Après une pause de quelques trimestres, l’Association canadienne de l’immobilier et la Société canadienne d’hypothèques et de logement sont de retour avec leurs mises à jour et leurs évaluations. L’organisme fédéral de l’habitation demeure prudent, mais, du côté de l’ACI, l’incertitude fait place à la confiance.
Le marché se réchauffe à mesure que le mercure baisse
Les courtiers immobiliers signalent que le rebond du troisième trimestre s’est poursuivi au quatrième trimestre avec des chiffres de vente record et une solide croissance des prix en octobre et en novembre. L’ACI prévoit un record national de ventes pour 2020, une fois que les chiffres de décembre auront été comptabilisés. Près de 544 500 unités devraient changer de mains, soit une augmentation de 11 % par rapport à 2019. Le prix de vente moyen national devrait dépasser 568 000 $, soit en hausse de 13 %.
Une demande élevée qui persistera
L’accélération des prix devrait se poursuivre jusqu’en 2021, la moyenne nationale augmentant encore de 9 % pour atteindre 620 000 $. Cela se résume au principe économique classique de l’offre et de la demande. Les nouvelles inscriptions ont pris un retard considérable sur les ventes. C'était le cas avant la pandémie et cela devrait continuer même si l’ACI voit le volume des ventes mensuelles revenir à un niveau plus proche de la normale d’ici la fin de 2021.
Selon les courtiers immobiliers, les faibles taux d’intérêt vont probablement soutenir les prix plus élevés. La Banque du Canada a déclaré qu’elle maintiendra ses taux bas probablement jusqu’en 2023, ce qui donnera aux acheteurs une marge de manœuvre supplémentaire quant aux prix d’achat. La banque centrale a récemment fait savoir qu’elle pourrait envisager une nouvelle baisse des taux si les conditions le justifient.
La SCHL reste vigilante
La Société canadienne d’hypothèques et de logement maintient sa vision prudente du marché. L’organisme avait prévu la possibilité d’une forte chute des prix en raison de la pandémie. Jusqu’à présent, cela ne s’est pas produit. La plus récente évaluation du marché de l’habitation de l’organisme reste dans le jaune, signalant un niveau de vulnérabilité global modéré.
Accroître la demande, réduire l’offre
À l’instar des courtiers immobiliers, la SCHL se concentre principalement sur le repli des stocks et l’augmentation des prix. L’organisme souligne les hausses de prix qui ne sont pas soutenues par des facteurs économiques fondamentaux comme les niveaux d’emploi, les revenus, l’inflation et l’immigration. Il indique que cette « surévaluation » atteint un seuil critique et sera surveillée de près.
La « surchauffe » du marché, que la SCHL utilise comme mesure de l’offre et de la demande, demeure à un faible niveau de vulnérabilité à l’échelle nationale, malgré un ratio ventes/nouvelles inscriptions presque record. Mais il s’agit d’un détail technique. La mesure se situe au-dessus du seuil critique de l’organisme, mais elle n’est pas encore là depuis deux trimestres consécutifs...
L’« accélération des prix » reste un risque faible, en grande partie parce que l’augmentation des dépenses en matière de logement est le résultat d’un changement dans la préférence des consommateurs pour des maisons plus chères avec entrée privée.
La « surconstruction » est également considérée comme un risque de faible vulnérabilité en raison de la morosité croissante du marché locatif attribuable à un ralentissement de l’immigration en raison de la COVID.
Le joker qu’est la COVID
La pandémie du coronavirus demeure la principale inconnue. La sagesse populaire veut que la distribution des doses de vaccins éradique – ou du moins contienne – le virus. À mesure que les niveaux d’emploi augmentent, les gens retournent au travail et l’immigration reprend, le marché de l’habitation devrait lui aussi revenir à la normale. Cependant, la demande sera probablement biaisée par un désir constant de disposer de plus grands espaces pour répondre à la nouvelle préférence pour le télétravail.