Dans ce qui est sans doute l’évolution la plus importante de la stratégie de la SCHL en matière de logement abordable depuis une génération, l’organisme national de l’habitation a annoncé qu’il lançait un nouveau programme d’assurance hypothécaire appelé APH Select. Par conséquent, les autres programmes d’assouplissement de l’assurance prêt hypothécaire pour immeubles collectifs prendront fin
Bien que tous les détails n’aient pas encore été publiés, notre analyse préliminaire suggère que le programme APH Select sera un digne successeur du programme Bâti-Flex. Il va bien au-delà de tout ce que le gouvernement a offert jusqu’à maintenant pour inciter à la création et à la préservation de logements collectifs abordables.
Le passage à ce nouveau programme aura lieu quelque part au printemps 2022 (aucune date précise n’a encore été annoncée). Nous pouvons néanmoins confirmer ce qui suit à l’heure actuelle :
- Le programme APH Select offrira des périodes d’amortissement pouvant aller jusqu’à 50 ans – contre 40 ans pour ses programmes incitatifs Flex – en fonction de votre niveau d’engagement à l’égard d’un ou de plusieurs des éléments suivants : abordabilité, accessibilité et compatibilité climatique
- Un système de points sera utilisé pour évaluer les demandes dans chaque domaine. Ces points sont précieux : par exemple, un pointage minimal de 100 points peut se traduire par une prime d’assurance de 1 % à 1,25 % et un RPV ou RPC pouvant atteindre 95 %
- Vous êtes libre de choisir lequel de ces trois domaines vous voulez privilégier – et dans quelle mesure vous voulez vous investir dans chacun d’eux – ou, si vous voulez encore plus d’incitatifs financiers, vous pouvez tenter d’obtenir des points dans un, deux ou les trois domaines
- Chaque catégorie sera assortie de ses propres critères d’évaluation
Le programme APH Select utilise le revenu médian des locataires dans le marché où se trouve le bien immobilier comme seule mesure de l’abordabilité aux fins de l’admissibilité à l’assurance. Autrement dit, le seuil d’admissibilité est fixé à 30 % du revenu médian des locataires. La SCHL fournit un tableau utile avec des détails liés à mon message ici. À titre d’exemple illustrant les répercussions pratiques, notre équipe calcule que 30 % du revenu médian des locataires de Vancouver permettrait un loyer mensuel maximal de 1 672,50 $ en vertu de ce programme, en utilisant les données de 2019 de Statistique Canada. Cela contraste avec la définition de l’abordabilité selon le programme Bâti-Flex qui, pour la construction de nouveaux appartements, exige que le revenu locatif résidentiel total soit inférieur d’au moins 10 % aux taux du marché.
Vous souhaitez en savoir plus? First National peut vous en dire plus.
Lors d’une séance d’information offerte par la SCHL la semaine dernière à First National en sa qualité de prêteur approuvé, on nous a dit que le mot d’ordre du programme APH Select est plus. Plus votre engagement est grand envers les résultats sociaux et environnementaux, meilleurs sont les incitatifs, qu’il s’agisse d’une réduction de primes d’assurance, de périodes d’amortissement plus longues ou des deux.
Bien qu’il existe une variété de combinaisons et de permutations possibles en vertu du programme APH Select, pris dans son ensemble, ce programme va au-delà de Bâti-Flex, ce qui le rend beaucoup plus intéressant pour assurer les nouvelles constructions et les refinancements/achats. Nous sommes également heureux de constater que les options en matière de périodes d’amortissement plus longues sont des incitatifs que First National a activement promus au cours des dernières années.
Si vous envisagez une construction, un refinancement ou un achat en 2022, vous vous devez d’envisager le programme APH Select. Il n’y a pas de meilleure façon de le faire que de parler à votre conseiller First National, qui possède les connaissances approfondies pour faire les calculs nécessaires et présenter une évaluation impartiale de cette option par rapport à d’autres possibilités de financement ainsi que l’expérience nécessaire pour vous obtenir l’option qui vous conviendra le mieux.