La crise du logement au Canada est bien documentée. Il n’y a pas assez de logements pour répondre aux besoins de la population, et encore moins au désir d’accession à la propriété. En outre, l’abordabilité n’a jamais été aussi faible. Pourtant, la solution semble simple : construire plus de logements. Toutefois, comme nous le constatons, ce n’est pas facile et le changement climatique représente un des défis les plus importants et croissants.
Des articles publiés dans The Economist plus tôt cette année abordent cette question et offrent quelques pistes de réflexion.
Des chiffres étonnants
L’immobilier est la plus importante classe d’actifs sur la planète. Elle représente les deux tiers de la richesse mondiale. Ce sont des hypothèques qui servent de garanties dans les marchés monétaires et soutiennent les bilans des banques. Le cabinet conseil en immobilier Savills estime la valeur totale des biens immobiliers sur la planète à 380 000 billions de dollars. L’importance de l’immobilier a été très clairement illustrée par la crise financière mondiale de 2008.
Aujourd’hui, des risques « physiques » et « liés à la transition » pourraient menacer jusqu’à 25 billions de dollars de cette valeur au cours des 25 prochaines années, selon une modélisation réalisée par Morgan Stanley Capital International (MSCI), qui compile des indices financiers. Une dévaluation d’une telle ampleur se répercuterait sur les marchés financiers et les économies nationales.
Risques physiques
Les risques physiques sont probablement les plus faciles à comprendre. Les tempêtes, les inondations et les incendies de forêt sont des dangers très clairs qui ne cessent de s’aggraver.
En Europe, entre 2000 et 2009, trois tempêtes ont coûté aux assureurs plus d’un milliard de dollars en indemnités. Entre 2010 et 2019, on en a dénombré dix [tempêtes]. Depuis 2020, il y en a déjà eu six.
Il existe aussi des risques plus insidieux liés au climat. À Londres, les étés chauds et secs retirent l’humidité du sol argileux sur lequel sont construits 40 % des logements de la ville. En s’asséchant, le sol se rétrécit, ce qui entraîne le déplacement d’immeubles et, dans certains cas, des dégâts totalisant plusieurs dizaines de milliers de dollars. À Amsterdam, les piliers en bois qui supportent de nombreux bâtiments plus anciens de la ville connaissent un problème similaire.
Risques liés à la transition climatique
Il y a aussi des risques liés à la transition climatique résultant d’efforts déployés par les gouvernements pour atténuer les causes et les effets du changement climatique. Il incombe aux propriétaires et aux contribuables en général de payer pour les coûts de ces transitions. Il s’agit donc d’un défi politique de taille.
Les efforts déployés par l’Allemagne pour réduire les émissions de gaz à effet de serre ont valeur d’exemple. Le gouvernement a agi pour interdire les chaudières à gaz. Le tollé provoqué par le coût (près de 23 000 $CA) a contraint le gouvernement à édulcorer la législation et à retarder son entrée en vigueur.
Tout cela a un prix
On considère généralement que les compagnies d’assurance assument la majeure partie des coûts liés aux risques physiques, mais il existe de nombreux territoires où les gouvernements couvrent les propriétaires là où les assureurs privés refusent de les couvrir. Cela peut fausser le marché, masquer la gravité du risque et soutenir artificiellement des valeurs immobilières élevées.
Une étude publiée dans la revue Nature suggère que, aux États-Unis, si les pertes attendues seulement à la suite d’inondations étaient prises en compte, la valeur des maisons chuterait d’entre 121 et 237 milliards de dollars.
Le logement est un actif vital et il ne peut être mal évalué dans l’ensemble de l’économie, en particulier parce qu’il est d’une très grande importance pour le système financier. Les gouvernements – et donc les contribuables – devront investir dans des infrastructures pour protéger l’immobilier. Les propriétaires devront payer au moins une partie des coûts de réfection de leur logement pour le rendre moins polluant, et il leur faudra probablement quelques incitatifs pour les convaincre de sortir cet argent de leur poche.