Michael Yeung est vice-président régional de First National, Prêts commerciaux pour l’Ouest du Canada. À l’instar d’autres habitants de la Colombie-Britannique, Michael a vu sa province faire face à des catastrophes naturelles consécutives et à devoir vaquer à des travaux de nettoyage. Contrairement à d’autres, il dirige une équipe qui investit dans le marché immobilier commercial de la Colombie-Britannique. Nous nous tournons vers Michael pour une évaluation des dommages et des possibles conséquences à long terme.
Michael, cette année a été difficile pour votre province.
Certes, nous avons vu des catastrophes naturelles sans précédent perturber ce que je considère comme le meilleur endroit au Canada où vivre et investir. De fin juin à début juillet, un dôme de chaleur a plané au-dessus de la Colombie-Britannique, tuant 600 personnes. Avec les températures les plus élevées jamais enregistrées dans notre partie du globe à hauteur du 49e parallèle, plus de 1 580 incendies de forêt ont brûlé 868 619 hectares de terres. Il s’agit de la troisième pire saison de feux de forêt de l’histoire enregistrée. Puis, en octobre, nous avons été frappés par une tempête caractérisée par le système de pression centrale le plus bas jamais enregistré dans le nord-ouest du Pacifique, provoquant des coupures de courant dans certaines parties de l’île de Vancouver et sur la partie continentale de la province. Puis, deux tornades se sont abattues sur Vancouver. Comme si cela ne suffisait pas, en novembre, des précipitations massives, y compris des rivières atmosphériques, ont battu plus de 20 records et entraîné des coulées de boue, des éboulements et de vastes inondations.
Les médias ont couvert ces événements, mais ont-ils saisi l’ampleur réelle de la dévastation?
Il faut être ici pour vraiment comprendre ce qui se passe. Des rivières atmosphériques ont endommagé environ 200 autoroutes régionales à l’intérieur des côtes et le long de la côte sud. Des fermes dans la région de la prairie Sumas, à Abbotsford, se sont retrouvées cinq pieds sous l’eau, laissant le bétail en péril. L’électricité a été coupée plus d’une fois dans de nombreuses régions, des lignes de ravitaillement ont été coupées, l’essence et les produits d’épicerie ont été rationnés et nous avons des gens s’accaparer les stocks d’œufs, de lait et de pain.
First National compte de nombreux clients en Colombie-Britannique. Comment s’en sortent-ils?
Nous avons pris soin de communiquer avec tout le monde et, jusqu’à présent, tout va bien. Mais soyons honnêtes... Il y a des effets d’entraînement, particulièrement pour les promoteurs qui construisent de nouveaux appartements, de nouvelles copropriétés, de nouvelles maisons et de nouveaux espaces industriels. Les chaînes d’approvisionnement en matériaux de construction étaient déjà mises à rude épreuve par la COVID. Aujourd’hui, les problèmes sont encore plus complexes, car des routes maritimes ont été perturbées par les inondations et les glissements de terrain. Les mauvaises conditions et les fermetures de routes ont allongé les trajets en Colombie-Britannique pour les camionneurs, et chaque détour augmente les coûts de carburant et de main-d’œuvre. Des restrictions ont été imposées au chargement des camions, faisant en sorte qu’il faille plus de temps pour que la machinerie lourde – y compris le matériel d’assèchement – soit livrée sur les chantiers de construction. Les excavations effectuées avant les inondations devront peut-être être refaites. Puis, il y a l’impact sur les travailleurs de la construction : se rendre au travail dans certaines régions peut s’avérer difficile. Ce sont des réalités incontournables.
Quelles seront, selon vous, les conséquences à long terme de ces catastrophes naturelles?
Nous tous ici en Colombie-Britannique parlons maintenant du changement climatique et nous demandons ce qui peut être fait de plus pour nous protéger et pourquoi nous n’avons pas collectivement prêté une plus grande attention aux rapports antérieurs sur les risques climatiques et les mesures d’atténuation. Le développement durable et l’acronyme ESG sont en train de s’imposer dans le courant dominant de notre société, ce qui est une bonne chose. Il y a également beaucoup plus d’inquiétudes concernant les assurances, à savoir la question suivante. Vais-je pouvoir assurer ma propriété allant de l’avant et combien cela coûtera-t-il en raison des risques d’inondation liés au changement climatique? Ce que nous pensions être une fréquence de tempête centennale peut maintenant se reproduire tous les 50 ou 20 ans. Cela met également en lumière le type de terrain qui convient vraiment à des projets de lotissement. Je pense que vous verrez les gens se tourner de plus en plus vers des zones qui ne sont pas susceptibles d’être inondées, ce qui réduira l’offre déjà restreinte de terrains pour de futurs lotissements. Ces résultats, poussés jusqu’à leur conclusion logique, entraîneront une hausse des coûts, mais devraient aussi avoir des effets positifs.
Parlez d’abord des coûts.
Si nous convenons que nous devons mettre davantage l’accent sur le renforcement de la résilience de l’infrastructure physique de la province et le faire beaucoup plus rapidement en raison du changement climatique, il faut alors dépenser de l’argent et cet argent doit provenir d’une ou de plusieurs sources. Les sources les plus courantes sont l’augmentation des impôts fonciers, des tarifs des services publics et des redevances d’aménagement. À Richmond, où je vis, les prévisions scientifiques indiquent que d’ici 2100, le niveau de la mer aura augmenté d’un mètre. Les zones côtières comme celles où j’habite devront dépenser des sommes considérables pour améliorer les systèmes de digues et de pompes et nous n’avons pas le luxe d’attendre 75 ans avant de le faire.
Le gouvernement de la Colombie-Britannique a fait preuve de leadership en matière de risques climatiques avec des mesures comme taxer le carbone. A-t-il pris d’autres mesures propres aux codes du bâtiment?
En 2017, il a introduit le B.C. Energy Step Code. Comme son nom l’indique, il s’agit d’une démarche en cinq étapes visant à atteindre un niveau d’efficacité énergétique dans les nouvelles constructions qui va au-delà des exigences du code du bâtiment pour que la Colombie-Britannique atteigne le niveau net zéro d’ici 2032. Si une nouvelle construction atteint, disons, le niveau 2, cela signifie qu’elle a atteint une amélioration de 10 % sur le plan de l’efficacité énergétique par rapport au code du bâtiment standard. Le niveau 3 représente une amélioration de 20 %, le niveau 4, de 40 % et l’étape 5, l’atteinte d’émissions nettes nulles. Dans le Grand Vancouver, la plupart des municipalités tentent de mettre en œuvre le niveau 3, en reconnaissant que les bâtiments sont responsables de la production d’environ 30 % de toutes les émissions de GES.
On peut supposer que ce type de programme a un coût.
J’ai vu des estimations suggérant que, pour une grande maison individuelle, le coût pour atteindre le niveau 5 peut dépasser 50 000 $, voire 100 000 $ dans certains cas. D’une part, les maisons sont déjà très chères ici et construire selon ce code croissant a certainement une incidence sur le secteur de la construction, sur le plan à la fois des coûts et de la complexité. D’autre part, l’intention est d’améliorer le confort des occupants des bâtiments et de réduire les factures d’énergie et les émissions de GES. Ce sont donc des applications très pratiques.
Des programmes comme celui-ci pourraient-ils influencer l’orientation du marché de l’habitation?
Oui, cela signifie que la conception des bâtiments doit être améliorée, mais aussi qu’accéder à la propriété d’une maison individuelle sera encore plus difficile et que, par conséquent, la demande de logements locatifs devrait augmenter. Si vous possédez un immeuble résidentiel multifamilial, c’est un élément positif pour les taux d’occupation et de loyer et cela devrait également renforcer les politiques gouvernementales visant à encourager la construction de nouvelles unités d’appartement et de copropriété.
Après les catastrophes naturelles de cette année, peut-on supposer qu’il devient plus difficile de contester des mesures de protection de l’environnement?
La question n’est plus de savoir si nous devons agir, mais de savoir quand agir, quoi faire et dans quelle mesure le faire. Pensez aux risques qui seront évités lorsque les maisons ne seront plus construites dans des plaines inondables et lorsque les aménagements paysagers avec des arbres, des herbes et la plantation d’arbres recevront généralement plus d’attention en raison de l’absorption d’eau. Lorsque l’accent est davantage mis sur le renforcement – plus rapide – de la résilience de notre infrastructure, tout le monde y gagne.
Vous avez mentionné ESG comme un thème positif. Que vouliez-vous dire par cela?
Environnemental, social et gouvernance – ou ESG – est essentiellement une façon de réfléchir à la manière de rendre notre société plus résiliente, nos institutions plus responsables, nos quartiers plus propres et nos matériaux de construction plus écologiques. Des événements comme la COVID et maintenant les catastrophes naturelles en Colombie-Britannique nous donnent l’occasion de tirer des leçons de l’expérience et d’examiner sérieusement ce que nous faisons, comment nous le faisons et où nous nous approvisionnons. La création de chaînes d’approvisionnement plus robustes pour tout, des aliments aux carburants en passant par les matériaux de construction, nous permettra à elle seule de faire face plus efficacement à de futures pandémies et tempêtes. Une gestion plus efficace de l’environnement permet également de réduire la fréquence des tempêtes. Si nous agissons intelligemment à cet égard, nous pouvons tous en sortir gagnants.
En tant que prêteur, ESG vous importe?
Tout à fait, car elle fait partie intégrante de la gestion des risques et de la protection de nos investissements. Je pense également que la sensibilisation à ESG sera utile à nos clients lorsqu’ils obtiendront des incitatifs publics et réaliseront des réductions de coûts en prenant des mesures visant à améliorer l’efficacité des bâtiments et à protéger les propriétés contre des dommages potentiels causés par les tempêtes. Cela contribuera certainement à lutter contre l’augmentation potentielle des primes d’assurance. Un propriétaire qui prend des mesures ESG peut également trouver des locataires plus disposés à payer des loyers plus élevés parce que les unités ont été conçues en tenant compte de l’environnement et des risques.
Une dernière question. First National est-il toujours déterminé comme prêteur à investir en Colombie-Britannique?
Absolument. L’année 2021 a été notre année la plus fructueuse à ce jour si l’on se base sur les volumes de prêts conventionnels de base, assurés et à la construction octroyés en Colombie-Britannique. Nous sommes confiants et avons recruté pour bonifier nos équipes de la côte ouest. Forts d’une expertise accrue, nous espérons poursuivre notre croissance tous azimuts en 2022. Nous sommes des entrepreneurs et des résidents qui sommes ici pour le long terme.
Michael Yeung est reconnu pour son expertise en financement immobilier, y compris en prêts à la construction d’immeubles commerciaux de grande valeur. Si vous voulez parler avec Michael ou tout autre membre de notre équipe commerciale en Colombie-Britannique, composez le 778 887-8433 ou envoyez un courriel à Michael à l’adresse Michael.Yeung@firstnational.ca.