Depuis le début de l’année, j’ai eu l’occasion de comparer mes notes avec celles de clients, de partenaires et de conseillers First National d’un bout à l’autre du Canada. Invariablement, la situation et les perspectives du marché des immeubles résidentiels multi-logements (et du financement de ce marché) sont au centre de toutes les conversations.
C’est dans cet esprit que je vous propose mes propres observations ainsi que quelques conseils qui vous aideront à faire face aux réalités courantes que je vous présente ci-bas.
Une conviction inébranlable malgré l’évolution de la dynamique politique
Bien que janvier ne soit pas encore terminé, nous sommes déjà témoins, depuis le début de l’année, de fracassants changements dans la dynamique politique autant à Washington qu’à Ottawa. On ne connaît pas encore l’incidence qu’auront ces changements sur l’inflation, les marchés obligataires et les taux d’intérêt, l’emploi, la migration et l’immigration ou encore les politiques nationales en matière de logement.
Malgré les incertitudes, ma première observation est en fait la même que celle que j’ai faite l’an dernier et dix ans auparavant : le marché du multi-logement est de loin le meilleur sur le plan des actifs pour la simple et bonne raison que les Canadiens ont besoin de logements locatifs et que le marché locatif demeure en situation de pénurie.
Alors que d’autres prêteurs peuvent avoir des points de vue différents, First National mise tout sur cette importante classe d’actifs en 2025. Ayez l’assurance que nous utiliserons notre statut de plus important prêteur approuvé par la SCHL dans le secteur – fort d’un portefeuille de prêts hypothécaires frôlant les 60 G$ – pour vous aider à croître et à connaître du succès.
La réalité nous incite à un optimisme prudent
Cela dit, nous pensons qu’il est important de tenir compte de certaines réalités actuelles. En voici cinq :
- Après plusieurs années de croissance, les loyers se sont stabilisés et, dans certains cas, sont à la baisse
- Les taux d’inoccupation atteignent aujourd’hui 3-4 % dans certains marchés, ce qui reste faible par rapport à d’autres catégories d’actifs commerciaux, même s’il s’agit d’une augmentation par rapport aux deux dernières années
- Tout en continuant à offrir d’intéressants programmes et incitatifs, la SCHL a resserré ses critères de souscription en fonction de sa vision du risque systémique
- Les marchés obligataires sont volatils en raison de l’incertitude économique, mais les rendements restent dans une certaine fourchette, ce qui signifie que les taux de capitalisation et les coupons hypothécaires n’offrent peu, voire aucun, effet de levier positif pour le moment
- La demande de fonds sur 5 ans demeure supérieure à l’offre par l’entremise du programme des Obligations hypothécaires du Canada
Ces difficultés ne sont pas insurmontables et les deux premières peuvent être de courte durée en fonction des niveaux d’immigration et de l’incidence de ces niveaux sur la demande de logements locatifs. Selon une étude de Statistique Canada, même en tenant compte des récentes réductions des objectifs d’immigration, la population du Canada, qui s’élève à 40,3 millions d’habitants, pourrait atteindre 80,8 millions d’habitants d’ici 50 ans, selon l’hypothèse la plus optimiste, ou 45,2 millions d’habitants selon l’hypothèse la moins optimiste. Quoi qu’il en soit, le besoin de logements locatifs ne diminue pas, ce qui incite à un optimisme prudent.
Eu égard à l’actuelle dynamique des taux obligataires et des taux de capitalisation, il semble logique de penser qu’il faudra encore attendre une reprise des volumes d’opérations. Il convient donc d’adopter une approche plus prudente en matière d’acquisition de biens immobiliers pendant encore un trimestre ou deux, soit jusqu’à ce que nous obtenions un portrait plus clair.
Tous les chemins mènent vers la collaboration
En gardant ces incertitudes en tête, je vous offre le conseil qui suit :
- Profitez de notre connaissance approfondie des programmes et des politiques de la SCHL. Comme mentionné, ces politiques ont changé récemment et continueront probablement d’évoluer en 2025. L’organisme national du logement fait preuve de diligence quant aux projections de taux d’occupation et de location, ce qui rend encore plus nécessaire le recours à notre expertise pour préparer des demandes de prêt fondées et bien documentées.
- N’oubliez pas que, bien que nous soyons des experts des prêts hypothécaires assurés, nous sommes également en mesure vous proposer des prêts conventionnels. En puisant dans une combinaison de sources de financement, en particulier pour des prêts à la construction, First National est en mesure de proposer des options permettant d’atteindre des niveaux de financement de 85 %, avec un effet de levier correspondant supérieur à celui de la SCHL dans certains marchés.
- Envisagez un horizon de 10 ans pour votre prochain prêt assuré. Cela élimine le besoin (et le risque) de revenir sur le marché cinq ans plus tard, alors que les programmes de prêts assurés et les politiques en matière de logement pourraient être très différents de ce qu’ils sont aujourd’hui. Bien entendu, si vous avez besoin d’un prêt sur 5 ans, First National reste votre prêteur de premier choix.
- Protégez votre financement de la volatilité des marchés obligataires en couvrant votre risque lié aux taux d’intérêt. Le programme de blocage anticipé des taux de First National mérite votre attention. C’est ce qu’ont fait deux clients importants en couvrant leurs prêts au début de janvier.
Que vous travailliez sur une acquisition, que vous prépariez un nouveau projet de construction ou que vous vous apprêtiez à renouveler ou à refinancer un prêt en cours, First National est là pour collaborer avec vous et vous aider.
Prêter mieux en 2025
Plus tôt ce mois-ci, plus de 130 conseillers First National de partout au Canada se sont réunis pour notre congrès annuel, cette fois à Collingwood. L’objectif était de discuter de comment nous pouvons vous servir au mieux aujourd’hui, au moment d’un tournant sur le marché et à long terme.
Nous sommes repartis avec ce que je considère comme un certain nombre d’impératifs de croissance, notamment le renforcement des capacités de notre équipe en matière de conseils et d’analyses – ce qui, je pense, sera à votre avantage et à celui de mes collègues expérimentés –, l’exploitation de la remarquable mine de données que détient First National sur les marchés locaux ainsi que l’étude de nouveaux produits/programmes de prêt.
Ce sont des impératifs sur lesquels nous agirons. Cependant, pour être à la hauteur de notre credo Prêter mieux en 2025, notre plus grande priorité sera de renforcer nos liens avec vous. Nous chercherons des occasions de le faire de manière proactive et fréquente.
Merci de faire affaire avec First National Nous avons hâte d’en faire encore plus ensemble cette année.