Après plus d’un an à composer avec les effets de la pandémie, nous pouvons maintenant affirmer que le pire de la crise est derrière nous et qu’il est maintenant temps d’envisager l’avenir du marché québécois de l’immobilier commercial.
Alors que nous nous tournons vers l’avenir, je souhaite partager avec vous quelques observations et réflexions. Voici comment nous voyons les choses :
- Les propriétaires continuent de faire état de tendances favorables en matière de perception de loyers et ne bougent pas quant aux taux de location des appartements
- Les universités et les collèges ont annoncé la reprise des cours « en présentiel » dès septembre et les restrictions aux frontières s’assouplissent, ce qui a pour effet de stimuler la demande de logements locatifs
- Le télétravail en permanence et des options hybrides stimulent la construction d’appartements bien au-delà des centres-villes de Montréal et de Québec
- À Montréal, les investissements étrangers ont atteint un nouveau sommet de 1,9 milliard de dollars au cours des six premiers mois de 2021 – selon l’organisme municipal responsable de la promotion des investissements. C’est un excellent résultat qui s’est soldé par la création de 6 300 nouveaux emplois et a conduit le Globe and Mail à noter que [traduction] « Montréal a maintenant plus de personnes employées qu’avant le début de la pandémie » (dans son numéro du 13 juillet)
- Les coûts de construction ont augmenté de manière marquée et pourraient rester à des niveaux élevés pendant un certain temps, ce qui explique pourquoi il est essentiel de disposer de plans de contingence appropriés
- Des taux de capitalisation agressifs sont indicateurs d’un ton optimiste dans le marché
- Une demande sans précédent d’immeubles industriels, associée à des stocks limités, entraîne une hausse des prix immobiliers [dans ce segment du marché]
Sur la base de ces facteurs, et en tenant compte du nombre record de financements d’immeubles commerciaux réalisés par First National au deuxième trimestre de 2021, ainsi que de la croissance récente des engagements de prêts, les perspectives de First National pour le Québec sont résolument optimistes.
Notre toute dernière option de financement prend son envol
Face à une demande de financement sans précédent, nous avons récemment lancé notre tout premier programme de prêts conventionnels de base. Nous sommes ravis de proposer ce produit, car il offre aux emprunteurs une option concurrentielle sur le plan financier lorsqu’un prêt de la SCHL n’est pas possible, n’est pas accessible en temps voulu ou ne représente pas un outil optimal pour la stratégie d’investissement immobilier énoncée.
Depuis le lancement du programme il y a quelques mois seulement, nous avons déjà financé plusieurs transactions importantes dans les régions de Gatineau, de Montréal et du Grand Montréal. Et de nombreuses autres sont actuellement à l’étude.
Nous sommes très heureux d’ajouter ce programme de prêts conventionnels de base à notre boîte à outils. Avant sa création, de nombreux emprunteurs étaient limités aux prêts assurés. Il s’agit donc d’une percée. De plus, le programme est avantageux financièrement, est assorti de la marque de service et de l’expertise de First National et peut être utilisé pour financer par prêt à terme un projet de construction, refinancer une dette existante ou procéder à une prise de participation ou une acquisition. Des termes de 1 an à 20 ans sont proposés, avec des périodes d’amortissement allant jusqu’à 30 ans. Les structures de garantie sont également avantageuses.
Le programme Bâti-Flex de la SCHL reste un pilier
Du côté de la construction, nos partenaires de la SCHL continuent d’offrir d’importantes mesures incitatives pour la construction de logements locatifs abordables. Grâce à son expertise dans ce domaine, First National aide de nombreux emprunteurs à établir leur admissibilité, plusieurs dossiers étant actuellement financés. Le programme Bâti-Flex de la SCHL offre la possibilité de financer jusqu’à 95 % des coûts de construction, de payer des primes d’assurance considérablement moins élevées et d’étirer la durée du prêt sans exigences précises en matière de location d’unités.
Cependant, il y a deux mises en garde à faire. Premièrement, vu l’augmentation des coûts de construction, il est de plus en plus difficile d’obtenir un prêt à 95 % du coût total. Deuxièmement, les délais d’approbation de la SCHL demeurent longs et il est donc important d’entamer les discussions avec nous très tôt dans le processus.
Politique de la SCHL en matière de financement postconstruction pour nouvelles constructions
Conformément à sa récente annonce du 23 juin 2021, la SCHL applique sa politique visant à limiter le financement postconstruction pour toute nouvelle construction à 100 % des coûts de construction réels ou à 85 % de la valeur du prêt, selon le montant le moins élevé. Par conséquent, il est logique de considérer un prêt de construction du marché de la SCHL comme une option viable. N’hésitez pas à nous parler de cette politique et des délais désormais associés au processus d’approbation de la SCHL.
Les prêts-relais gagnent en popularité
À la lumière des longs délais d’approbation associés aux prêts assurés, de nombreux clients ont recours à des prêts-relais conventionnels de First National pour stabiliser leur situation ou en attente de l’obtention d’un prêt assuré de la SCHL. Les prêts-relais de First National sont rentables et vous permettent de disposer des fonds nécessaires pour aller de l’avant au moment qui vous est le plus avantageux. Un récent fait saillant est le financement provisoire de plus de 200 millions de dollars que nous avons réalisé plus tôt cette année pour aider notre client à mener à bien la deuxième plus importante transaction d’achat d’immeubles résidentiels multifamiliaux de l’histoire du Québec. Cette transaction majeure, complexe et sensible au facteur temps a grandement bénéficié de notre solution de financement provisoire.
First National étend sa présence à Québec
Comme on l’a vu plus haut, Montréal attire d’importants investissements et commande une attention particulière. Il en est de même pour Québec. Dans le cadre de l’expansion de la présence de First National dans le marché, nous sommes fiers d’annoncer que nous avons récemment réalisé un financement de 82 millions de dollars en juin dans la région de Québec. Nous maintenons notre stratégie de croissance dans ce grand marché et continuons à y étendre notre empreinte.
Grandir pour mieux vous servir
Au cours des trois dernières années et plus, nous avons doublé l’envergure de nos activités au Québec. Étant nous-mêmes Québécois, nous sommes fiers de ce bilan et fiers de faire grandir notre équipe locale à la fois talentueuse et expérimentée. Grâce à des ressources plus importantes, nous sommes mieux à même de réaliser notre mandat, qui consiste à fournir des services et des conseils de qualité en tant que prêteurs et conseillers habilités.
Des choix opportuns
Les conditions sont réunies pour le financement d’immeubles commerciaux. Les taux d’intérêt restent bas, les liquidités sont élevées, la Banque du Canada a revu à la hausse ses perspectives économiques pour 2022 et, maintenant que notre programme de prêts conventionnels de base s’ajoute à nos offres de produits de la SCHL, First National peut désormais proposer les meilleurs prêts hypothécaires non assurés et assurés du marché.
Toutefois, la clé du succès consiste à agir au moment opportun. Nous vous conseillons vivement de vous engager avec votre conseiller First National dès les premières étapes de votre processus de planification, afin que nous puissions évaluer vos besoins, présenter les stratégies les plus efficaces et vous obtenir le meilleur montage financier – soit celui qui vous est accessible exactement quand vous en avez besoin.
Veuillez communiquer avec moi ou avec un membre de notre équipe si nous pouvons vous aider.
Sincèrement,
Michael C. Williams
Vice-président, Financement commercial