Alors que nous entamons le deuxième trimestre de l’année, les courtiers immobiliers du Canada prévoient une nouvelle année de records, tandis que l’organisme national de l’habitation multiplie ses appels à la prudence.
Le risque lié au marché demeure modéré
Dans sa plus récente évaluation du marché de l’habitation, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) maintient son évaluation de la vulnérabilité globale du marché à un niveau modéré.
Beaucoup de demande, peu d’offre
La principale préoccupation est la « surchauffe », que la SCHL définit comme une demande supérieure à l’offre dans le marché de la revente. C’est une réalité que les courtiers immobiliers soulèvent depuis plusieurs mois. L’organisme de l’habitation cite aussi des préoccupations constantes concernant l’accélération des prix et la surévaluation – deux phénomènes qui sont alimentés par une forte demande, surtout dans l’est du Canada.
Les évaluations trimestrielles n’ont pas beaucoup changé en ce qui concerne les marchés pris individuellement, mais la SCHL note des signes de vulnérabilité accrue. Un certain nombre de ces risques n’atteignent pas encore les « seuils critiques » de la SCHL, mais ils continuent d’augmenter. On dénombre maintenant cinq centres urbains considérés comme étant à haut risque, contre seulement deux dans la précédente évaluation du marché de l’habitation.
L’immigration progresse – bien que plus lentement – et les mesures gouvernementales de soutien du revenu pendant la pandémie et la baisse des taux hypothécaires réels sont autant de facteurs atténuants énumérés par la SCHL.
Les courtiers immobiliers prévoient de nouveaux records
L’Association canadienne de l’immobilier (ACI) cite ces facteurs, ainsi que les changements soudains de mode de vie provoqués par la pandémie, pour prédire des niveaux records en matière de ventes et une accélération des prix.
L’ACI prévoit que plus de 700 000 propriétés changeront de mains en 2021 et prédit une croissance des ventes à deux chiffres dans chaque province. Elle prévoit aussi que le prix national moyen d’une maison augmentera de 16,5 % pour atteindre 665 000 $.
La demande et l’urgence diminuent
Les courtiers immobiliers ne s’attendent toutefois pas à ce que la croissance se poursuive. L’ACI prévoit un retour à des niveaux plus normaux en 2022. Cette prédiction corrobore des préoccupations exprimées par la Banque du Canada concernant la spéculation immobilière motivée par des attentes irrationnelles de croissance continue des prix.
L’ACI prévoit que l’activité de vente diminuera de près de 13 % en 2022, l’accélération des prix ralentissant à environ 2,0 %, pour un prix national moyen de 679 000 $.
L’énigme de la COVID
La pandémie de COVID-19 continue d’être la plus grande variable dans tous ces rapports. À la fois l’ACI et la SCHL constatent que la distribution des vaccins s’améliore, que le nombre de cas diminue et que des restrictions sont assouplies. Ce sont tous ces facteurs qui sont susceptibles de dissiper l’anxiété et l’urgence – réelles ou imaginaires – du marché et de contribuer au rétablissement de conditions plus normales.
Note technique
La SCHL a modifié une partie du libellé de ses évaluations du marché de l’habitation. On ne parle plus de « construction excessive », mais plutôt de « stocks excédentaires ». On espère que ce changement permettra de préciser que la SCHL surveille les logements inoccupés (vacants) plutôt que les activités de construction excessive.