De nombreux observateurs des marchés sont d’avis que les mesures prises en continu par le gouvernement fédéral pour refroidir le marché canadien du logement « punissent tout le monde pour les crimes d’une seule personne ». La simulation de crise plus contraignante à laquelle doivent se soumettre les emprunteurs hypothécaires ainsi que d’autres nouvelles règles mises en place par le Bureau du surintendant des institutions financières en sont un bon exemple.
Le BSIF affirme qu’il tente de réduire l’exposition du gouvernement et, par extension, des contribuables aux risques de défaut de paiement hypothécaire en raison du niveau d’endettement élevé des ménages canadiens. Le taux d’endettement des ménages par rapport à leur revenu disponible a atteint un sommet historique de 171 %. C’est Ottawa qui garantit pratiquement tous les prêts hypothécaires au Canada par le biais des programmes d’assurance de la SCHL.
Alors que le BSIF fait valoir un risque élevé dans « les marchés les plus coûteux », un marché problématique ressort vraiment du lot, celui de Toronto.
Une étude récemment menée par la Société canadienne d’hypothèques et de logement, à la demande du gouvernement fédéral, indique que Toronto est le seul marché au Canada où le logement défie les facteurs fondamentaux de l’économie. Même Vancouver, de loin le marché le plus coûteux au pays, se plie généralement aux règles.
L’étude de 134 pages avait été commandée par le ministre de la Famille, Jean-Yves Duclos, en juin 2016 et Bloomberg News y a mis la main à la suite d’une demande d’accès à l’information. Cette étude fait partie des efforts que déploie le gouvernement fédéral pour combler le manque de données fiables sur le marché du logement et élaborer une nouvelle stratégie nationale sur le logement.
Selon l’étude, des facteurs économiques fondamentaux comme la croissance démographique, les revenus et les coûts d’emprunt tiennent compte de moins de la moitié (40 %) de la hausse de 40 % des prix des maisons à Toronto entre 2010 et 2016. La SCHL qualifie le marché de Toronto d’énigme et cite, au-delà de la simple demande, les contraintes d’offre, la spéculation et les investissements comme des facteurs ayant un effet inflationniste sur les prix des maisons à Toronto.
De plus, l’étude soutient l’opinion exprimée par la Banque du Canada, à savoir que les taux d’intérêt ne représentent pas l’outil le plus efficace pour contenir de possibles bulles immobilières. Toronto se démarque comme un point chaud singulier, et une intervention municipale s’avérerait plus efficace pour régler les problèmes qui sévissent dans ce marché que l’adoption de vastes politiques monétaires nationales.
Étant donné que les taux d’intérêt ont commencé à augmenter et que les prix à Toronto semblent s’être stabilisés, toute intervention fédérale pourrait s’avérer redondante.