Après une rareté de nouvelles constructions pendant de nombreuses années, la conjoncture des marchés prépare le terrain à une nouvelle vague de construction d’immeubles d’habitation. C’est ce que prétend le plus important prêteur hypothécaire non bancaire au Canada.
« Pour la première fois depuis très longtemps, nous pouvons affirmer sans nous tromper que la construction de nouveaux immeubles d’habitation représente un choix logique, affirme Andrew Drexler, vice-président adjoint, Financement commercial de Financière First National. Cela s’explique par le fait que les rendements commencent à devenir plus attrayants par rapport à ceux qu’on peut espérer de l’achat d’immeubles d’habitation moins récents. »
Il fut une époque où les investisseurs pouvaient s’attendre à un taux de rendement de 9 % sur leurs immeubles d’habitation. Toutefois, la baisse des taux d’intérêt a fait en sorte d’augmenter le coût d’acquisition de ces immeubles, à l’instar de tous les types d’immobilier. Plus un immeuble vieillit, plus il coûtera cher à entretenir, ce qui nuira au rendement. Selon CBRE Recherche, 79 % des logements existants au Canada sont âgés de plus de 35 ans. Par conséquent, d’importantes réparations et de coûteuses dépenses poignent à l’horizon.
« Voici ce qui se passe en ce moment. Les rendements sur les immeubles existants ont baissé et n’atteignent aujourd’hui que 3 % ou 4 % », précise M. Drexler.
Il conseille aux investisseurs de porter attention non seulement aux revenus nets d’exploitation, mais aussi aux flux nets de trésorerie. Ces derniers sont plus favorables dans le cas d’un immeuble neuf qui ne requiert aucune réparation majeure (toiture, balcons, fenêtres, etc.). « Vous pouvez acheter un vieil immeuble d’habitation qui générera un rendement hors endettement de 3,5 % à 4 % sur papier. Cependant, votre rendement réel sera beaucoup moins élevé une fois que vous aurez tenu compte de vos dépenses en immobilisations. L’autre option qui se présente à vous est de vous faire construire votre propre immeuble d’habitation et de bénéficier d’un rendement réel de 5 % à 6 %. »
De plus, un bâtiment neuf peut être amorti sur une période de 25 ans, ce qui comporte un important avantage fiscal. Enfin, un bâtiment neuf sera plus efficace sur le plan énergétique, ce qui contribuera à garder les coûts bas et à augmenter vos rendements.
Un autre facteur dont il faut tenir compte et qui est attribuable en partie à la construction de nouvelles copropriétés est le suivant : les citadins d’aujourd’hui ont des goûts plus raffinés en matière de logements locatifs. Ils s’attendent à des finitions haut de gamme, des électroménagers de qualité, des balcons et beaucoup de luminosité. Des commodités telles qu’une piscine, un studio de yoga et un service de concierge 24/7 sont recherchées et les locataires sont prêts à payer un loyer plus élevé si leurs attentes sont satisfaites.
À Toronto, le directeur des finances de Shiplake Properties, Jon Bester, confirme cette tendance.
Shiplake Properties est une entreprise familiale de troisième génération qui est profondément enracinée dans le marché du logement locatif. Son plus récent projet, Balliol Park, est un complexe de deux tours d’habitation abritant 521 unités dans la quartier Davisville de Toronto qui sera disponible pour occupation à compter de juin 2016. Les loyers moyens varient entre 1 600 $ par mois pour une unité à une chambre à coucher et 2 250 $ par mois pour une unité à deux chambres à coucher.
Offrant toutes les fioritures exigées – une piscine sur le toit, une piscine intérieure pour la nage en longueur, une salle de cinéma et deux gymnases –, le projet a suscité beaucoup d’intérêt depuis l’ouverture du bureau de location en février dernier. Cela n’a rien de surprenant compte tenu que les taux d’inoccupation sont bas à Toronto, comme ils le sont dans d’autres grandes villes canadiennes.
« Vous devez vous assurer de choisir le bon emplacement, le bon plan d’aménagement, les commodités recherchées ainsi qu’une bonne diversité de tailles de logements, explique M. Bester. Si votre emplacement est bon et, de surcroît, situé près d’une ligne de métro dans ce marché, il vous sera d’autant plus facile de trouver preneurs pour vos logements. »
Cela étant dit, la construction d’un nouveau complexe d’habitation n’est ni facile ni sans risque. « Mener à bien la construction d’un immeuble d’habitation exige beaucoup de précision, ajoute-t-il. Tous les aspects de la construction doivent faire l’objet d’une gestion serrée : la planification, la construction elle-même, la location et la gestion de la propriété. »
Une difficulté que sont appelés à surmonter les constructeurs d’immeubles d’habitation en devenir est le coût élevé des terrains situés dans des emplacements de choix. Par conséquent, les opérations les plus susceptibles de réussir sont celles où le promoteur est déjà propriétaire des terrains. C’était le cas de Shiplake, qui a démoli 21 maisons de ville vieillissantes pour faire de la place pour son projet Balliol Park.
Un autre défi est de faire financer les travaux de construction, surtout dans le cas d’investisseurs novices, avance M. Drexler. « Les prêts à la construction comportent des risques plus élevés. Donc, en votre qualité de prêteur, vous voulez l’assurance que vous avez affaire à quelqu’un qui peut compter sur un entrepreneur qualifié ou qui a déjà réussi une autoconstruction. Et, idéalement, quelqu’un ayant de l’expérience dans les logements ou qui travaille en partenariat avec une personne d’expérience. Après tout, être capable de louer les unités d’un immeuble neuf est aussi important que pouvoir les construire à temps et selon le budget fixé. »
Bien qu’une construction neuve puisse s’avérer une tâche monumentale requérant des poches profondes, le bon marché, d’excellents relations et une expertise poussée de la construction et la location, d’autres investisseurs pourraient trouver leur compte en rénovant de plus vieux immeubles dans une optique de valeur ajoutée. Comme dans toute décision en matière d’investissements, la diligence raisonnable est de mise. « Vous devez établir combien de plus les locataires seront prêts à payer avant de contracter un emprunt pour rénover des cuisines ou abattre des murs », conseille M. Drexler.
De plus, il conseille aux propriétaires de procéder à la rénovation de plusieurs unités à la fois. Ainsi, ils peuvent garder leurs sous-traitants occupés et prendre le temps d’évaluer la hausse des loyers que soutiendra le marché pendant que les rénovations progressent.
Au fil des ans, Shiplake Properties a enregistré des résultats positifs en procédant à la mise à niveau de ses immeubles existants de Toronto, avance M. Bester. À ce jour, l’entreprise connaît de bons résultats, par exemple dans le cadre de la rénovation d’un immeuble d’habitation de 575 unités construit dans les années 1970 tout juste au sud des rues Yonge et Eglinton. « Nous procédons à la rénovation d’une douzaine d’unités de cet immeuble chaque année. Par exemple, nous avons rénové des cuisines et remplacé des comptoirs. Grâce aux hausses de loyers que nous avons pu exiger par la suite, les investissements se sont avérés rentables. »
Au moment de décider entre construire et rénover, la première question à vous poser est à savoir si vous pouvez accroître vos rendements en bonifiant votre offre de logements disponibles.
« Il est impératif de comprendre le marché dans lequel vous évoluez, conclut M. Drexler. Il est possible de bonifier l’offre de logements disponibles en ce moment, mais ça prend le bon emprunter ayant la bonne expérience et se trouvant dans le bon marché. »