Dans sa revue annuelle des plus grandes bulles immobilières sur la planète, la banque d’investissement suisse UBS classe deux villes canadiennes dans son Top 5. En effet, Toronto et Vancouver sont classées aux troisième et quatrième rangs respectivement.
Calculer la bulle
Aujourd’hui, Toronto et Vancouver surpassent des piliers parmi les marchés hyperactifs comme Londres, Paris, New York et San Francisco dans le classement des 20 villes les plus en ébullition. Toutes ces villes sont considérées comme des centres financiers et des carrefours économiques régionaux. De plus, elles affichent toutes un indice du coût de la vie plus élevé que leurs banlieues.
UBS évalue les villes en fonction de plusieurs critères, dont les salaires locaux, les prix du logement, l’endettement hypothécaire et les marchés locatifs entre autres facteurs économiques fondamentaux. Chaque ville se voit attribuer une cote qui la place sur une échelle d’un à cinq, soit de marché sous-évalué à bulle immobilière. Une cote inférieure à -1,5 est indicatrice d’un marché sous-évalué. Une cote supérieure à +1,5 indique une bulle. Hong Kong, avec une cote de +2,03, est en tête de liste. Toronto s’est vu attribuer une cote de +1,95 et Vancouver, une cote de +1,92.
Bonne nouvelle, mauvaise nouvelle
Il y a une bonne nouvelle et une mauvaise nouvelle ici. L’an dernier, Toronto trônait au classement des bulles immobilières, avec une cote de +2,12. Selon UBS, l’intervention des trois niveaux de gouvernement a permis d’atténuer la bulle, puisque la ville occupe désormais la troisième place au classement. La banque est d’avis que la hausse des taux hypothécaires et le resserrement de la ligne directrice B-20 en matière de prêts contribueront à garder le marché stable. Cependant, dans son rapport, elle formule une mise en garde : une baisse de valeur du huard pourrait déclencher le retour en masse d’acheteurs étrangers.
La mauvaise nouvelle est que la cote de Vancouver a gagné 12 points de base par rapport à l’an dernier, alors qu’elle s’établissait à +1,80. Malgré la hausse, la ville demeure au quatrième rang [du classement]. Dans son rapport, UBS affirme que la croissance des salaires et une augmentation supérieure à la moyenne des loyers ont aidé à atténuer les augmentations de prix à deux chiffres des quatre derniers trimestres. Selon la banque, la non-abordabilité du marché de Vancouver pourrait être corrigée par une hausse des taux hypothécaires, qui aurait un effet refroidisseur sur ce marché en ébullition.
À titre de comparaison globale, UBS précise que les prix du logement dans ses villes à l’étude ont augmenté d’environ 35 % au cours des cinq dernières années. À Vancouver, c’est le double, tandis que Toronto a enregistré une augmentation de 50 % au cours de la même période.
En termes réels
Donc, qu’est-ce que tout cela signifie pour les gens dans le marché? Bien, l’argent et le temps sont habituellement très étroitement liés. Pour acheter cet appartement de 675 pieds carrés au centre-ville de Toronto, un « travailleur hautement qualifié dans le secteur des services » (quelqu’un ayant poursuivi des études postsecondaires spécialisées) devra y consacrer l’équivalent de six années de salaire. À Vancouver, ce même travailleur hautement qualifié devra y consacrer l’équivalent de neuf pleines années de salaire.
Quiconque investit (ou spécule) dans ces marchés devra aussi regarder à long terme. Selon les calculs de la banque, à Toronto, les propriétaires immobiliers devront attendre 25 ans avant de même commencer à réaliser un bénéfice sur leurs immeubles locatifs. À Vancouver, ils devront patienter 34 ans. Dans son rapport, la banque reconnaît que ces investisseurs sont nombreux à s’attendre à être récompensés par des gains en capital à titre de compensation pour de faibles rendements locatifs. Cependant, les auteurs préviennent que, si ces attentes ne sont pas réalisées et si la confiance dans le marché diminue, ces prix élevés en échange de loyers faibles pourraient se solder par d’importantes pertes de capitaux. Des problèmes d’abordabilité comme ceux-ci peuvent gravement nuire au potentiel de croissance à long terme d’une ville.