Voici les histoires de clients de First National dont les besoins commerciaux nous ont inspirés à créer le programme de couverture de mi-gamme. Il s’agit du premier programme de l’industrie qui permet de bloquer un taux pendant 9 mois afin de faire face à la volatilité des taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires pour immeubles à logements multiples assurés par la SCHL qui arrivent à échéance, les prêts postconstruction et les fonds nécessaires pour procéder à des achats à long terme. N’hésitez pas à en parler à votre conseiller First National si ces histoires vous interpellent et pour voir si vos besoins correspondent aux critères que nous utilisons pour décider de l’utilisation de ce programme de couverture très efficace.
Couverture en janvier en vue d’un renouvellement de prêt hypothécaire de 90 millions de dollars en juin
En janvier 2022, le propriétaire privé de huit immeubles d’appartements à Vancouver a constaté que ses prêts hypothécaires arriveraient à échéance en juin. Malgré près de deux ans de taux d’intérêt exceptionnellement bas, il estimait que l’inflation galopante allait inévitablement amener la Banque du Canada à relever ses taux d’ici ces renouvellements. Fidèle à son institution financière habituelle, il a demandé à cette dernière si elle pouvait bloquer un taux d’intérêt six mois à l’avance. On lui a répondu que non. Quand il a parlé à First National, la réponse a été oui.
Le même mois, First National a placé une couverture de mi-gamme jusqu’en juin 2022 sur 90 millions de dollars de produits hypothécaires à un taux d’intérêt effectif de 2,6 %, y compris les coûts de couverture. Le client a pris le produit dans le cadre d’un prêt à terme assuré par la SCHL et a noté avec satisfaction que la couverture de mi-gamme non seulement lui permettait de se reposer sur ses lauriers en sachant exactement quels seraient ses versements hypothécaires pendant toute la durée du prêt de cinq ans, mais aussi faisait une différence notable sur le plan de ses frais d’intérêt. S’il avait attendu de renouveler à l’échéance, le taux d’intérêt aurait été de 4,25 %, ce qui reflète les trois hausses de taux décrétées par la Banque du Canada entre janvier et juin. D’importance égale, le taux d’intérêt de bloqué comparativement plus bas a permis à l’emprunteur d’obtenir un montant de prêt plus élevé à la clôture en raison d’une couverture de la dette plus favorable. Le produit supplémentaire a permis à l’emprunteur de poursuivre plus agressivement ses objectifs commerciaux.
Couverture d’un prêt hypothécaire postconstruction de 180 millions de dollars avec un maximum de souplesse
Par nature, le développement immobilier comporte des risques élevés. Les plus courants sont le risque d’inflation des matériaux de construction et de la main-d’œuvre ainsi que le risque de contretemps dans la construction et de retards dans l’obtention des permis d’occupation (une exigence applicable aux prêts assurés par la SCHL) ou dans la location de toutes les unités offertes (une exigence applicable aux prêts à terme conventionnels). Le secteur du développement immobilier doit désormais ajouter la perspective de la volatilité des taux d’intérêt à ses évaluations de risques. C’est un facteur qui peut avoir une incidence considérable sur la rentabilité d’un projet si les hypothèses pro forma changent en raison de hausses de taux. Dans le cadre d’une stratégie plus large de gestion de risques, un promoteur de la côte ouest a récemment opté pour un prêt à la construction conventionnel de First National, mais il a également choisi de demander et de payer la prime d’un prêt à la construction assuré par la SCHL afin de se garantir un financement à terme assuré à l’occupation – une stratégie judicieuse. Malheureusement, le client a rencontré des retards dans l’obtention du permis d’occupation du bâtiment. Heureusement, ce client avait déjà mis en place une couverture de mi-gamme pour garantir le taux d’intérêt de son prêt postconstruction. Au fur et à mesure que les jours passaient sans permis d’occupation, les taux du marché changeaient, mais le taux d’intérêt sur le financement de 180 millions de dollars du client est resté fixe. En fin de compte, le programme de couverture de mi-gamme a été prolongé de quatre semaines – un niveau de souplesse inégalé pour un programme de blocage de taux. Puis, dans la journée suivant l’arrivée du permis d’occupation, la First National a converti le prêt à la construction en un prêt hypothécaire assuré par la SCHL.
Couverture d’un refinancement de 50 millions de dollars par tranches
Les clients de First National sont des utilisateurs avertis de capitaux qui opèrent avec des taux étalons à la création de valeur bien définis lorsqu’ils procèdent à un investissement. Un de nos emprunteurs de longue date a récemment choisi de refinancer un prêt hypothécaire de 50 millions de dollars grevant un immeuble à logements multiples situé au cœur de Toronto. Sentant l’occasion de tirer parti de la volatilité des taux d’intérêt, l’emprunteur a demandé à First National s’il était possible de mettre en place une couverture par paliers, estimant que cela lui permettrait de surveiller les mini-remontées des obligations et de bloquer les taux les plus avantageux par tranches. La réponse était oui. En quelques jours, cinq couvertures de mi-gamme par tranches de 10 millions de dollars ont été établies et, toutes les deux semaines, le service de trésorerie de First National a bloqué les taux en vigueur sur chaque tranche. First National a ensuite pris le taux d’intérêt moyen pondéré des cinq couvertures et l’a appliqué au prêt hypothécaire assuré par la SCHL de 50 millions de dollars. Le client estime que le fait d’anticiper le marché en utilisant l’approche par tranches lui a permis d’éviter les hausses de taux d’intérêt pendant la période de dix semaines précédant le financement.
Ce qu’il importe de savoir
- La couverture de mi-gamme est une caractéristique des financements de First National sur les prêts assurés et est offerte pour certaines transactions de 20 millions de dollars et plus.
- La couverture peut être accordée sur une période de 91 jours à neuf mois (ou plus), et c’est le seul produit de ce type au Canada à atténuer la volatilité des taux d’intérêt pendant une période aussi longue
- Les clients peuvent choisir une date de financement arbitraire et fixer une date d’expiration de la couverture correspondante, tout en conservant la liberté de liquider la couverture plus tôt s’ils le souhaitent pour un maximum de souplesse.
- First National peut bloquer le taux une fois que le prêt a été engagé, avant l’approbation par la SCHL, à condition que la commission d’engagement ait été reçue.
- La couverture de mi-gamme peut être mise en place rapidement.
Couverture de mi-gamme : une option valorisante
« La couverture de mi-gamme existe maintenant en tant que produit formel parce que First National tient à donner à ses clients des outils qui leur permettent de se concentrer sur leurs fondamentaux plutôt que de détourner leur attention sur les aléas du marché obligataire, explique Evan Pawliuk, vice-président adjoint, Prêts hypothécaires commerciaux. Nous avons pris toutes les leçons apprises au fil des ans en proposant des couvertures au cas par cas et, avec l’aide de notre équipe de trésorerie, nous avons appliqué ces leçons au développement de ce programme. »
M. Pawliuk, dont les clients se tournent vers First National pour atténuer divers risques, a fait remarquer que, dans son rôle de conseiller, il ne prend pas de décisions sur les taux d’intérêt. « Mais je pense que l’extrême volatilité des marchés obligataires et la vitesse sans précédent des hausses de taux décrétées par la Banque du Canada cette année font du programme de couverture de mi-gamme une innovation adaptée à l’époque que nous traversons. Il donne aux emprunteurs un certain contrôle sur un aspect important du coût de leurs intrants. »
Le marché a réagi rapidement à l’introduction de ce programme exclusif. « Nos clients aiment vraiment savoir que la couverture de mi-gamme est à leur disposition s’ils souhaitent s’en prévaloir. Il est considéré comme une police d’assurance qui transforme les hypothèses de l’entreprise concernant les frais d’intérêt et les montants des prêts en résultats garantis, ajoute M. Pawliuk. Il est important d’avoir une certitude et de donner à nos clients la possibilité de prendre des décisions qui sont les plus judicieuses pour leur entreprise. »