Des grues planent dans le ciel pendant que la construction d’immeubles d’appartements s’intensifie dans les marchés canadiens. Il ne fait aucun doute que la conjoncture est favorable aux constructeurs d’immeubles d’appartements et qu’elle exige une connaissance nuancée des marchés et des options en matière de prêts.
Ayant une vue plongeante de ce qui prend forme, Canadian Apartment Magazine s’est entretenu avec Jeremy Wedgbury et Aaron Cameron de Financière First National SEC.
Pourquoi est-il important de rester à l’affût des tendances du marché des appartements?
Jeremy : Le marché de la construction d’immeubles d’appartements est très actif et il est actuellement mû par un solide marché immobilier commercial et des taux d’intérêt qui demeurent faibles. Cela étant dit, les promoteurs ne doivent pas perdre de vue que chaque sous-marché varie grandement sur plusieurs plans : facteurs d’offre et de demande, loyers du marché, législation et termes de prêt proposés par des prêteurs locaux et nationaux.
Aaron : Bien voilà. First National compte de nombreux clients qui construisent des immeubles partout au pays, d’Halifax à Vancouver et partout entre les deux. Par conséquent, être en mesure de prendre le pouls de ces marchés et de comprendre les différences intrinsèques entre eux est fondamental pour nos emprunteurs.
En quoi ces marchés sont-ils différents?
Jeremy : Nous observons des différences régionales en ce qui concerne les préférences des locataires et la réalité économique des taux de location qu’ils sont prêts à payer. À Toronto et à Vancouver, les locataires sont habitués depuis des années à payer des loyers plus élevés au pied carré pour de petits studios à des locateurs dans le marché parallèle des copropriétés locatives. D’autres marchés jadis moins robustes sur le plan des copropriétés commencent à suivre cette tendance en proposant des unités locatives de plus grande qualité au centre-ville qui justifient des loyers plus élevés que les unités existantes. La grande question sera alors de connaître la profondeur du marché des unités locatives haut de gamme dans de plus petits centres urbains. Suivre le taux d’occupation est donc critique pour les emprunteurs et les prêteurs à la fois.
Aaron : Étant donné notre exposition nationale à des promoteurs, nous avons accès à des connaissances de première main relatives aux taux d’occupation, aux taux de location et aux incitatifs offerts aux locataires de nouvelles unités. Par exemple, dans bien des cas, nous observons à Halifax des taux de prélocation de nouvelles constructions de 30 % à 40 % ou plus encore avant même que les immeubles ne soient habitables, tandis que la situation actuelle à Calgary fait en sorte qu’il faille attendre jusqu’à 12 mois pour atteindre des taux d’occupation de 100 % malgré de généreux incitatifs.
Quelles sont les options de financement qui s’offrent aux promoteurs qui décident de tirer profit de cette activité?
Jeremy : Les promoteurs ne sont pas en manque d’options conventionnelles ou assurées par la SCHL pour financer la construction d’immeubles d’appartements. L’élément critique demeure la profondeur de l’expérience de l’emprunteur en matière de développement, et ce sont les groupes expérimentés ayant de solides engagements qui bénéficient des modalités hypothécaires les plus avantageuses. On dénombre aussi de nombreux fournisseurs de prêts mezzanines qui agissent en parallèle des prêteurs d’origine pour financer des promoteurs moins expérimentés.
Aaron : Bien que les taux d’intérêt demeurent faibles, un risque considérable point à l’horizon pour les promoteurs : les hausses de taux soutenues que nous observons depuis mai. Les constructeurs qui prévoient l’achèvement de leur projet sur un horizon de 12 à 24 mois doivent tenir compte du risque lié à d’autres hausses de taux d’intérêt d’ici à ce qu’ils aient terminé leur projet. First National a mis au point certains produits qui permettent à ses clients de bloquer le taux d’intérêt jusqu’à six mois plus tôt dans le processus, leur permettant ainsi d’atténuer ce risque en partie.
Jeremy : Cependant, là où First National a facilité les choses pour ses clients est qu’elle propose un plus grand nombre de solutions de financement que les banques. Nous sommes en quelque sorte un « guichet unique » et nous permettons à nos clients d’accéder à un large éventail de produits, dont des prêts conventionnels, des prêts assurés par la SCHL et des prêts à effet de levier plus élevé qui aide les promoteurs à répartir leurs capitaux propres plus efficacement.
La SCHL propose elle aussi de nouveaux programmes, n’est-ce pas?
Aaron : Oui. Le 15 mai 2017, la SCHL a lancé un nouveau programme de prêts directs qui devrait grandement contribuer à un boom dans le nombre de projets de construction financés. C’est un programme très attrayant et efficace en vertu duquel les fonds passent par la SCHL plutôt que par le prêteur. Les modalités des prêts consentis sont donc très avantageuses.
First National peut aussi donner accès au nouveau programme de logements abordables de la SCHL, qui permet aux emprunteurs de financer jusqu’à 95 % de leurs coûts de construction. C’est beaucoup plus que ce qu’offre le marché conventionnel, où le taux est habituellement plafonné à entre 75 % et 80 %.
Ça semble avantageux pour les petits promoteurs…
Jeremy : Oui, ce l’est vraiment. Il est juste d’affirmer que le marché conventionnel sert bien les grands promoteurs et, dans une moindre mesure, les promoteurs de taille moyenne. Cependant, les petits promoteurs éprouvent toujours plus de difficulté à obtenir du financement parce que les banques n’entretiennent pas les mêmes types de relations avec eux. Des produits comme le programme de logements abordables de la SCHL bénéficieront vraiment aux plus petits promoteurs qui peuvent posséder l’expertise nécessaire pour s’engager dans de plus grands projets, mais ne sont pas nécessairement soutenus adéquatement par leur banque.
Matthew Bradford
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