Une tendance émergente en matière de logement – l’augmentation du nombre de locataires permanents – a provoqué une surchauffe du marché des immeubles d’habitation.
Cependant, la demande des investisseurs dépasse de beaucoup l’offre et les emprunteurs doivent donc garder plusieurs choses à l’esprit au moment de demander du financement s’ils veulent prospérer dans ce secteur complexe et concurrentiel de l’immobilier.
« Nous observons une montée en flèche des prix et une multiplication des offres d’achat concernant une même propriété », explique Russell Syme, vice-président adjoint, Financement commercial de Financière First National SEC, depuis Vancouver. First National est le plus important prêteur hypothécaire non bancaire au Canada.
«Aujourd’hui, nous observons une augmentation du nombre de locataires permanents. Il s’agit d’un nouveau groupe démographique qui se taille une place dans plusieurs marchés canadiens, surtout à la lumière du fait qu’une portion grandissante de la population n’a simplement pas les moyens de verser une mise de fonds pour l’achat d’une maison.»
« Donc, pour se qualifier à un prêt en vue de l’achat d’un immeuble d’habitation, je vois trois principaux critères qui seront pris en compte : une expérience en gestion immobilière, du capital et des liquidités. »
Si l’emprunteur potentiel ne compte pas suffisamment d’expérience en gestion de propriétés multi-résidentielles à revenus, le prêteur pourrait lui exiger de retenir les services d’une société de gestion immobilière, par exemple les spécialistes du financement d’immeubles d’habitation de First National, avant de lui consentir le financement. Cela peut représenter une dépense imprévue pour nombre de primo-investisseurs.
« Au cours des 10 à 20 dernières années, les gens ont pu acquérir des immeubles d’appartements de location sans vraiment devoir se soucier de question de l’efficacité opérationnelle. Et ces gens ont pu néanmoins s’en sortir très bien financièrement grâce à la forte augmentation des valeurs immobilières dans le marché. Je ne pense toutefois pas que cette situation puisse tenir allant de l’avant, affirme M. Syme.
Je ne cherche pas à décourager les gens, mais compter une expérience en gestion ou entrer en partenariat avec quelqu’un qui en compte est la bonne façon de procéder si vous envisagez l’achat d’un immeuble d’habitation. Les valeurs sont élevées. Vous devez donc trouver d’autres façons de créer une valeur ajoutée, par exemple par une gestion efficace de la propriété. Achetez un immeuble qui n’est pas exploité de façon optimale et améliorez-en la gestion. . . C’est ainsi que vous réussirez à accroître le rendement de tels investissements. »
Le prêteur veut savoir comment l’emprunteur compte augmenter les loyers au fil du temps – si les loyers perçus auprès des locataires de l’immeuble sont actuellement inférieurs au marché – ou encore comment il compte s’y prendre pour baisser le taux d’inoccupation. « La principale source d’argent servant au remboursement d’un prêt contracté pour l’achat d’un immeuble d’habitation provient des liquidités de l’immeuble. C’est donc ce que cherche à établir l’emprunteur », ajoute M. Symes.
Pour les investisseurs expérimentés en gestion et disposant de l’avoir net nécessaire pour accéder à du financement, « ces propriétés leur offrent un revenu constant et des liquidités stables. Dans l’actuelle conjoncture, c’est une proposition attrayante », peut-on lire dans un rapport récent de PwC et de l’Urban Land Institute sur les tendances immobilières émergentes au Canada et aux États-Unis. De plus, la demande d’unités locatives bien gérées et bien entretenues augmente sans cesse.
Selon le rapport, les attitudes à l’égard du logement ont évolué. « La location n’est plus perçue comme une étape temporaire en route vers l’accession à la propriété. C’est plutôt vu comme une alternative à l’achat. « Aujourd’hui, nous observons une augmentation du nombre de locataires permanents. Il s’agit d’un nouveau groupe démographique qui se taille une place dans plusieurs marchés canadiens, surtout à la lumière du fait qu’une portion grandissante de la population n’a simplement pas les moyens de verser une mise de fonds pour l’achat d’une maison. »
M. Syme s’y retrouve dans cette étude. Il affirme que même certaines personnes qui auraient les moyens d’achat préfèrent louer, parfois en raison de la souplesse et de la commodité que leur offre la location. À Vancouver, par exemple, certains propriétaires plus âgés choisissent de vendre leur maison et d’opter pour un appartement locatif de luxe plutôt que d’acheter une copropriété ou une maison plus petite.
Il n’y a aucune pénurie d’investisseurs voulant profiter du déplacement de la demande vers des immeubles multi-résidentiels locatifs. Cependant, ces investisseurs ne savent pas toujours comment s’y prendre pour se qualifier à un prêt hypothécaire. C’est ce qu’affirme First National dans un papier corédigé par Peter Cook et Robert Fleet, tous deux spécialistes du financement d’immeubles d’habitation.
Comment se qualifier
Le prêteur voudra consulter la déclaration d’avoir net de chaque propriétaire, des rapports de crédit satisfaisants, un curriculum vitae décrivant l’expérience de l’emprunteur en immobilier ainsi que les détails d’autres biens ou actifs immobiliers, dont le niveau d’endettement courant.
Quant aux renseignements exigés sur la propriété, mentionnons le registre de loyers courant, le bilan des dépenses annuelles (par ex., assurances, services publics, impôts fonciers) ainsi que le détail d’améliorations apportées récemment à l’immeuble.
Le prêteur exigera une mise de fonds minimale de 15 % de la valeur hypothécaire dans le cas d’un prêt assuré. Cependant, ce pourcentage peut varier en fonction de l’emplacement, de la qualité et l’état de l’immeuble de même que du potentiel en matière de hausses de loyer. Habituellement, la mise de fonds exigée sera considérablement plus élevée si la propriété est située dans une petite communauté dont l’économie dépend d’une ou de deux industries. « Dans de telles communautés, les taux d’inoccupation peuvent varier fortement. Le taux d’inoccupation pourrait être de zéro aujourd’hui, mais si une des industries qui fait vivre la communauté connaît un ralentissement, le taux d’inoccupation pourrait grimper jusqu’à 25 % ou 35 % et il serait impossible pour le propriétaire de louer ses unités inoccupées peu importe ce qu’il faisait », explique M. Symes.
En plus de la mise de fonds, le prêteur peut s’attendre à ce que l’emprunteur dispose d’un avoir net correspondant à au moins 25 % du montant du prêt. M. Syme accorde aussi de l’importance aux liquidités, soit aux montants en espèce auxquels l’emprunteur a accès pour couvrir des dépenses imprévues, par exemple pour réparer une toiture ou remplacer une chaudière.
First National a une préférence pour les propriétaires qui habitent leur immeuble. « C’est plus difficile de veiller à la gestion efficace d’un immeuble si on n’est pas en mesure d’en faire le tour à intervalles réguliers, ajoute M. Syme. Personne ne prendre mieux soin de l’immeuble que son propriétaire. C’est donc fort utile d’avoir des aptitudes opérationnelles et de savoir quoi rechercher.
Lorsque je discute avec certains de mes emprunteurs, ils me disent que s’ils ne pouvaient pas régler les problèmes eux-mêmes, il leur faudrait embaucher quelqu’un et ça leur coûterait trois fois le prix pour faire réparer une toilette ou effectuer des travaux de plomberie. C’est simplement la nature de l’entreprise. »