En 2021, les courtiers immobiliers du Canada ont connu une année très instable. Quant à 2022, ils constatent un certain retour au calme. Et l’organisme national de l’habitation du Canada attire l’attention sur l’augmentation des dettes hypothécaires et de l’endettement en général.
Volatilité du marché
Les chiffres relatifs aux ventes de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) ont connu des fluctuations importantes au cours de l’année, atteignant un sommet désaisonnalisé annualisé de 807 250 en mars pour plus tard plonger à un creux de 585 250 en août. L’année s’est terminée avec un total de 666 995 propriétés résidentielles ayant changé de mains, ce qui est légèrement inférieur aux prévisions de l’ACI qui s’établissaient à 668 000.
Le prix moyen national d’une maison a clôturé l’année 2021 à 713 500 $, ce qui est bien supérieur aux prévisions de l’association, qui étaient de 687 500 $. La Société canadienne d’hypothèques et de logement rapporte que la dette hypothécaire totale a grimpé à 1,77 billion de dollars au troisième trimestre.
Plus d’endettement et un niveau d’endettement plus élevé
Certains se sont inquiétés du fait que le niveau de croissance des prix de l’immobilier au Canada n’est pas soutenu par des facteurs économiques fondamentaux, que la situation n’est pas durable et que, par conséquent, le marché est à risque de s’effondrer. Toutefois, les recherches menées par la SCHL indiquent que le risque n’atteint pas encore un niveau grave.
L’organisme fédéral de l’habitation indique que les arriérés hypothécaires (les paiements qui sont en retard de plus de 90 jours) ont en fait diminué. Cependant, la SCHL affirme du même coup que le service de la dette totale est en hausse, en particulier pour les prêts hypothécaires non assurés. Parmi ces prêts hypothécaires, plus d’un quart affichaient un ratio ATD supérieur à 40 %. En revanche, la part des nouveaux prêts hypothécaires non assurés dont le ratio ATD est inférieur ou égal à 40 % est en baisse depuis 18 mois, ce qui se traduit par des emprunteurs plus endettés. Selon la SCHL, cette tendance pourrait devenir inquiétante si elle se poursuit.
Une offre restreinte, une demande élevée
L’association immobilière indique que l’offre restreinte est la principale raison qui explique la volatilité et la hausse des prix. La croissance des ventes a toujours dépassé celle des nouvelles inscriptions, tandis que les stocks sont restés faibles. L’ACI souligne que le nombre de mois d’inventaire n’est passé sous la barre des deux mois que cinq fois dans son histoire, et toutes ces fois étaient en 2021. Le plus bas niveau jamais atteint, soit de 1,6 mois, a été enregistré en décembre. La moyenne à long terme des stocks est de cinq mois. L’ACI prévoit que la faible offre de maisons à vendre se poursuivra jusqu’à la fin de 2022.
Les courtiers immobiliers s’attendent également à ce que la demande reste forte cette année. C’est une tendance qui a commencé avant la pandémie et rien n’indique qu’elle ait changé. Une fois que des restrictions liées à la pandémie commenceront à être assouplies et que les niveaux d’immigration reviendront à la normale, la demande et les pressions sur les prix augmenteront.
Une modération est peut-être à venir
L’association ne s’attend toutefois pas à ce que les prix continuent à augmenter au rythme actuel. Les prix ont bondi de plus de 20 % en 2021. L’ACI prévoit plutôt une augmentation plus modeste de 7,6 % pour cette année.
La hausse des taux d’intérêt serait une raison fondamentale qui entraînerait une modération des prix. La Banque du Canada a clairement indiqué qu’elle compte relever les taux plus tôt que tard. Cela aura un effet direct sur les prêts hypothécaires à taux variable. Les prêts hypothécaires à taux fixe ont déjà connu des augmentations en raison du comportement du marché obligataire dans un environnement de « hausse des taux ».
Un autre facteur qui pourrait contribuer à contenir les prix est la simulation de crise hypothécaire. Elle doit être réévaluée cette année. Si son taux actuel de 5,25 % est maintenu, elle continuera d’avoir pour effet de limiter le pouvoir d’emprunt des jeunes acheteurs et des premiers acheteurs.
Les faibles stocks ainsi que les prix et taux d’intérêt plus élevés font que l’ACI prévoit une baisse de 6,8 % des ventes pour 2022 et une tendance à long terme vers le retour à une activité de marché plus normale.