« Puissiez-vous vivre à une époque intéressante » : cette expression est souvent considérée comme une malédiction et il appert que 2018 s’annonce pour être une année « intéressante » pour le marché du logement. C’est du moins l’impression qui se dégage en ce début d’année.
Un début d’année cahoteux
L’Association canadienne de l’immobilier (ACI) s’attend à un début d’année cahoteux. La simulation de crise plus rigoureuse imposée aux emprunteurs hypothécaires ainsi que d’autres nouvelles règles mises en place par le Bureau du surintendant des institutions financières font dire à l’ACI que les ventes devraient ralentir au cours de la première moitié de 2018.
Dans son plus récent rapport, l’ACI prédisait une chute de 5,3 % des ventes en 2018. C’est une baisse plus marquée encore que la baisse qu’elle avait prédite pour 2017. En décembre, l’ACI a revu à la baisse de 4 % ses perspectives pour 2017. Elle s’attend à des ventes totalisant 486 600 unités à l’échelle nationale en 2018, en baisse de 27 000 par rapport à 2017 et en baisse de 8 500 par rapport à sa prévision antérieure.
Craintes d’une vague d’achats devancés
Une des principales craintes des courtiers immobiliers était que des acheteurs décident de devancer leur achat au dernier trimestre de 2017 plutôt que d’attendre le premier trimestre de 2018 afin de se soustraire des nouvelles règles qui prenaient effet le 1er janvier 2018. Sur la base des chiffres publiés par l’association pour décembre, cette crainte semble s’être concrétisée.
Le dernier mois de 2017 a été marqué par une hausse des ventes de 4,5 % par rapport à novembre 2017. Sur douze mois, les ventes ont augmenté de 4,1 % en décembre (par rapport à décembre 2016). Le nombre de nouvelles inscriptions a augmenté de 3,3 % par rapport à novembre. Quant aux prix, mesurés par l’Indice des prix des propriétés MLS, ils ont crû de 9,1 % sur douze mois en décembre, mais l’augmentation des prix continue néanmoins de décélérer.
Les grands marchés demeurent très influents
Les marchés de Toronto et de Vancouver continuent de peser gros dans les statistiques de l’ACI. Le prix moyen national d’une maison devrait baisser de 1,4 % pour s’établir à 503 000 $. La baisse enregistrée en Ontario serait de 2,2 % si l’on se fie à la prévision que la vague de ventes sans précédent de maisons coûteuses dans la région de Toronto enregistrées en 2017 se ne répète pas en 2018. En Colombie-Britannique, les prix devraient demeurer stables.
L’ACI est d’avis que les nouvelles règles du BSIF auront un impact négatif sur les ventes partout au pays et que l’impact se fera particulièrement sentir dans les segments supérieurs du marché. Elle s’attend néanmoins à des hausses de prix au Québec, au Nouveau-Brunswick et en Nouvelle-Écosse. Quant aux provinces qui dépendent du pétrole, soit l’Alberta, la Saskatchewan et Terre-Neuve-et-Labrador, les prix devraient demeurer stables ou baisser légèrement.
La SCHL continue de brandir le drapeau rouge
La Société canadienne d’hypothèques et de logement continue de percevoir un risque élevé de vulnérabilité au sein du marché canadien du logement. Et, à l’instar des courtiers immobiliers, la SCHL est influencée par ce qui se passe à Toronto et à Vancouver.
Surévaluations et construction excessive : de grandes préoccupations
Les deux grands marchés suscitent des inquiétudes en raison du problème de la surévaluation. À Toronto (et à Hamilton), c’est malgré une détente dans les conditions du marché. Dans les villes de la grande région ontarienne du Golden Horseshoe, l’accélération des prix n’est pas soutenue par des facteurs démographiques ou économiques fondamentaux. À Vancouver, la surchauffe du marché et une accélération des prix non soutenue par les facteurs démographiques ou économiques fondamentaux soulèvent d’autres inquiétudes. Victoria demeure un marché très vulnérable en raison de prix exagérément élevés, car l’offre est limitée.
Saskatoon demeure sur la liste des villes très vulnérables en raison de preuves modérées de surévaluation et de preuves solides de construction excessive. La construction excessive est devenue très préoccupante à Calgary, Edmonton et Regina, mais ces villes sont néanmoins considérées comme modérément vulnérables. Bien qu’il y ait des preuves modérées de construction excessive à St. John’s, Terre-Neuve (la ville de l’énergie dans l’est du pays), son risque de vulnérabilité demeure globalement faible.
Ottawa, Montréal, Québec, Moncton et Halifax sont toutes considérées comme à risque faible.