétaires de logements locatifs pouvaient déposer une requête en augmentation du loyer d’un pourcentage supérieur au taux légal dans le cas d’une augmentation extraordinaire des impôts municipaux ou du coût des services publics. En vertu de la nouvelle loi, il n’est plus possible d’invoquer les services publics pour justifier une requête en augmentation du loyer d’un pourcentage supérieur au taux légal. Il demeure possible de déposer une requête en augmentation du loyer d’un pourcentage supérieur au taux légal sur la base de dépenses en immobilisations, mais il est précisé dans la loi que d’autres changements pourraient être à venir. On y ajoute une disposition prévoyant l’examen d’ordres municipaux d’exécution de travaux en suspens par la Commission de la location immobilière dans le cadre de l’évaluation de requêtes en augmentation du loyer d’un pourcentage supérieur au taux légal sur la base de dépenses en immobilisations. Pour en savoir plus à ce sujet, lisez l’article 126 de la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation.
- Normalisation de la convention de location liant le locataire et le locateur. Bien que la nouvelle loi fasse mention de conventions de location normalisées (ou de conditions de location potentiellement normalisées), la province n’a pas encore fourni plus de détails à cet égard. La province tient actuellement des consultations pour établir ce que ces nouvelles conventions devraient renfermer ainsi que pour établir les catégories de locations qui seront touchées. First National continuera de suivre la situation et communiquera plus de renseignements en temps opportun. Pour en savoir plus à ce sujet, lisez l’article 12.1 de la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation.
- Résiliation d’une convention de location par un locataire. Les locataires ont désormais le droit de résilier une convention de location annuelle ou de durée déterminée en donnant un préavis de 60 jours. De plus, un locataire actuel lié par une ancienne convention de location peut exiger que le locateur lui fournisse un nouvelle convention de location qui est conforme aux nouvelles règles. Si le locateur ne lui remet pas une convention conforme dans les 21 jours, le locataire peut retenir jusqu’à un mois de loyer tant que la nouvelle convention ne lui a pas été remise. Si une nouvelle convention ne lui est pas remise, le locataire a le droit de résilier la convention en cours et de libérer le logement sans pénalité. Si le locateur fournit une nouvelle convention de location, mais le locataire décide de ne pas la signer, ce dernier peut résilier la convention en cours en donnant un préavis de 30 jours.
- Résiliation d’une convention de location par le locateur. Les locateurs conservent la possibilité de résilier la convention de location les liant à un locataire s’ils veulent reprendre possession des lieux pour eux-mêmes ou un membre de leur famille. Toutefois, la nouvelle loi exige que le locateur indemnise le locataire en lui versant un montant égal à un mois de loyer ou encore en lui offrant un autre logement que le locataire juge acceptable. De plus, le locateur peut donner un avis de résiliation de la location s’il veut reprendre possession du logement locatif dans le but, selon le cas, de le démolir, de l’affecter à un usage autre que celui de local d’habitation ou d’y effectuer des travaux de réparation ou de rénovation majeurs. Cependant, la Commission de la location immobilière exigera qu’une indemnité soit versée au locataire avant de donner l’avis d’éviction. Pour en savoir plus à ce sujet, lisez les articles 48.1, 52, 54 et 55 de la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation.
- Exemptions de programmes spécifiques. Une nouvelle exemption s’applique aux logements locatifs fournis pour loger une personne dans le cadre d’un programme qui satisfait à des exigences précises. Ledit programme doit fournir des logements et des services connexes, dont des services de réadaptation, des services thérapeutiques, des services destinés au soutien à l’emploi ou des services destinés à soutenir le développement des aptitudes à la vie quotidienne. Pour en savoir plus à ce sujet, lisez l’article 5.1 de la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation.
- Charges supplémentaires interdites. La loi actuelle interdit aux locateurs de « percevoir ou exiger ou tenter de percevoir ou d’exiger du locataire ou du locataire éventuel du logement locatif des frais, un droit, une commission, une compensation, une pénalité, un pas-de-porte ou une autre somme de ce genre ». La nouvelle loi va plus loin en précisant que cette interdiction s’applique aux locataires actuels ET aux locataires passés ayant libéré leur logement.
Élimination du contrôle des loyers
Le droit d’élimination du contrôle des loyers a été maintenu. En vertu de ce droit, un locateur peut augmenter un loyer comme bon lui semble une fois qu’un locataire a libéré son logement. L’élimination du contrôle des loyers a fait l’objet de nombreuses discussions dans le cadre du projet de loi et une motion a été présentée pour l’abroger, mais cette motion a été rejetée. Le droit l’élimination du contrôle des loyers est important, car il permet aux forces du marché de dicter les augmentations de loyer. La possibilité d’exiger un loyer au taux du marché après qu’un logement est libéré permet aux locateurs de s’assurer de produire des revenus qu’ils pourront réinvestir dans leur immeuble (dépenses en immobilisations, réparations, entretien et améliorations générales de la propriété). Sans ce droit d’élimination du contrôle des loyers, la qualité des logements locatifs en Ontario se détériorerait considérablement.